久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

風(fēng)險(xiǎn)在于缺乏專(zhuān)業(yè)投資人，資金來(lái)源過(guò)多依賴(lài)信托渠道，或干脆成為炒房團(tuán)的變種

當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)冬中瑟瑟發(fā)抖時(shí)，房地產(chǎn)基金迎來(lái)熱火朝天。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊繃，為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，僅深圳一地正在運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)基金就有2200家，天津則有1000多家。

清科研究中心的報(bào)告顯示，本土私募房地產(chǎn)投資基金，分為以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金，以及由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金。今年三季度，房地產(chǎn)基金領(lǐng)域以18起投資案例和12.69億美元的交易規(guī)模，躍居各行業(yè)案例數(shù)量和投資金額榜首；截至三季度，共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元；其中，由本土機(jī)構(gòu)募集的基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。

隨著房地產(chǎn)基金的急速擴(kuò)張，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求得以解決，但風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)《新世紀(jì)》表示，“當(dāng)房地產(chǎn)基金快速擴(kuò)張時(shí)，其中一些房地產(chǎn)基金公司投資的項(xiàng)目會(huì)出問(wèn)題，關(guān)聯(lián)交易也會(huì)暴露風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，GP（管理公司）和LP（投資人）的收益可能無(wú)法保證，甚至真的會(huì)被套牢?！?/p>

人民幣募資

與幾年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同，目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。

一位外資房地產(chǎn)基金人士對(duì)財(cái)新記者說(shuō)：“跟境內(nèi)基金相比，我們基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因?yàn)橥鈪R結(jié)算非常復(fù)雜，資金審批程序繁瑣，并且房地產(chǎn)公司如跟我們合作，合作主體還要變更形式?！?/p>

不過(guò)，外資房地產(chǎn)基金跟內(nèi)資房地產(chǎn)基金相比，對(duì)項(xiàng)目的盡職調(diào)查和投資后管理都更嚴(yán)格?！氨热?，投資后管理，我們會(huì)派人在項(xiàng)目上全程跟蹤，而非全部交由房地產(chǎn)公司；對(duì)外打款超過(guò)一定的額度，要求必須跟我們商議決定?！鄙鲜鐾赓Y房地產(chǎn)基金人士說(shuō)。

房地產(chǎn)基金一般分為債權(quán)融資和股權(quán)融資。債權(quán)融資的退出方式，一般會(huì)設(shè)定為在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候，或第一輪銷(xiāo)售時(shí)就退出。股權(quán)融資方式，則在地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完之后退出，時(shí)間比債權(quán)融資方式要長(zhǎng)。

范小沖說(shuō)：“債權(quán)融資需要抵押物，并且要付利息，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控更嚴(yán)格。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須四證齊全，再加上足夠的抵押物。債權(quán)融資的杠桿，使得拿到這塊的融資不是很容易。而股權(quán)融資進(jìn)入之后，能擴(kuò)大股本，使得債券融資也變得相對(duì)容易，并且不用付息，可以參與項(xiàng)目管理?！?/p>

一位信托公司人士則表示，房地產(chǎn)股權(quán)信托需到銀監(jiān)會(huì)前置報(bào)備，滿(mǎn)足“四三二”的要求，即四證齊全、30%自有資金、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。所以，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商較傾向于跟基金公司合作，一方面監(jiān)管可以過(guò)關(guān)，另一方面房地產(chǎn)基金運(yùn)作也能省一些稅。

從投資收益上看，房地產(chǎn)基金GP參與到項(xiàng)目的發(fā)起和管理，其投資金額占股本的1%-3%，收益占項(xiàng)目總利潤(rùn)的20%。房地產(chǎn)基金LP的行業(yè)平均預(yù)期收益，一般是年化15%-30%。

在GP和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商合作模式上，一種方式為“瀑布式”，即在合約中規(guī)定優(yōu)先獲益部分；另外一種就是“保底式”，GP會(huì)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商約定每年的一個(gè)保底收益，在此基礎(chǔ)上再談增長(zhǎng)部分的收益。

開(kāi)發(fā)商當(dāng)GP

“對(duì)于房地產(chǎn)基金的選擇，有幾條原則：一是要跟前20名的地產(chǎn)商合作，這樣萬(wàn)一出事了至少不會(huì)跑路；二是項(xiàng)目區(qū)域要好，至少三線城市以上的項(xiàng)目；三是具體的項(xiàng)目要滿(mǎn)足IRR（內(nèi)部收益率）25%以上，銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率15%以上?！币晃粰C(jī)構(gòu)投資人表示。

一位信托公司人士對(duì)財(cái)新記者說(shuō)：“一般地產(chǎn)基金采用有限合伙制，開(kāi)發(fā)商任GP，收取募資額的2%-3%作為基本管理費(fèi)，利潤(rùn)則與LP二八分成?！?/p>

金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的緊縮政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金面非常緊張，以前房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)上市、信托、銀行融資，現(xiàn)在這些渠道一一被堵上，房地產(chǎn)基金成了救命稻草。自2010年始，大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)等與金融機(jī)構(gòu)合作，成立了房地產(chǎn)基金管理公司。它們的優(yōu)勢(shì)是儲(chǔ)備項(xiàng)目較多，但風(fēng)險(xiǎn)也在于此。

一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為：“如果基金管理人的發(fā)起方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，管理人不應(yīng)刻意來(lái)做跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)交易?！?/p>

“這些由開(kāi)發(fā)商成立的基金管理公司，容易讓人質(zhì)疑其在項(xiàng)目上的選擇：是否會(huì)把利潤(rùn)好的項(xiàng)目留給開(kāi)發(fā)商自己，而把風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目留給客戶(hù)。另外，如何控制關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)？”某信托公司人士表示，如果房地產(chǎn)基金投資的是開(kāi)發(fā)商自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目，那么項(xiàng)目資質(zhì)、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同條款等都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。

一位房地產(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士表示，不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地、建筑等具體方面優(yōu)勢(shì)各不相同，如果一個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的收益非常高，那么投資人需要從拿地的過(guò)程中就已經(jīng)介入，但目前還未出現(xiàn)如此操作的房地產(chǎn)基金。出現(xiàn)歷史頗短的中國(guó)房地產(chǎn)基金管理人，還需要通過(guò)實(shí)戰(zhàn)來(lái)提高水平。

LP短板

能夠吸引足夠的LP加盟，是房地產(chǎn)基金募集成功的前提；能夠吸引成熟投資人，更是行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

從性質(zhì)上看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的LP主要是民營(yíng)企業(yè)老板和民營(yíng)企業(yè)本身，很少有專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入。LP的不成熟，使得房地產(chǎn)基金募資不易。此外，房地產(chǎn)股權(quán)基金“4+1”或者“3+2”（即投資4年或3年，分紅1年或2年）的退出模式，也成為募資的一大障礙。

“房地產(chǎn)基金項(xiàng)目的時(shí)間比較長(zhǎng)，一般都為4年到5年，而投資人往往較傾向于快進(jìn)快出。如果要長(zhǎng)期投資，則會(huì)考慮得更多，對(duì)基金的投資能力、判斷能力、專(zhuān)業(yè)性等要求都很高?！币晃环康禺a(chǎn)基金人士表示。

在美國(guó)，房地產(chǎn)基金的募資和運(yùn)作模式與一般的美資PE類(lèi)似，采取合伙制形式，由基金管理公司作為GP，聯(lián)合房地產(chǎn)商進(jìn)行項(xiàng)目投資，但LP一般都是大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等傳統(tǒng)美資PE的LP來(lái)源，項(xiàng)目存續(xù)期很長(zhǎng)?！耙话銇?lái)說(shuō)，我們的基金存續(xù)期較長(zhǎng)的在10年左右，投資期一般是3年，持有期7年到8年?！币晃煌赓Y房地產(chǎn)基金人士介紹說(shuō)。

目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金尋找LP時(shí)，主要依賴(lài)信托、銀行高端財(cái)富管理、私人銀行及第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)。

清科研究員傅喆說(shuō)：“目前人民幣房地產(chǎn)基金的募集對(duì)信托渠道極為倚重，占到相當(dāng)大的一部分?！倍磐袑?shí)際上是循環(huán)滾動(dòng)發(fā)行的類(lèi)固定收益類(lèi)產(chǎn)品，距離能理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成熟投資人標(biāo)準(zhǔn)尚遠(yuǎn)。

與此同時(shí)，很多小型、不規(guī)范的房地產(chǎn)基金LP實(shí)際為潛在業(yè)主，實(shí)際為另一種形式的炒房團(tuán)。在限購(gòu)政策的影響下，現(xiàn)在的炒房團(tuán)已經(jīng)不是投入幾百萬(wàn)元買(mǎi)多套房子，然后用租金去養(yǎng)房，而是炒豪宅，即投資面積在200平方米-300平方米的大平層，單價(jià)在每平方米10萬(wàn)元。隨著房?jī)r(jià)走高，單套豪宅面積增大，現(xiàn)在炒房的模式變?yōu)槲辶鶄€(gè)人聯(lián)合成立“房地產(chǎn)基金”，將房子買(mǎi)下來(lái)，成為公司持有物業(yè)。對(duì)此，目前尚無(wú)任何規(guī)范性文件，未來(lái)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。