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隨著樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)“去地產(chǎn)化”終于邁出了艱難的一步。

1月17日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，同比增長27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重占到20%，同樣比2010年有所下調(diào)。

分析人士告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2010年4月出臺(tái)調(diào)控樓市的“國十條”以來，房地產(chǎn)市場的利空政策不斷加強(qiáng)，其在國民經(jīng)濟(jì)中的作用不斷弱化，這被認(rèn)為是樓市調(diào)控和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的題中應(yīng)有之義。

由于2011年GDP增速保持了9.2%的較高水平，似乎意味著房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍將繼續(xù)。國家統(tǒng)計(jì)局局長馬建堂表示，房地產(chǎn)市場調(diào)整“不會(huì)對(duì)中國今年經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行構(gòu)成多大的挑戰(zhàn)”。

下半年投資增速逐月降低

按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在去年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元中，住宅投資44308億元，同比增長30.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。

西部地區(qū)的房地產(chǎn)投資熱情較高，去年全年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資為12936億元，增長32.8%；東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資35607億元，增長27.2%；中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資13197億元，增長25.5%，增速回落幅度最大。

從2011年8月以來，全國房地產(chǎn)投資增速便保持持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)，從1~7月的33.6%一直降至全年的27.9%，半年間下降5.7個(gè)百分點(diǎn)。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重，也從去年一季度的22%降至全年的20%，下降2個(gè)百分點(diǎn)。

盡管GDP增速的放緩在一定程度上被認(rèn)為是房地產(chǎn)業(yè)拖累所致，但在持續(xù)的調(diào)控下，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用不斷下滑已是不爭的事實(shí)。

以土地財(cái)政為例，數(shù)據(jù)顯示，去年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地成交價(jià)款8049億元，同比下降1.9%，而2010年為增長59.3%。雖然在此前的全國土地工作會(huì)議上，國土部部長徐紹史曾透露，2011年全國土地出讓收入同比略增，但房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地財(cái)政的貢獻(xiàn)顯然在下滑。有業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，在去年的房地產(chǎn)開發(fā)投資和土地購買中，保障房占據(jù)相當(dāng)大的比例。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從數(shù)據(jù)上來看，GDP增速的放緩并不意味著未來貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)出現(xiàn)過多的放寬，調(diào)整仍然會(huì)限于微調(diào)的層面。此外，國民經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型也意味著去地產(chǎn)化的加速，尤其是對(duì)于北京、上海等相對(duì)發(fā)達(dá)的城市來說，房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位未來或有所動(dòng)搖。

庫存高企將加劇市場調(diào)整

隨著限購等政策的持續(xù)推進(jìn)，樓市庫存壓力高企，也將加劇市場的調(diào)整。統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，全國商品房待售面積2.72億平方米，幾乎相當(dāng)于當(dāng)年銷售面積的1/4。2011年，全國商品房銷售面積10.99億平方米，同比增長4.9%，增速回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。

除限購等因素的影響外，庫存的積壓也在很大程度上源于新開工規(guī)模的旺盛。2010年，全國商品房新開工面積同比增幅為40.6%，這也將加劇2012年的供應(yīng)壓力。

而在一些限購門檻較高的熱點(diǎn)城市，庫存壓力顯然更大。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，截至2011年12月底，我國10個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)5998萬平方米，同比增長約39.22%。按照最近6個(gè)月的銷售速度計(jì)算，這部分庫存約需14.4個(gè)月的時(shí)間才能完全消化。

張?jiān)孪蛴浾弑硎?，隨著限購政策的持續(xù)推進(jìn)，今年的房價(jià)仍將繼續(xù)下行。

與此同時(shí)，雖然政策上會(huì)對(duì)首套置業(yè)的剛性需求進(jìn)行一定的挽救，2012年房價(jià)“穩(wěn)中有降”仍將是主旋律。

房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的緊張，將為房價(jià)的調(diào)整“助力”。數(shù)據(jù)顯示，2011年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源83246億元，比上年增長14.1%，增速回落12.1個(gè)百分點(diǎn)。其中的國內(nèi)貸款已與2010年持平，個(gè)人按揭貸款則下降12.2%。

2011年12月，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)跌至98.89，環(huán)比11月份繼續(xù)回落。張?jiān)路Q，2012年房企的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)提高，樓市過于低迷還可能引發(fā)上下游眾多產(chǎn)業(yè)鏈的波動(dòng)。