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融資渠道狹窄 資金壓力加大

某城商行有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，目前各家銀行今年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策還沒(méi)下達(dá)，但估計(jì)不樂(lè)觀。2012年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力恐將繼續(xù)增大。

據(jù)央行公布的《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，三季度末，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.6%，比上季末回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.64萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.9%，比上季末低3.5個(gè)百分點(diǎn)。可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度明顯增加。

某投資公司負(fù)責(zé)人介紹，現(xiàn)在有關(guān)部門(mén)禁止商業(yè)銀行繞過(guò)信托公司與第三方開(kāi)展信托受益權(quán)轉(zhuǎn)受讓的業(yè)務(wù)；禁止通過(guò)向大眾客戶發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化的理財(cái)產(chǎn)品募集資金，發(fā)放所謂的“委托貸款”；禁止通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品或其他任何方式變相高息攬儲(chǔ)和違規(guī)攬儲(chǔ)。“現(xiàn)在看來(lái)，開(kāi)發(fā)商的融資渠道已經(jīng)窄到不能再窄了?！?/p>

因此，房地產(chǎn)信托仍是開(kāi)發(fā)商融資的一大重要渠道。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，新年第一周，從2012年1月2日至8日，集合資金信托的資金投向基本鎖定在金融、房地產(chǎn)和工商企業(yè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立3只產(chǎn)品，共募集資金7.65億元，占比達(dá)30.22%。其中，平安信托的“佳園33期集合資金信托計(jì)劃”為投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基金化集合產(chǎn)品，共募集資金6.67億元。

當(dāng)前，房地產(chǎn)信托面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑是市場(chǎng)超預(yù)期下行。匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌認(rèn)為，在一線城市房?jī)r(jià)可能還有20%到30%的下調(diào)空間；在大部分的二三線城市，調(diào)整的幅度估計(jì)在10%到15%左右。房?jī)r(jià)如此規(guī)模的調(diào)整，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響是可控的。因?yàn)橛斜Ｕ戏拷ㄔO(shè)的推進(jìn)，同時(shí)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)杠桿率比較低，所以不會(huì)出現(xiàn)大面積的負(fù)資產(chǎn)。

兌付高峰將至 騰挪資金還款

“總部在北京的一家信托公司房地產(chǎn)項(xiàng)目出問(wèn)題了。本來(lái)2012年4月、5月份就要到期清算，但現(xiàn)在樓盤(pán)還沒(méi)有開(kāi)始賣(mài)，你說(shuō)能兌付得了嗎？不過(guò)，他們的處理辦法是發(fā)行新的信托計(jì)劃把資金續(xù)上，不讓項(xiàng)目壞掉?！蹦承磐泄镜男磐薪?jīng)理告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

上述情況并非個(gè)例，不少信托公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目也有類(lèi)似問(wèn)題。目前，信托公司普遍增資擴(kuò)股。一方面，不斷擴(kuò)大資本金為信托公司騰挪資金、填補(bǔ)漏洞提供了條件；另一方面，不少信托公司采取發(fā)行新的信托計(jì)劃為出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目輸送資金，讓出現(xiàn)兌付危機(jī)的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目暫時(shí)逃過(guò)一劫。

上海一家中小房企的負(fù)責(zé)人楊希向中國(guó)證券報(bào)記者表示，2011年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈都非常緊張，融資借道房地產(chǎn)信托變得很常見(jiàn)。“前陣子，一個(gè)同行為了籌錢(qián)兌付到期的信托，不得不借高利貸償付，月息5分?！痹撊耸客嘎?，這種借高利貸來(lái)償付信托項(xiàng)目資金的現(xiàn)象已有逐漸增多的趨勢(shì)。