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上周末，轉(zhuǎn)了近10個樓盤的盧欣終于下手在廣州西面的金沙洲地塊，以每平方米1.9萬元的價格購入了一套120平方米的新房?！巴纤懔耍@還是找親戚托領(lǐng)導(dǎo)打了九折多呢?！北R欣自認為滿意的新房，其實已經(jīng)在佛山市南海區(qū)的邊上了。
進入11月下旬，廣州各房地產(chǎn)開發(fā)商都“磨刀霍霍”，雖仍寄希望于年底奮力一搏，但更多是以“降價”作為重要手段，甚至傳出一些地產(chǎn)商競相拋售庫存產(chǎn)品、大小地產(chǎn)中介裁員關(guān)店、地塊拍賣頻頻遇冷等消息。

業(yè)內(nèi)人士分析，國家延續(xù)了一年半的樓市調(diào)控措施正在發(fā)揮作用，廣州樓市降價的預(yù)期也因此大大增強。這種較為平穩(wěn)理性的降價行為，被業(yè)界形象地稱為“溫水煮青蛙”。

地產(chǎn)商銷售業(yè)績不佳

中原集團研究中心最新發(fā)布的報告指出，目前降價行為主要集中在供應(yīng)比較充足的區(qū)域，真正的全面性降價尚未出現(xiàn)。記者在采訪中了解到，開發(fā)商采取降價的策略，多數(shù)是完成年度銷售目標或者解決短期的資金回籠。11月7日，富力地產(chǎn)公布了其前10個月的銷售業(yè)績，業(yè)績?yōu)?35.1億元，距離今年年初制定的目標320億元仍有不小的差距。

近日，富力地產(chǎn)董事長李思廉向媒體透露，雖然廣州外圍區(qū)域的樓盤價格已經(jīng)下跌，但短期內(nèi)廣州中心城區(qū)的價格降幅“非常有限”，由于現(xiàn)在舊城區(qū)改造比較困難，市區(qū)的土地供應(yīng)量亦非常有限，他認為價格不會大跌。

最近一周，記者走訪廣州各大樓盤時發(fā)現(xiàn)，很多樓盤的售樓小姐比買家還要多，她們低著頭不斷給客戶打電話。有不少樓盤打出降價旗號，甚至“首付5萬”也成了慣用的宣傳標語。廣州白云大道北區(qū)域目前有3個樓盤出售。一個樓盤的銷售人員熱情地介紹，目前推出的最新優(yōu)惠是，買家可以先交5萬元，余下首付半年還清；此外，也可選擇5年內(nèi)付清余下的房款。

粗略計算，按照均價1.7萬元/平方米計算，優(yōu)惠后成交價1.6萬多元/平方米。該開發(fā)商推出的這批樓盤，面積最小的44平方米一房一廳單位，以首次置業(yè)首付三成計算，買家在先交5萬元之后，接下來半年，買家還要籌夠16萬元才能付清余款。

打算購置婚房的俞先生，本來覺得價格咬咬牙“還可以接受”，但還是得向雙方父母借錢。他說，自己單位在天河北，在離這么遠的白云大道北買房子，是因為市中心的房子“貴得離譜”，以后只能每天都在堵車的路上奔波了。

近日，荔灣一樓盤推新貨，價格高達2.6萬~3萬元/平方米。然而，各種幅度的優(yōu)惠后，折算下來的均價大概在2.3萬元/平方米。銷售人員解釋，開盤價略微偏低于“市場價”，發(fā)售當(dāng)天房子就賣出了一半。但是，業(yè)內(nèi)人士坦言，對于那些急于回籠資金，加速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商來說，這種銷售業(yè)績并不令人滿意。銷售人員說，“之前10%的降價沒能達到預(yù)期銷售，接下來還會有更大幅度的優(yōu)惠。”

一些中介“關(guān)門大吉”

其實，降價打折的也并非只是中小開發(fā)商，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛打起價格戰(zhàn)。業(yè)內(nèi)人士吳定金表示，目前多數(shù)房企對樓市未來預(yù)期偏悲觀，認為房價沒有最低只有更低。調(diào)控政策放松之時，也是房價筑底之日。經(jīng)緯行研究中心發(fā)布的報告，鮮明地表達了他們的觀點：“寒冬將至，降價潮暗流涌動?！痹诤芏噘Y深買家的印象中，2008年廣州樓價的全面下滑，就是始于萬科市區(qū)項目的降價。

“樓價將略降，幅度不會超20%。”合富輝煌集團首席市場分析師黎文江分析，相對于北京、上海等城市來說，廣州樓市一直都是比較理性，所以即便樓市開始步入熊市，也不會出現(xiàn)太大震蕩。他分析，2008年廣州全年成交量553萬平方米，導(dǎo)致成交量低的原因是大家對經(jīng)濟大環(huán)境不看好，不敢冒險投資，市場需求比較小。今年不同，“需求還是比較大的，只是被政策限制住了，很多人入不了市。”

方小姐在一家央企工作，由于戶口在北京，盡管在廣州生活多年，仍然只能租房子住。她覺得自己收入也不低，但因為限購，她至今只能過著“寄人籬下”的生活。方小姐笑稱，估計要找個廣州戶口的老公，才能有自己的房子安定下來。

今年廣州樓市成交量的萎縮，一方面是買家原因，很多有購房需求的買家直接被攔在購房大門外，導(dǎo)致樓市成交量下跌；另一方面是開發(fā)商的原因，考慮到限購政策會持續(xù)一年、兩年，很多開發(fā)商已提前部署，紛紛放緩?fù)曝浐弯N售的進度。

中地行副總經(jīng)理鄭雋宸表示，雖然開發(fā)商資金鏈普遍趨緊，但需要以價換量的畢竟還是少數(shù)，大部分開發(fā)企業(yè)已做好“儲糧過冬”的準備，延遲開發(fā)、延遲推貨，在等待中尋覓市場轉(zhuǎn)機。因此，在供求雙方并無太大變化的情況下，市場可能仍將是僵持狀態(tài)，大幅降價的可能性不大。

面對這樣的態(tài)勢，也有些開發(fā)商竊喜，因為他們已提前在二三線城市布局，總體仍能盈利。在佛山、順德及三水均有樓盤的開發(fā)商黃先生坦言，針對調(diào)控的預(yù)先布局以及理性的投資策略，不但讓他們的資金鏈能健康運轉(zhuǎn)，面對調(diào)控也更有底氣了。

廣州樓市的不穩(wěn)定也直接影響到地產(chǎn)中介公司的生存，不少中介大喊“吃不飽”，而有些中介直接“關(guān)門大吉”。中原地產(chǎn)透露，此次暫停營業(yè)60家門店，大約造成1000人流失。2008年，因為市場慘淡，知名二手中介創(chuàng)輝租售廣州門店一夜停業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，如果目前的情況繼續(xù)惡化，不排除出現(xiàn)第二個“創(chuàng)輝租售”。

“鏈家地產(chǎn)”最新發(fā)布的研究統(tǒng)計稱，今年以來，北京二手房中介共關(guān)閉門店約1000家左右，為3年來最多，其中10月關(guān)閉門店177家，已連續(xù)多月單月關(guān)閉中介門店超過100家，其中約73%為中小經(jīng)紀機構(gòu)。合富置業(yè)的營業(yè)經(jīng)理李先生告訴記者，作為一線城市中相對較為理性的廣州，中介“關(guān)門潮”暫時沒出現(xiàn)，但目前紛紛停止了擴張。

土地市場頻頻流拍

市場是一環(huán)扣一環(huán)的，從開發(fā)商的減價策略到中介機構(gòu)的倒閉，再到政府對土地的謹慎“出手”。

進入11月，在短短的半個月內(nèi)，廣州已經(jīng)有31塊土地拍賣被叫停，涉及的土地出讓金高達178億元。31塊土地中有24塊位于廣州南站附近，該區(qū)域曾經(jīng)是被業(yè)界寄予厚望的“黃金地段”，遭遇這樣的慘淡結(jié)局是人們始料未及的。

今年6月，廣州的土地推介會高調(diào)亮相。10月下旬以來，廣州市的政府網(wǎng)站頻頻掛出土地出讓公告，但幾乎每一次所謂“史上最大規(guī)模土地出讓會”，最終都變成了“史上最大規(guī)模的土地出讓取消會”。11月1日，廣州市國土房管局發(fā)出補充公告，中止了廣州南站12塊土地的出讓，原定當(dāng)天下午出讓的15塊廣州南站地塊驟減為3塊，這已經(jīng)是廣州南站地塊第三次延期出讓。

土地市場頻頻流拍，吊足了大家的胃口，政府的“熱情”遭遇房企的“不賞臉”。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w的報道，原計劃出讓廣州南站14塊用地，廣州市房管局中午臨時發(fā)出公告，終止出讓其中的12塊。最后出讓的兩塊，也分別只有一家房企報名，各以底價成交。11月1日取消的12塊土地，兩次取消出讓的地塊高達24塊，最后出讓的地塊只有8塊，并且全部以底價成交?！霸然蛎骰虬当硎具^意向的十幾家房企，均僅停留在意向上而沒有現(xiàn)身競價?！?0月28日原定進行的3塊土地拍賣最后也是倉促結(jié)束，連現(xiàn)場競拍也沒有舉行。

對于廣州南站地塊的多次延期出讓，廣州市國土房管局相關(guān)負責(zé)人表示，主要是為了進一步完善出讓方案后再擇機出讓。對于一舉拿下廣州南站兩個地塊，奧園集團行政總裁郭梓寧表示，之所以那么積極地爭取南站土地，是非?？春媚险镜陌l(fā)展?jié)摿ΓP(guān)鍵是拿地價格在合理范圍之內(nèi)。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開發(fā)商未來將調(diào)整業(yè)績的增長速度，對后市持“謹慎”的態(tài)度，儲備土地只會加重他們的資金壓力?！暗變r成交結(jié)果，不會影響開發(fā)商對廣州南站規(guī)劃的信心?！焙细恢脴I(yè)首席市場分析師龍斌表示，底價成交在預(yù)料之中，原因是受國家調(diào)控政策、開發(fā)商資金不足等因素影響，企業(yè)拿地趨于謹慎。業(yè)界人士透露，“廣州南站地塊雖然底價成交，但價格已經(jīng)不低。”

業(yè)內(nèi)專家韓世同分析，政府叫停土地出讓“事出有因”：一是房價下降，后市前景不被看好；二是信貸收緊，開發(fā)商資金有壓力；同時，廣州推地過于集中在年底，且起拍價過高?！斑m當(dāng)降低土地出讓目標或許比較現(xiàn)實?！睆V州市社科院研究員彭澎分析，廣州的開發(fā)商顯然未曾料到中央對樓市的調(diào)控會延續(xù)這么長時間。觀望當(dāng)中，開發(fā)商還是希望多賣房子，盡快回籠資金。在計劃完成進度不理想的情況下，低迷的市場或許會使廣州調(diào)整出讓計劃。