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融資渠道狹窄 資金壓力加大

某城商行有關(guān)負責人告訴中國證券報記者，目前各家銀行今年的房地產(chǎn)開發(fā)貸款政策還沒下達，但估計不樂觀。2012年房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力恐將繼續(xù)增大。

據(jù)央行公布的《2011年三季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，三季度末，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)、城市信用社、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額10.46萬億元，同比增長14.6%，比上季末回落2.3個百分點。房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季末低3.5個百分點?？梢?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行獲得貸款的難度明顯增加。

某投資公司負責人介紹，現(xiàn)在有關(guān)部門禁止商業(yè)銀行繞過信托公司與第三方開展信托受益權(quán)轉(zhuǎn)受讓的業(yè)務(wù)；禁止通過向大眾客戶發(fā)行標準化的理財產(chǎn)品募集資金，發(fā)放所謂的“委托貸款”；禁止通過理財產(chǎn)品或其他任何方式變相高息攬儲和違規(guī)攬儲?！艾F(xiàn)在看來，開發(fā)商的融資渠道已經(jīng)窄到不能再窄了。”

因此，房地產(chǎn)信托仍是開發(fā)商融資的一大重要渠道。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，新年第一周，從2012年1月2日至8日，集合資金信托的資金投向基本鎖定在金融、房地產(chǎn)和工商企業(yè)領(lǐng)域。房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立3只產(chǎn)品，共募集資金7.65億元，占比達30.22%。其中，平安信托的“佳園33期集合資金信托計劃”為投資于房地產(chǎn)市場的基金化集合產(chǎn)品，共募集資金6.67億元。

當前，房地產(chǎn)信托面臨的最大風險無疑是市場超預(yù)期下行。匯豐大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家屈宏斌認為，在一線城市房價可能還有20%到30%的下調(diào)空間；在大部分的二三線城市，調(diào)整的幅度估計在10%到15%左右。房價如此規(guī)模的調(diào)整，對整體經(jīng)濟的負面影響是可控的。因為有保障房建設(shè)的推進，同時中國的房地產(chǎn)市場杠桿率比較低，所以不會出現(xiàn)大面積的負資產(chǎn)。

兌付高峰將至 騰挪資金還款

“總部在北京的一家信托公司房地產(chǎn)項目出問題了。本來2012年4月、5月份就要到期清算，但現(xiàn)在樓盤還沒有開始賣，你說能兌付得了嗎？不過，他們的處理辦法是發(fā)行新的信托計劃把資金續(xù)上，不讓項目壞掉。”某信托公司的信托經(jīng)理告訴中國證券報記者。

上述情況并非個例，不少信托公司的房地產(chǎn)項目也有類似問題。目前，信托公司普遍增資擴股。一方面，不斷擴大資本金為信托公司騰挪資金、填補漏洞提供了條件；另一方面，不少信托公司采取發(fā)行新的信托計劃為出現(xiàn)問題的項目輸送資金，讓出現(xiàn)兌付危機的房地產(chǎn)信托項目暫時逃過一劫。

上海一家中小房企的負責人楊希向中國證券報記者表示，2011年整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈都非常緊張，融資借道房地產(chǎn)信托變得很常見?！扒瓣囎樱粋€同行為了籌錢兌付到期的信托，不得不借高利貸償付，月息5分?！痹撊耸客嘎?，這種借高利貸來償付信托項目資金的現(xiàn)象已有逐漸增多的趨勢。