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從今年2月17日北京開始執(zhí)行最嚴(yán)厲的限購政策起，北京樓市成交量一路萎縮。

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，從2月17日至8月16日，北京期房住宅簽約套數(shù)為3.55萬套，現(xiàn)房住宅簽約為6183套，二手房住宅簽約套數(shù)為5.02萬套，合計(jì)住宅總簽約僅為9.19萬套，創(chuàng)近三年最低，與去年同期相比跌近四成，與2009年同期相比更是跌近六成。

同時(shí)，北京房價(jià)在最近半年出現(xiàn)了停漲的現(xiàn)象，樓市總成交均價(jià)為2.18萬元/平米，環(huán)比下降了0.8%，而與去年同期相比仍上漲了3.7%。

本地首次購房量上升 投資需求歸零

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下降最多的二手房成交量更是從5月份開始連續(xù)數(shù)月徘徊在8000套左右，實(shí)際過戶數(shù)量已經(jīng)接近2008年均值。值得注意的是，半年來，外地戶籍在京購買二手住宅和商品住宅的總量不足萬套，占市場比例不足10%，創(chuàng)數(shù)年最低，而該比例在限購之前是50%左右。

在整個(gè)住房市場成交量明顯回落的情況下，本地居民首次購房數(shù)量大幅增加，同比增加了39.3%。而去年同期還高達(dá)25%以上的投資需求，半年來基本歸零。

北京中原三級(jí)市場研究總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，限購直接導(dǎo)致需求減少，外地戶籍需納稅5年才有購房資格，影響了大部分外地需求入市，有部分外地戶籍選擇了不受限購影響的商住類物業(yè)，也使得最近半年北京商住類物業(yè)的簽約明顯升溫。而本地首次購房數(shù)量增加，說明居民的剛性自住購房需求在增長，政策通過遏制投機(jī)投資需求使剛需得到了保護(hù)和釋放，這也使得部分郊區(qū)項(xiàng)目簽約率比較高。

郊區(qū)現(xiàn)降價(jià)促銷 拐點(diǎn)四季度或至

北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)簽約價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近半年來，北京樓市價(jià)格出現(xiàn)了停漲的現(xiàn)象。樓市總成交均價(jià)最近半年為2.18萬元/平米，其中，新建普通商品住宅均價(jià)環(huán)比之前半年上漲了0.6%，而相比去年同期上漲了2.7%；別墅均價(jià)環(huán)比之前半年上漲了2.2%，而相比去年同期更是上漲了15.3%。

由于最近半年北京樓市商品房簽約比例明顯出現(xiàn)郊區(qū)化，其中五至六環(huán)的比例達(dá)到了55.25%，占據(jù)市場絕對(duì)主力，因此，成交均價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)。

“通州、大興、房山、順義都有比較典型的促銷降價(jià)項(xiàng)目，但是部分項(xiàng)目促銷的力度還未得到市場的認(rèn)可?！睆埓髠ケ硎荆糠纸紖^(qū)已經(jīng)明顯開始出現(xiàn)了降價(jià)促銷，表明調(diào)控的效果已經(jīng)逐漸清晰化，但是拐點(diǎn)出現(xiàn)不會(huì)太早。

張大偉認(rèn)為，從前7月北京樓市的情況看，開發(fā)商的資金壓力和庫存積壓都已經(jīng)明顯增加，7月開始已經(jīng)有超過110個(gè)項(xiàng)目有開盤計(jì)劃，而且其中大部分將在郊區(qū)五環(huán)外，這將在局部區(qū)域出現(xiàn)明顯的供應(yīng)潮，預(yù)計(jì)年底到明年初將有大量項(xiàng)目進(jìn)入供應(yīng)，在供應(yīng)達(dá)到頂峰后，市場將明顯變化。預(yù)計(jì)普通商品房和保障房在年內(nèi)都會(huì)達(dá)到供應(yīng)高點(diǎn)，三四季度降價(jià)求量的行為將增加，在調(diào)控政策不放松的前提下，市場明顯的拐點(diǎn)將可能在今年四季度到明年初出現(xiàn)。