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每平方米售價(jià)2萬元的項(xiàng)目，其建筑費(fèi)用居然要占到售價(jià)的39%左右，而相關(guān)稅收則有2205元，相當(dāng)于整體售價(jià)的11%。昨日16時(shí)，一張標(biāo)明為“綠城中國項(xiàng)目成本和利潤構(gòu)成”的分析餅圖開始在網(wǎng)上流傳，有零有整的數(shù)據(jù)，將綠城再一次推上了風(fēng)口浪尖。

綠城中國項(xiàng)目成本和利潤構(gòu)成圖

網(wǎng)傳數(shù)據(jù)：純利潤只有一成多

昨天16時(shí)整，一位注冊名為“多德”的新浪微博用戶發(fā)布了一張餅圖，其中顯示出綠城2萬元的銷售項(xiàng)目中，各項(xiàng)成本、稅費(fèi)、利潤的占比。該用戶微博稱“大家看圖，綠城中國，每平方米2萬元房子的各項(xiàng)成本和利潤構(gòu)成。這個(gè)還是房價(jià)暴漲的那幾年的銷售結(jié)果，到底誰的血液里應(yīng)該流著道德？嘴巴說了不算，數(shù)據(jù)不會騙人，審計(jì)過的”。

圖上內(nèi)容顯示，土地費(fèi)用占到2萬元售價(jià)的22%，稅收占到11%，建筑費(fèi)用占到39%，其他直接成本為4%，資本化利息費(fèi)用為2%，三項(xiàng)費(fèi)用為10%，而凈利潤只有12%。

SOHO中國董事長潘石屹則在31分鐘之后轉(zhuǎn)發(fā)了這條微博，并稱“終于有人把這張餅給畫出來了！”

潘石屹的轉(zhuǎn)發(fā)引發(fā)了更大的漣漪。截至記者發(fā)稿時(shí)，新浪微博用戶僅對潘石屹的這句評論，就轉(zhuǎn)發(fā)了3453次，并進(jìn)行了將近1500次評論。有人表示，賣房的純利潤如果只有12%，“還沒賣水果掙錢”。

更多網(wǎng)友質(zhì)疑每平方米7801元，占到總房款39%的建筑成本，稱綠城項(xiàng)目的建筑成本應(yīng)該在2500元到3500元之間，差額的5000元“有可能是開發(fā)商通過控制工程總承包，虛增開發(fā)成本，將利潤在稅前通過施工方轉(zhuǎn)出上市公司”。

綠城辟謠：未測算繪制過此圖

對于這一數(shù)據(jù)，綠城方面的媒體負(fù)責(zé)人表示，目前綠城還沒有測算和繪制過如此詳細(xì)的餅圖，這張圖不是從綠城內(nèi)部流出。記者發(fā)現(xiàn)，發(fā)微博人注冊地址為福建省福州市，對此，綠城媒體負(fù)責(zé)人表示，該人士應(yīng)該不是企業(yè)內(nèi)部的人。

有分析師認(rèn)為，這些數(shù)據(jù)有可能是通過財(cái)報(bào)加工、細(xì)化而得出的結(jié)果。但綠城方面表示，此前對外公布的數(shù)據(jù)“應(yīng)該不能推算出這些內(nèi)容，數(shù)據(jù)來源可能有問題”。

據(jù)了解，綠城目前還沒有繪制這類型數(shù)據(jù)圖的計(jì)劃，“我們沒有委托過任何機(jī)構(gòu)進(jìn)行測算。”該人士還表示，潘石屹“似乎很認(rèn)可這樣的比例分配”，“如果他知道確切來源，請向他咨詢”。

記者還試圖聯(lián)系發(fā)布人“多德”進(jìn)行數(shù)據(jù)求證，但截至昨晚發(fā)稿時(shí)，對方?jīng)]有給予任何回復(fù)。

業(yè)內(nèi)說法

不代表全國情況

對于這張圖上的各項(xiàng)費(fèi)用占比，亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會會長陳寶存認(rèn)為有一定的可信度?！熬G城一些項(xiàng)目拿地成本低，稅費(fèi)占比也基本靠譜，做豪宅的話建筑費(fèi)用高也正常?！?/p>

而北房協(xié)秘書長陳志則認(rèn)為，這張圖不能說明任何問題，沒辦法通過這張圖測算實(shí)際項(xiàng)目?！笆紫纫_定12%是毛利潤還是凈利潤，如果要是凈利潤，11%的稅中應(yīng)該含有企業(yè)所得稅，但這就要看交易中的可售面積是多少，土地增值稅和項(xiàng)目利潤差造成的稅費(fèi)有多少，如果算不出這些數(shù)據(jù)，光說一個(gè)稅費(fèi)11%和利潤12%，沒有代表性。”

對于網(wǎng)友詬病的建筑成本，陳志說，從北京的情況看，毛坯房每平方米建筑成本在3500元以下，而這張圖上所顯示的費(fèi)用，有可能包括精裝修。

對于資本化利息、直接成本和其他費(fèi)用，陳志認(rèn)為，沒有貸款成本、銷售費(fèi)用占比等細(xì)節(jié)內(nèi)容，無法推算出這些數(shù)據(jù)是否符合正常情況?！斑@張圖更不能說明全中國的房地產(chǎn)市場情況?！?/p>