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從2009年底至今，全國的房地產(chǎn)市場在持續(xù)兩年的強力調(diào)控下終于放緩了狂奔的步伐。去年以來政策調(diào)控對投資、消費、政府財政的影響不斷顯現(xiàn)，全國商品房交易量普遍低迷，商品房交易價格已經(jīng)開始顯露回落的趨勢。去年年末，隨著一些城市欲放松"限購"舉動被斬斷，中央一再強調(diào)調(diào)控政策不會放松，房地產(chǎn)市場持續(xù)從緊的政策環(huán)境已無懸念。今年房地產(chǎn)市場的房價走勢、行業(yè)趨向以及房地產(chǎn)在新年度整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位等問題成為人們關注的焦點。

房地產(chǎn)仍占重要地位

2003年國務院18號文件出臺，該文件提出，"房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)"。房地產(chǎn)的"國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)"地位由此得到官方確認。

也就是從2003年起，我國的房價開始以每年兩位數(shù)的增幅快速攀升。期間雖然幾經(jīng)調(diào)控，但是越調(diào)越漲。特別是2008年遭遇金融危機，房地產(chǎn)更凸顯了其"保增長"的作用。在政府給與的極度寬松的財政及貨幣刺激性政策下，到2009年12月，全國70個大中城市的住宅平均售價已從2003年的每平方米2197元上漲到了每平方米4600元，2008年后一年間房價每平方米大漲1000元，創(chuàng)下26個月漲幅新高。然而，房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展使該行業(yè)近十年間增加值占GDP的年平均比重均在4%以上，2009年已達5.5%。2009年我國房地產(chǎn)對GDP的貢獻超過13%，如果加上房地產(chǎn)開發(fā)投資通過關聯(lián)產(chǎn)業(yè)和拉動消費對GDP的拉動，房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的總貢獻率甚至超過了20%。去年，隨著房地產(chǎn)投資及商品房交易量的明顯下降，社會上開始對房地產(chǎn)對未來整體經(jīng)濟的拉動作用產(chǎn)生疑問。有些人甚至擔心，對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控會帶來投資大幅回落，市場蕭條引發(fā)金融風險，加劇經(jīng)濟增速放緩。

去年針對房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控確實使房價的漲幅、銷售面積、投資等均有所下滑，但全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生提供給記者的數(shù)據(jù)表明，去年全國商品房平均價格每平方米接近5500元，比前年5000多元每平方米平均房價仍增長了5%。另外，已公開的數(shù)據(jù)顯示，去年1-10月份全社會固定資產(chǎn)投資同比增長24.9%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長31.1%，房地產(chǎn)開發(fā)投資依然處于高增長狀態(tài)。住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹透露，去年房地產(chǎn)業(yè)的各項指標都將維持正值，其中未實施限購的城市商品房銷售量還將保持20%左右的增幅。

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，雖然去年全年的數(shù)據(jù)還看不到，但去年整體經(jīng)濟形勢好于2008年，房地產(chǎn)市場在"限購"控制下，北、上、廣、深等一線城市波動較大，但二三線城市卻起到了"此消彼長"的補充作用。去年1-8月全國商品房已銷售了3.3萬億元，估計全年可以達到5萬億元。同時，由于有保障性住房對商品房建設下降的補充作用，房地產(chǎn)行業(yè)整體上對去年經(jīng)濟的貢獻力仍然會很大。住房與城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥表示，去年1000萬套保障房所需的1.3萬億元投資，在一定程度上對沖了商品房投資的下滑，同時保障房也為建筑業(yè)等上下游產(chǎn)業(yè)提供大量就業(yè)崗位，帶動裝修、家具家電等行業(yè)，保持了經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展。

此外，多年以來地方政府為增加GDP及追求顯化的政績而越發(fā)依賴"土地財政"。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的2009年中國土地出讓金年終盤點報告，2009年，全國土地出讓金收入已達到1.5萬億元，相當于同期地方財政總收入的46%左右。目前在有些縣市,土地出讓金占預算外財政收入比重已超過50%,有些甚至占80%以上。國土資源部公布的2009年土地市場動態(tài)監(jiān)測結(jié)果顯示，2009年房地產(chǎn)用地出讓價款為13391.8億元，占出讓總價款15910.2億元的84.2%。北京市土地整理儲備中心公開的數(shù)據(jù)顯示，2009年北京土地市場成交金額925億元。而北京2009年的GDP總量約為11346億元，拍地收入約占GDP的8%。

從去年的情況看，北京、上海的土地出讓金已破千億元，比前年同期大幅增加。據(jù)中原地產(chǎn)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2011年前11個月，全國130個主要城市土地市場總土地出讓金為1.18萬億，與前年同期相比減少了5200億，減少了30%。如果計算全國所有城市，則去年土地財政將可能減少上萬億。但業(yè)內(nèi)人士預計，由于2011年土地供應量約為過去兩年的總和，去年全國土地出讓金仍將突破2萬億元。這表明盡管"土地財政"有所縮水，但在去年的GDP中仍占有相當大的一塊。

此次中央經(jīng)濟工作會議在對各行各業(yè)的表述中強調(diào)了"民生"以及經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的取向。針對房地產(chǎn)業(yè)強調(diào)，要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調(diào)動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系。

民生成為今年經(jīng)濟工作的著力點已十分明確，而保障性住房被視為改善民生和經(jīng)濟發(fā)展的最佳結(jié)合點。住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任陳準堅定地表示，保障房建設是歷史性的任務，不存在放松和轉(zhuǎn)向的跡象。業(yè)內(nèi)人士也普遍認同，保障性住房建設對持續(xù)調(diào)控下商品房市場的補充平衡作用將愈發(fā)重要。今年整體上房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻占比會有所下降，但不會很大。

據(jù)住建部公布數(shù)據(jù)，截至2011年10月底，2011年1000萬套保障房的開工計劃提前1個月完成。2011年，要求新開工建設1000萬套保障房，加上2010年結(jié)轉(zhuǎn)過來的500多萬套，2011年實際在建的保障房是1500萬套左右，年內(nèi)竣工的有300多萬套，那么將有1200萬套在建保障房結(jié)轉(zhuǎn)到2012年。住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新此前明確表示，今年新開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上，竣工量要高于去年。那么，2012年新開工的保障性住房加上2010年與2011年結(jié)轉(zhuǎn)下來的在建保障性住房，將達到近2000萬套。

中原地產(chǎn)的分析人士認為，今年二三線城市以及保障房的開發(fā)建設會對調(diào)控中的房地產(chǎn)市場起到補充、平衡作用。雖然保障性住房減少了政府土地收入，但開發(fā)環(huán)節(jié)對其上下游行業(yè)以及就業(yè)的拉動同樣是巨大的。去年開工的1000萬套保障性住房如果按平均50平方米一套，每平方米2000元建安費用計算，起碼要投入接近兩萬億。保障性住房中只有占比20%的公租房不能進入銷售環(huán)節(jié)，而其余80%的限價房、回遷房、經(jīng)濟適用住房等都可以預售銷售。與京滬廣深等一線城市不同的是，很多二三線城市保障性住房的價格與普通商品房價格相當。去年開工的保障性住房今年即可上市，而且根據(jù)中央政府的規(guī)劃，未來五年總計要交付3600萬套保障性住房，2012年，保障性住房的建設總量將依然維持在一個高位，保障性住房的入市將使商品房市場下滑的部分得以補充。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)掌握的數(shù)據(jù)，去年，一線樓市中京滬廣深在全國的商品房成交量占比全部加起來已不足5%，二三線城市已經(jīng)在房地產(chǎn)開發(fā)建設中占據(jù)重要地位。21世紀不動產(chǎn)集團市場部的數(shù)據(jù)顯示，去年在全國房地產(chǎn)銷售收入中一線城市的占比越來越少，累計為35%，而二三線城市銷售收入已達65%。該機構首席分析師常智預計，今年隨著二三線城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，一線城市商品房市場對經(jīng)濟的影響將進一步弱化，二三線城市房地產(chǎn)建設對房地產(chǎn)行業(yè)的整體貢獻作用將會更加突出。他分析，今年商品房土地出讓收入可能會下降30%，但商品房銷售基本將與去年持平，如果今年房價同比增幅在4%，加上上市以及新開工的保障性住房的拉動，房地產(chǎn)的下降不會很大。

中央經(jīng)濟工作會議傳達出今年國家將在保經(jīng)濟增長中推進經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。聶梅生認為，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要騰挪空間。今年房地產(chǎn)行業(yè)的整體調(diào)整會經(jīng)歷"保障房上市、限購政策松動和退出、房產(chǎn)稅代替土地出讓金"的"三部曲"。中央經(jīng)濟工作會議提出，要加大普通商品房的供應量，今年將會出現(xiàn)房價漲幅同比回落，但交易量放大的市場變化。今年土地出讓會減少，開工量也會減少，房地產(chǎn)的增速將有所下降。雖然去年下半年調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，但市場是不是穩(wěn)得下來，還需要大約半年的觀察，包括看資金面、土地出讓、房地產(chǎn)上下游關聯(lián)行業(yè)的情況，特別是要關注"既能保民生，又能保經(jīng)濟"的保障性住房的補充平衡結(jié)局。

中房協(xié)副會長朱中一認為，我國的房地產(chǎn)已經(jīng)走過了"黃金十年"，伴隨著國家經(jīng)濟持續(xù)9%-10%的快速增長，我國的城鎮(zhèn)化在這10年中已經(jīng)超過了50%,城鎮(zhèn)常住人口達到了6.7億，房地產(chǎn)業(yè)還將有十幾年的發(fā)展機會。但隨著我國整體經(jīng)濟發(fā)展增速的減緩，隨著城市人口老齡化結(jié)構的變化，房地產(chǎn)業(yè)將進入平穩(wěn)發(fā)展階段。