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房子是投資品而非投機品———

限購、限貸、限房價……2011年的樓市環(huán)境對以往總能主導市場的開發(fā)商來說顯得四面楚歌。

就在這樣一個不同以往的關口，人民幣房地產(chǎn)私募基金以星星之火的燎原之勢，向開發(fā)商拋出了繡球。

近日，住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心發(fā)布的《人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展報告》(下稱《報告》)稱，“根據(jù)各方信息匯總，估計目前人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模近千億元。”

野蠻生長

“人民幣房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)并發(fā)展的最大意義在于，它能夠為社會大眾尋找投資渠道；對房地產(chǎn)市場投資形成有效分流，將投資從需求端引向供給端，增加了住房的有效供給；同時，令房地產(chǎn)行業(yè)較高的利潤大眾化?！弊》亢统青l(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹對《第一財經(jīng)日報》表示。

“2010年可說是國內(nèi)房地產(chǎn)基金元年，而今年則是房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展的一年?！比珖康禺a(chǎn)投資基金聯(lián)盟會長張民耕不久之前對媒體表示， 2010年全國共有房地產(chǎn)基金公司100余家，而2011年，許多房地產(chǎn)開發(fā)公司、信托公司、PE公司都紛紛設立房地產(chǎn)基金，截至目前，“國內(nèi)房地產(chǎn)基金往少里說也有近500家”。

在資金的量級上，《報告》顯示，2010年國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金資金規(guī)模達到了500多億元。而2011年，其資金總規(guī)模已實現(xiàn)翻倍增長。

《報告》認為，民間資本充裕、投資渠道匱乏、行業(yè)收益相對較高以及由行業(yè)調(diào)控依法的重組需求，這幾種因素的共同作用，使得人民幣房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展成為必然。

不過，以目前的情況看，與其說房地產(chǎn)私募基金蓬勃發(fā)展，或許不如說野蠻生長更為真實。

高和資本董事長蘇鑫表示，目前，市場上大量人民幣私募股權基金，其投資模式各不相同，這也是目前基金之間的主要差異?！耙活愂且钥赊D(zhuǎn)債形式投資房地產(chǎn)項目，以開發(fā)商贖回可轉(zhuǎn)債作為主要退出途徑。還有一類則是通過股權收購的形式，收購房地產(chǎn)項目，再以銷售退出?！?/p>

而這類債權形式的投資，在很多業(yè)內(nèi)人士看來就是一種變向的“高利貸”?！盎鸢彦X給開發(fā)商，他保證每年給我多少回報，但他要把公司印章、銀行印鑒給我(作為抵押)?！币晃环康禺a(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士表示，債權類投資一般會設置保底、回購或?qū)€條款，以確?；鹗找?，“這就像放高利貸”。

《報告》也發(fā)現(xiàn)，“多數(shù)基金對房地產(chǎn)企業(yè)或項目進行股權形式的投資，獲取股權收益，但實質(zhì)上僅承擔了債權的風險?！?/p>

相比而言，股權投資由于需要與開發(fā)商共同開發(fā)某一項目，面臨的市場風險也就更大。還有基金會直接買下項目100%權益，開發(fā)、整理后出售或出租，這無疑將考驗基金的專業(yè)判斷和操盤能力。

“由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展始于2010年，目前除少數(shù)基金外，多數(shù)尚未完成 ‘募集—投資—管理—退出’的完整經(jīng)營周期。各基金公司的投資能力、盈利能力和管理水平尚不明確?！薄秷蟾妗诽寡?，目前對于人民幣房地產(chǎn)私募基金來說，是機遇與風險并存。

房子是投資品而非投機品

一個值得關注的問題是，如今的人民幣房地產(chǎn)私募基金普遍以“高收益和快進快出”的形象示人。

《報告》課題組調(diào)研表明，從調(diào)研的情況看，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金的年化目標收益率基本確定在20%~25%，由于基金對投資項目的風險與收益的匹配要求，表現(xiàn)在越是投向中小開發(fā)企業(yè)的項目，目標收益越高。如：投入特大型開發(fā)企業(yè)的項目年收益率在10%~15%；一般較大開發(fā)企業(yè)的項目年收益率在15%~20%；中小開發(fā)企業(yè)的項目收益率在20%~25%，甚至達到50%。

盡管目標收益率遠高于社會平均利潤率，但從課題組調(diào)研的基金公司的項目選擇來看，他們都基本有信心達到目標收益率。

與此同時，《報告》還發(fā)現(xiàn)，由于人民幣房地產(chǎn)私募基金大多以投項目為主，并且只介入項目運作周期的部分環(huán)節(jié)，比如，僅在拿地環(huán)節(jié)、僅在開發(fā)環(huán)節(jié)，或者僅在銷售環(huán)節(jié)，所以基金存續(xù)期相對較短。一般1~3年左右。同時，這也與所募資金屬性相關，符合投資者快進快出的要求。相對而言，外資基金周期較長。

“基金不是投機，這種高收益和短期行為很難持續(xù)。”北京盛世神州房地產(chǎn)投資基金首席執(zhí)行官王戈宏認為，造成房地產(chǎn)私募基金目前這種不健康狀況的原因，在于較為尷尬的投資模式。

“房子是投資品種而不是投機品種?！蓖醺旰瓯硎?，“房地產(chǎn)基金一定要打破這種高利貸的心理，不要一味地追求高利、暴利、短期，而要有一個長期的心態(tài)?！彼J為，人民幣房地產(chǎn)私募基金當前的現(xiàn)狀只是其處于早期階段的一個表現(xiàn)，目前的嘗試都是值得的，但現(xiàn)在的做法不能代表將來。

對于未來的發(fā)展，秦虹指出：“人民幣房地產(chǎn)私募基金還是要回歸到股權投資的本質(zhì)上?！?/p>

對此，王戈宏表示認同，“真正的股權投資是個方向，與房地產(chǎn)開發(fā)商共擔風險。當股權與債券形成一種合理比例的時候，房地產(chǎn)基金才有真正的希望?！?/p>

“這要求未來開發(fā)基金一定要具有足夠的規(guī)模，才可以與其他債權法競爭?！背酥?，王戈宏認為，地產(chǎn)基金未來還將出現(xiàn)分化，除了投資于開發(fā)階段的基金，還將出現(xiàn)持有基金。

在監(jiān)管方面，秦虹表示，目前人民幣房地產(chǎn)私募基金處于起步階段，主要依靠行業(yè)自律?！皩@個行業(yè)來說，信用是最高要求，隨著這個行業(yè)的發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，監(jiān)管一定會被提上議事日程。長遠來看，對于LP和GP都將設置門檻?！?/p>