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過(guò)完春節(jié)，一波寒潮即將向房地產(chǎn)開發(fā)商襲來(lái)。

根據(jù)國(guó)泰君安最近一份行業(yè)深度研究報(bào)告，房地產(chǎn)信托本金到期兌付第一個(gè)高峰期是2012年2月~3月。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億元，其中7月為年度高峰，到期規(guī)模達(dá)504億元。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，30家上市房地產(chǎn)公司目前共發(fā)行有118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達(dá)630億元，其中，中華企業(yè)(600675.SH)、萬(wàn)科(000002.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、福星股份(000926.SZ)、陽(yáng)光城(000671.SZ)等將面臨較大的償付壓力。

春節(jié)后將迎第一波沖擊

國(guó)泰君安分析認(rèn)為，去年，在房地產(chǎn)行業(yè)的主要資金來(lái)源——銀行貸款受到限制的情況下，房地產(chǎn)信托成為開發(fā)商的“救命稻草”，很多從銀行融資無(wú)門的中小房地產(chǎn)開發(fā)商甚至一些大開發(fā)商都借道信托融資。以往房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計(jì)劃，一般是為了解決房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金需求問題，解決了此問題，更容易從銀行獲得開發(fā)貸款，撬動(dòng)更多的資本。而2011年，因?yàn)殂y行對(duì)開發(fā)貸的政策更嚴(yán)，同時(shí)銀行信貸資金緊張，房地產(chǎn)企業(yè)找信托公司直接融資的需求大大增多。

實(shí)際上，作為一項(xiàng)公認(rèn)的“暴利”行業(yè)，在正常情況下，開發(fā)商是能夠承受信托融資的高利率的。浙江一大型上市房企董秘對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示，不論是在國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新的項(xiàng)目，都不可能完全依靠自有資金，因?yàn)檫@筆資金對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)非常巨大，所以房地產(chǎn)行業(yè)都是依靠負(fù)債來(lái)維持經(jīng)營(yíng)。在借款到期前，只要企業(yè)能夠回籠足夠資金還本付息，并有能力借入新的資金，那么開發(fā)商就可以維持生存和保證項(xiàng)目的進(jìn)度。

但是伴隨著去年空前強(qiáng)大的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)借新債還舊債的模式行不通了。因?yàn)椴恢皇倾y行借款行不通，就連走信托渠道也受到極其嚴(yán)格的限制。而限購(gòu)令的執(zhí)行又直接影響到了開發(fā)商的資金回籠。

對(duì)此，上述房地產(chǎn)企業(yè)董秘表示，如果政策上再不松動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)是遲早的事。

這樣的局面已經(jīng)不再是預(yù)測(cè)和想象中的情況，而是真的迫在眉睫。

國(guó)泰君安統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年以來(lái)，房地產(chǎn)信托大規(guī)模發(fā)行，尤其是2010年三季度和四季度，發(fā)行規(guī)模到達(dá)頂峰。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，尤其是2年期的產(chǎn)品居多，平均期限1.9年，多數(shù)產(chǎn)品在2012年到期。從規(guī)模上來(lái)說(shuō)，2012年總到期規(guī)模達(dá)到1758億元，整年兌付規(guī)模較大，其中，一季度為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。

在整個(gè)2012年中，一季度和二季度到期的房地產(chǎn)信托需要重點(diǎn)關(guān)注。因?yàn)榇藭r(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性最緊張的時(shí)候，預(yù)計(jì)部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)信托的兌付存在嚴(yán)重壓力。

兌付壓力將持續(xù)到2013年

國(guó)泰君安認(rèn)為，2010年密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是在房?jī)r(jià)最高、房地產(chǎn)最繁榮時(shí)期發(fā)行的。是按照高房?jī)r(jià)、繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品，比如回報(bào)率指標(biāo)，一般都在15%~20%。房地產(chǎn)冬天來(lái)臨，開發(fā)商一般難以達(dá)到設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)的高利潤(rùn)。而且與銀行貸款不同，信托一般不能展期，到了結(jié)束的時(shí)點(diǎn)就要兌付本息。即便經(jīng)過(guò)受益人大會(huì)同意展期，也會(huì)有部分受益人不同意，發(fā)行人至少要應(yīng)付30%的贖回壓力。因此從2011年下半年開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品進(jìn)入密集兌付期，且兌付壓力會(huì)持續(xù)到2013年。

同時(shí)，國(guó)泰君安認(rèn)為，2012年上半年一旦出現(xiàn)兌付危機(jī)，將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)信托行業(yè)造成不利影響。這是因?yàn)?012年上半年房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性最為緊張，另一方面此時(shí)到期的房地產(chǎn)信托在發(fā)行時(shí)的監(jiān)管較為寬松，在風(fēng)險(xiǎn)控制上較為松懈，部分中小開發(fā)商資金鏈將斷裂，房地產(chǎn)信托兌付壓力較大。因?yàn)楫?dāng)時(shí)抵押率較高，加上房?jī)r(jià)下降，抵押物價(jià)值下降，抵押物打折出售。一旦出現(xiàn)這種情況，將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)信托形成不利影響。

30家上市房企發(fā)信托630億元

市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂也體現(xiàn)在了二級(jí)市場(chǎng)上。上市公司安信信托(600816.SH)、陜國(guó)投A(000563.SZ)，以及控股中融信托的經(jīng)緯紡機(jī)(000666.SZ)去年以來(lái)股價(jià)都遭遇了大幅下挫，其中安信信托盡管有中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]信托借殼的利好，股價(jià)較去年最高點(diǎn)也跌去了接近一半。

申銀萬(wàn)國(guó)認(rèn)為，地產(chǎn)政策持續(xù)緊縮且無(wú)放松跡象，短期市場(chǎng)對(duì)于地產(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂不會(huì)消除，可能持續(xù)壓制信托類上市公司股價(jià)表現(xiàn)。

除上市信托公司外，房地產(chǎn)股，尤其是存在大量信托融資的房地產(chǎn)上市公司也被市場(chǎng)嚴(yán)重?fù)?dān)憂。

數(shù)據(jù)顯示，從30家上市房地產(chǎn)公司的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前共發(fā)行有118個(gè)信托產(chǎn)品、金額達(dá)630億元。

根據(jù)國(guó)泰君安的統(tǒng)計(jì)，從發(fā)行產(chǎn)品看，發(fā)行規(guī)模最大的中華企業(yè)達(dá)到16款信托產(chǎn)品，萬(wàn)科、陽(yáng)光城分別有10款和9款，中南建設(shè)、中航地產(chǎn)、新湖中寶也都達(dá)到8款。從發(fā)行規(guī)模看，發(fā)行規(guī)模最大的萬(wàn)科達(dá)到90億元，中華企業(yè)、首開股份、陽(yáng)光城、福星股份分別達(dá)到64億元、59億元、52億元、46億元的規(guī)模。

在上市公司這些信托產(chǎn)品中，2012年到期的信托產(chǎn)品達(dá)61個(gè)，到期規(guī)模為318億元，從3月開始進(jìn)入償付高峰。2012年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)、福星股份、陽(yáng)光城等。分別為44億元、43億元、24億元、20億元、18億元。從信托占有息負(fù)債比例、信托占現(xiàn)金比例看，相對(duì)償付壓力較大的有陽(yáng)光城、中華企業(yè)，分別達(dá)到了177%、1111%和89%、437%。

不過(guò)，國(guó)泰君安分析認(rèn)為，行業(yè)資金鏈日趨緊張的狀況下，類似萬(wàn)科這樣的公司反而具備更多的機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@些具有充?，F(xiàn)金及管理優(yōu)勢(shì)的龍頭公司，其并購(gòu)機(jī)會(huì)將大幅增多。