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幾經(jīng)“努力”，在12月20日，北京當年的土地出讓金收入才勉強達到了1006.6億元人民幣。而在上一年的11月19日，北京土地出讓金收入就已經(jīng)突破1000億元“大關(guān)”，北京土地出讓金當年全年收入創(chuàng)紀錄地達到了1642億元。

受到持續(xù)而嚴厲樓市調(diào)控影響的“土地財政”，并非只有北京一地。包括上海、廣州、深圳、杭州等地在內(nèi)土地出讓金收入均呈現(xiàn)大幅下滑。往日在土地競買現(xiàn)場，交易師提醒競買者“理性報價”的“橋段”，瞬間就已成為歷史。

土地溢價的故事行將落幕之際，依靠賣地換取巨額財政收入的簡單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復制。當各種新興產(chǎn)業(yè)開始替代簡單賣地成為北京、上海等地的新增長路徑之時，房價的合理回歸，總算具備了充足的“經(jīng)濟學理由”。

土地冷遇

“集團已經(jīng)表達這個意思了，對于拿地，要謹慎謹慎再謹慎?！?2月21日，萬科北京公司的一位高管向《中國經(jīng)營報(微博)》記者表示。在此之前，萬科集團的高管曾在內(nèi)部會議上半開玩笑地提醒他的屬下，現(xiàn)在拿地，不如去資本市場上收購那些“已經(jīng)出現(xiàn)”或者即將出現(xiàn)“資不抵債”的公司更加劃算。受命于這樣的“總體口徑”，在三季度連續(xù)拿下四塊土地，攢足了明年的“口糧”之后，北京萬科(微博)再未向土地市場出手，即便是在自己手頭現(xiàn)金充裕的情況下。

在2011年的北京，萬科可能還不能算得上是對土地市場最謹慎的開發(fā)商。包括首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的一干北京老牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在2011年中，甚至在土地市場上，從未出手，更不要提什么“有所斬獲”。

“買家”們的熱情消退，帶來的是北京土地出讓收入的急速下滑。北京市土地儲備中心是北京市各類土地出讓的法定唯一機構(gòu)。記者從該部門獲得的截至2011年12月20日土地出讓情況顯示，年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)達到了1006.6億元人民幣，其中住宅類用地的土地出讓金為460億元人民幣。

“這樣的下滑是在我們預計的范圍內(nèi)的，這也是北京市政府調(diào)整全市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，降低全市經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴的調(diào)整所帶來的結(jié)果，不會對經(jīng)濟全局造成太大的影響?！北本┦袊辆忠晃还賳T向記者表示。而在2010年全年，北京土地出讓金總額高達1642億元人民幣。

一年之間，北京土地出讓金的下滑幅度就已經(jīng)接近50%，其中尤以住宅類用地的成交總金額為甚。北京中原房地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，截至11月底，北京住宅類土地出讓達到了53塊，總建設(shè)用地面積為425.12萬平方米，而規(guī)劃建筑面積為835.97萬平方米，環(huán)比2010年的1449.56萬平方米，下調(diào)幅度達到了約38%。

更替預期

“不必過分擔心土地財政收入的下降會危及地方政府的財務能力，這更多的像個開發(fā)商講的故事?！敝袊鞘薪?jīng)濟研究會副會長劉維新告訴記者。他提醒記者，從各種政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，傳統(tǒng)印象中對土地財政和房地產(chǎn)依賴度較高的北京、上海等城市，總體經(jīng)濟增速都保持在8%左右，在全國排名中還較為靠前。

記者了解到，事實上，在開始從嚴執(zhí)行中央政府對房地產(chǎn)調(diào)控的各項限制性政策之前，北京市就已經(jīng)充分意識到其可能對經(jīng)濟增長所產(chǎn)生的影響，并進行了充分預估，所得出的結(jié)論是，“雖然有影響，但程度并沒有想象中的那么大”。

這一判斷在隨后對北京各民主黨派、工商聯(lián)召開的“北京經(jīng)濟運行態(tài)勢分析會”上得以證實。在這次會議上，北京市委副書記、市長郭金龍向與會代表表示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成1239.5億元、增長3.7%，房地產(chǎn)開發(fā)占總投資的比重為52.4%，同比下降6個百分點。自住性購房比重接近90%，提高13個百分點，新建普通住房成交均價比去年全年水平降低6.1%，有效抑制了投機投資需求，實現(xiàn)了“穩(wěn)中有降”。

郭金龍還表示，北京實施房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，房地產(chǎn)業(yè)增加值下降5.5%，影響經(jīng)濟增速0.7個百分點；實施汽車限購政策，汽車類零售額占社會消費品零售額比重由30%左右降至20%左右，影響經(jīng)濟增速1個百分點；完成首鋼主流程全面停產(chǎn)，黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)增加值下降75.5%，影響經(jīng)濟增速0.4個百分點。上半年北京地區(qū)生產(chǎn)總值比上年同期增長8%，初步擺脫對汽車消費和房地產(chǎn)投資的過度依賴。

2010年底，北京市委書記劉淇批示，要求將北京南城建設(shè)成承載實體經(jīng)濟的新區(qū)，補充北京市服務經(jīng)濟比重過大，一般制造業(yè)、中小企業(yè)等實體經(jīng)濟較弱的局面。而這一精神在2011年的落實，大興、亦莊等新興制造業(yè)的快速發(fā)展，實際上彌補了限房限車對經(jīng)濟增速以及財政收入帶來的影響。

降價理由

在土地價格下降，經(jīng)濟全局對于房地產(chǎn)依賴度減輕的前提下，房價“合理回調(diào)”終于具備了合理的“經(jīng)濟學理由”。

住建部政策研究中心主任秦虹告訴記者，雖然市場慘淡已經(jīng)有了一段時間，但是真正的關(guān)鍵點還是從11月開始。因為，正是從這個月開始，北京、上海等一線城市的房地產(chǎn)價格首次出現(xiàn)同比下調(diào)。

北京市統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品住房價格同比下降1.3%。而在2011年初，按照國務院統(tǒng)一布置，北京市公布了全年房地產(chǎn)價格控制目標為“穩(wěn)中有降”。

“我們覺得2012年比2011年的形勢可能會更為糟糕?！比f科北京公司一位高管向記者表示，而且，盡管SOHO中國董事長潘石屹(微博)預計明年中期政府會出手救市，但他認為，在相當長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)調(diào)控政策不存在松動的可能。

首創(chuàng)置業(yè)一位高管則向記者表示，他們已經(jīng)著手梳理在建項目和在售項目的基本情況，以確定明年的價格策略。“如果明年土地市場的價格進一步下降，實際上是為房地產(chǎn)價格的下調(diào)創(chuàng)造了空間。我個人認為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了在低點儲備合理的土地，也會增加現(xiàn)金回流，合理購買土地。”他說。

中原地產(chǎn)則發(fā)布報告稱，預期2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào)，難以突破千億。