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房價(jià)漲勢得到相對(duì)遏制、房地產(chǎn)保障房建設(shè)數(shù)字創(chuàng)新高、大牌房地產(chǎn)企業(yè)帶頭降價(jià)，這些現(xiàn)象都成為剛剛過去的2011年的顯著特征。一方面，老百姓等著降價(jià)勢頭繼續(xù)下行；另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商也從各個(gè)方面得到了2012年將持續(xù)調(diào)控的消息。2012年對(duì)于房地產(chǎn)市場來說，究竟會(huì)成為一個(gè)怎樣的年份？

開發(fā)商或?qū)⑷フ嫉谝患径仁袌?/p>

隨著政策的持續(xù)作用，兩年以來的房地產(chǎn)調(diào)控終于遏制了中國樓市的漲勢，有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場十年暴利時(shí)代也隨之結(jié)束，很多房地產(chǎn)企業(yè)將2012年的目標(biāo)定位為“活下去”。從目前各方面發(fā)布的信息來看，2012年中國房地產(chǎn)市場仍然將面臨調(diào)控。中國經(jīng)濟(jì)能否擺脫房地產(chǎn)依賴？2012年調(diào)控政策將何去何從？2012年房地產(chǎn)市場將表現(xiàn)如何？2011年留下太多難解之題，而2012年則引發(fā)諸多懸念。

有金融方面專家認(rèn)為，2012年第一季度人們會(huì)明顯感覺到經(jīng)濟(jì)放緩，市場預(yù)期央行會(huì)放松貨幣政策，2011年11月30日的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率就是一個(gè)開始。也有專家認(rèn)為，商品住宅市場正在經(jīng)歷一個(gè)拐點(diǎn)，未來幾個(gè)季度房地產(chǎn)市場將持續(xù)走弱，而且投資增速的下降速度也可能加快。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的房屋銷售、新開工面積和房價(jià)等先行指標(biāo)在最近幾個(gè)月都在驟降，這些指標(biāo)曾在過去準(zhǔn)確地預(yù)期過商品住宅投資的明顯下滑。其次，雖然房地產(chǎn)保障房對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)起到很大的支持作用，但到2012年3月份之前，房地產(chǎn)保障房的增量投資將相對(duì)較小，因?yàn)檎呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了2011年建設(shè)1000萬套保障房的年度目標(biāo)。

由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期均認(rèn)為情況到下半年應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，在此種預(yù)期之下，很多房地產(chǎn)開發(fā)商都開始尋找良策應(yīng)對(duì)下行局面，而第一季度的市場表現(xiàn)就顯得尤為重要。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，雖然很多城市的房地產(chǎn)開發(fā)商和代理商都延長了春節(jié)假期，但也有一些大房地產(chǎn)開發(fā)商則選擇在春節(jié)過后立即上班，希望在2012年能夠開個(gè)好頭。

消除非戶籍人員購買資格或成重點(diǎn)

2011年12月初，住建部明確表示地方房地產(chǎn)限購到期將繼續(xù)延續(xù)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在放松的可能，剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確表示將堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，一系列的聲音讓房地產(chǎn)開發(fā)商又繃緊了神經(jīng)。

近日，北京多家媒體報(bào)道，在2011年12月29日北京市政府新聞發(fā)言人記者見面會(huì)中，北京市發(fā)改委副主任趙磊表示，在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)樓市調(diào)控政策仍然不能放松力度，但不排除根據(jù)形勢的變化在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)采取微調(diào)。

事實(shí)上，近日，已經(jīng)有住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示政府要消除非戶籍的人員購買當(dāng)?shù)厣唐贩恐贫刃哉系K。據(jù)媒體報(bào)道，根據(jù)此政策，北京市將把房地產(chǎn)限購政策中“連續(xù)5年納稅證明”改為“連續(xù)3年”，如果沒有其他情況的話預(yù)計(jì)春節(jié)前就會(huì)調(diào)整。

房地產(chǎn)政策的微調(diào)似乎已經(jīng)來了。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭在其微博上表示：“從去年到現(xiàn)在，不少地方政府都有微調(diào)的沖動(dòng)和動(dòng)作，今年這種明緊暗松的調(diào)控還會(huì)出現(xiàn)?！倍貧w到山西本省，有專家認(rèn)為， 2012年山西的房地產(chǎn)市場調(diào)控主調(diào)應(yīng)該還是使房價(jià)穩(wěn)步下降為主，而各地方政府都希望會(huì)有一些靈活性的補(bǔ)充措施維持當(dāng)前房地產(chǎn)市場保持一定的市場活躍度。解決低收入群體和剛性需求群體的購房實(shí)際如果能夠成為2012年的工作重點(diǎn)，將刺激很大一部分外來人員的剛性需求，促進(jìn)一部分成交量。

首套房貸條件或?qū)⒎潘?/p>

不容忽視的是，一系列房地產(chǎn)政策在抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避免地對(duì)合理購房需求產(chǎn)生了“誤傷”。購房者陳先生煩惱地表示：“去年連續(xù)三次加息，首套房首付高和首套房貸款利率上浮，都不可避免地傷害到了我們這些剛性需求的購房者。”

2011年12月23日，住建部部長姜偉新在全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求。一時(shí)間，這段發(fā)言被各大媒體爭相報(bào)道，讓人忍不住猜測：“房貸真的要放松了嗎？”

實(shí)際上從2009年12月開始，太原市一些股份制銀行由于存款準(zhǔn)備金率率的持續(xù)上調(diào)，和本身貸款規(guī)模較小等因素，已經(jīng)停止了首套房貸。2011年年初，另外一些銀行則在原有基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%-15%，而調(diào)控以來的數(shù)次加息也增加了購房者的負(fù)擔(dān)，受房地產(chǎn)限購和貸款的雙重影響，很多購房者選擇了觀望。

住建部部長姜偉新的這一番話，讓很多對(duì)差異化房貸政策被商業(yè)銀行扭曲已經(jīng)多時(shí)而不發(fā)聲的住建部質(zhì)疑不斷的業(yè)內(nèi)人士，與一直期待利率回落的購房者都表現(xiàn)出了極大的歡迎。但也有專家認(rèn)為，其實(shí)這項(xiàng)政策如果確定能夠落地，并不能算是政策的微調(diào)，只能算有關(guān)部門自我糾錯(cuò)。當(dāng)初調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，有關(guān)方面明顯表現(xiàn)地顧此失彼，政策決策層面其實(shí)很清楚調(diào)控政策會(huì)誤傷一部分剛需，但在對(duì)房價(jià)下降呼聲持續(xù)不斷的情況下，有關(guān)部門也只能搞“一刀切”，對(duì)銀行對(duì)首套房貸的各種調(diào)整“睜一只眼閉一只眼”。但也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年上半年信貸額度將趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落，如果首套房貸的條件確實(shí)有所放松，相信能減輕購房者很大的負(fù)擔(dān)。

房產(chǎn)稅或?qū)⒔恿ο拶徴?/p>

2011年，最出乎意料但又在情理之中的政策非房產(chǎn)稅莫屬，臨近農(nóng)歷新年時(shí)，上海與重慶開始征收房產(chǎn)稅的消息震蕩了整個(gè)房地產(chǎn)市場。雖然2011年后太原市已經(jīng)確認(rèn)短期內(nèi)不會(huì)征收房產(chǎn)稅，但在剛結(jié)束不久的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中確定逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的決議，又讓業(yè)內(nèi)人士心懸了起來。

日前，住建部部長姜偉新在住建部召開的2012年工作部署會(huì)議上表示將繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，姜偉新就樓市限購回答人大常委會(huì)委員詢問時(shí)表示，一旦個(gè)人住房信息系統(tǒng)這種基礎(chǔ)性工程搭建成熟，房地產(chǎn)“限購令”這種行政調(diào)控將逐漸淡出。有業(yè)內(nèi)人士推測，個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)或是為擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市鋪路。

姜偉新表示，在40個(gè)城市試點(diǎn)把這些城市自身的個(gè)人住房信息收集起來，盡快實(shí)行全國聯(lián)網(wǎng)。一旦這一系統(tǒng)建立起來，再加上銀行系統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)和公安系統(tǒng)的信息，如果能統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)上，就不必再采取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調(diào)節(jié)樓市。然而有業(yè)內(nèi)人士對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，目前各地的限購政策中大部分城市的房產(chǎn)信息并不聯(lián)網(wǎng)，限購只針對(duì)本市范圍內(nèi)，如果購房者在其他城市擁有房產(chǎn)，并不影響在異地新購買一套住房，因此從邏輯推理看，信息系統(tǒng)或許為政策擴(kuò)圍更大范圍的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)鋪路，也非常有利于房產(chǎn)稅的征收。上海易居上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭則認(rèn)為，個(gè)別城市房產(chǎn)稅試點(diǎn)后，限購有可能順勢退出，限價(jià)繼續(xù)與否已不重要。