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房?jī)r(jià)下跌“土地財(cái)政”受挫 年關(guān)面臨轉(zhuǎn)型大考
地產(chǎn)金融 2011年12月13日 來源:中國新聞網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

中新網(wǎng)12月13日電 近期,大房企“棄購”、土地流標(biāo)、低價(jià)出讓和中止出讓的消息不斷傳來,土地市場(chǎng)的遇冷也凍結(jié)了各地方政府的土地財(cái)政,地方財(cái)政因此捉襟見肘。有數(shù)據(jù)顯示,今年多個(gè)城市土地出讓收入低于去年同期水平,地方政府能否承受房?jī)r(jià)大幅下跌的考驗(yàn)?土地財(cái)政轉(zhuǎn)型已然成為地方官員不得不面對(duì)的問題。

土地市場(chǎng)進(jìn)入“冰封”期 財(cái)政收入銳減

財(cái)政部日前公布《2011年11月份公共財(cái)政收支情況》顯示,11月份,全國財(cái)政收入6457.32億元,增幅延續(xù)了9月份以來的回落態(tài)勢(shì),比上月增幅降低6.3個(gè)百分點(diǎn),而房地產(chǎn)交易量下降是影響財(cái)政收入增幅的重要因素。

據(jù)《中國證券報(bào)》援引中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,前11個(gè)月,全國130個(gè)主要城市土地市場(chǎng)總土地出讓金為1.18萬億,與去年同期相比減少了5200億,減少了30%。如果計(jì)算全國所有城市,則今年土地財(cái)政將可能減少上萬億。地方債務(wù)研究專家、廣東當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究中心主任楊正滸指出,今明兩年剛好是地方政府的償債高峰期,土地出讓收入銳減給地方政府帶來了巨大困難。

歲末本應(yīng)是土地出讓的高峰,今年市場(chǎng)卻顯得格外冷清。11月,全國主要35個(gè)熱點(diǎn)城市的土地出讓陷入低谷,流標(biāo)地塊達(dá)到了117宗,環(huán)比10月份的22宗上漲了432%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,土地市場(chǎng)遇冷,一是新房銷售受阻,庫存大漲,已經(jīng)出讓的土地頻頻延遲開工;二是政策預(yù)期依然收緊,開發(fā)商資金壓力大。

政策博弈 “限購”與“增收”糾結(jié)

限購抑制樓市需求,而樓市下行,促使地方政府依賴的土地財(cái)政逐步瓦解。這是一個(gè)連鎖反應(yīng),也正是近期地方政府試探放寬限購的最終動(dòng)力。從部分重點(diǎn)城市的財(cái)政收入來看,限購令已經(jīng)令地方政府財(cái)政收入大幅減縮。地方政府也有松綁房地產(chǎn)政策的意愿,中央和地方的博弈在加劇。

限購政策執(zhí)行近一年,即將到期。截至目前,僅有??凇V州、深圳等地明確表態(tài)將繼續(xù)限購政策,而其他40多個(gè)執(zhí)行限購令的城市回應(yīng)均模棱兩可。中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉認(rèn)為,宏觀經(jīng)濟(jì)政策至少在3個(gè)月內(nèi)不會(huì)有改變,地方政府在短期內(nèi)違背中央政策精神的可能性較小。

明年土地市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)可能進(jìn)一步加劇。無論是學(xué)術(shù)界還是政府部門、業(yè)界,都認(rèn)為目前限購令解除的條件、時(shí)機(jī)還不具備。限購政策作為一種臨時(shí)性舉措,雖然看起來很簡(jiǎn)單,但其效果是最有效的。在不少專家看來,從目前的形勢(shì)來看,對(duì)樓市松綁只會(huì)引來炒房資金的流入,樓市有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,如此一來,兩年多的調(diào)控將可能前功盡棄。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),明年將可能有更多的一二線城市征收房地產(chǎn)稅,待到房地產(chǎn)稅全面鋪開并且發(fā)揮作用之時(shí),也是限購令退出市場(chǎng)之時(shí)。

土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型大考

松綁政策僅是地方政府的“緩兵之計(jì)”,治標(biāo)不治本,臨近年關(guān),地方政府的土地財(cái)政依然面臨轉(zhuǎn)型大考。

業(yè)內(nèi)人士表示,賣地?fù)Q錢最終還是存量透支行為,土地財(cái)政模式并非長(zhǎng)久之計(jì)。隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的完成,“后土地財(cái)政”時(shí)代的到來,地方政府土地財(cái)政轉(zhuǎn)型已不僅僅是一個(gè)需要討論的問題,而是如何落實(shí)的問題。

有評(píng)論認(rèn)為,中國房地產(chǎn)調(diào)控須不斷弱化土地財(cái)政。否則,房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。中國房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展,地方又過于依賴土地財(cái)政,結(jié)果嚴(yán)重地影響了中國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展,作為地方政府完全有責(zé)任予以糾正,即地方政府理應(yīng)主動(dòng)地弱化土地財(cái)政,使房地產(chǎn)良性發(fā)展,而并非繼續(xù)沿著依靠土地財(cái)政的老路子往下走。

中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示,土地出讓金收入的低成本高效率,是導(dǎo)致地方政府依賴土地財(cái)政的根本原因。政府的財(cái)政收入受到土地限制,容易造成樓市價(jià)格虛高、政府收入結(jié)構(gòu)比例不安全等問題,等同于將政府財(cái)政安全與房地產(chǎn)行業(yè)捆綁,是非常危險(xiǎn)的信號(hào)。從目前形勢(shì)來看,地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政迫在眉睫。

他還表示,地方自行發(fā)行債務(wù)能夠緩解當(dāng)?shù)氐呢?cái)政壓力?!昂笸恋刎?cái)政”時(shí)代應(yīng)以地方債務(wù)發(fā)行為主要手段,輔之以中央財(cái)政支持,另外為了防止地方債務(wù)問題的無限擴(kuò)大,中央可能會(huì)對(duì)地方債務(wù)水平進(jìn)行評(píng)級(jí),以此有針對(duì)性地解決地方融資問題。

日前,財(cái)政部副部長(zhǎng)廖曉軍透露,今年全國財(cái)政收入會(huì)超額完成預(yù)算,中央財(cái)政和地方財(cái)政都會(huì)有一定數(shù)額的超收。在業(yè)內(nèi)人士看來,這可看作地方政府實(shí)行財(cái)稅制度轉(zhuǎn)型、走出“土地財(cái)政”的契機(jī)。如果不“缺錢”,地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”的動(dòng)力可能會(huì)更足。

[責(zé)任編輯:于莎]
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