風(fēng)險(xiǎn)在于缺乏專(zhuān)業(yè)投資人,資金來(lái)源過(guò)多依賴(lài)信托渠道,或干脆成為炒房團(tuán)的變種
當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)在嚴(yán)冬中瑟瑟發(fā)抖時(shí),房地產(chǎn)基金迎來(lái)熱火朝天。
隨著房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈緊繃,為房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的房地產(chǎn)基金出現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示,僅深圳一地正在運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)基金就有2200家,天津則有1000多家。
清科研究中心的報(bào)告顯示,本土私募房地產(chǎn)投資基金,分為以鼎暉房地產(chǎn)基金、普凱投資和高和投資為代表的獨(dú)立私募房地產(chǎn)投資基金,以及由房地產(chǎn)企業(yè)成立基金管理公司并發(fā)起設(shè)立的房地產(chǎn)基金。今年三季度,房地產(chǎn)基金領(lǐng)域以18起投資案例和12.69億美元的交易規(guī)模,躍居各行業(yè)案例數(shù)量和投資金額榜首;截至三季度,共有22只私募房地產(chǎn)基金募集到位32.25億美元;其中,由本土機(jī)構(gòu)募集的基金數(shù)量及金額占比分別超過(guò)80%和70%。
隨著房地產(chǎn)基金的急速擴(kuò)張,部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金需求得以解決,但風(fēng)險(xiǎn)也在積聚。陽(yáng)光100集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖對(duì)《新世紀(jì)》表示,“當(dāng)房地產(chǎn)基金快速擴(kuò)張時(shí),其中一些房地產(chǎn)基金公司投資的項(xiàng)目會(huì)出問(wèn)題,關(guān)聯(lián)交易也會(huì)暴露風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn),GP(管理公司)和LP(投資人)的收益可能無(wú)法保證,甚至真的會(huì)被套牢?!?/p>
人民幣募資
與幾年前外資地產(chǎn)基金的大量涌入不同,目前境內(nèi)的房地產(chǎn)基金一般都采用人民幣募資。
一位外資房地產(chǎn)基金人士對(duì)財(cái)新記者說(shuō):“跟境內(nèi)基金相比,我們基本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),因?yàn)橥鈪R結(jié)算非常復(fù)雜,資金審批程序繁瑣,并且房地產(chǎn)公司如跟我們合作,合作主體還要變更形式?!?/p>
不過(guò),外資房地產(chǎn)基金跟內(nèi)資房地產(chǎn)基金相比,對(duì)項(xiàng)目的盡職調(diào)查和投資后管理都更嚴(yán)格?!氨热?,投資后管理,我們會(huì)派人在項(xiàng)目上全程跟蹤,而非全部交由房地產(chǎn)公司;對(duì)外打款超過(guò)一定的額度,要求必須跟我們商議決定?!鄙鲜鐾赓Y房地產(chǎn)基金人士說(shuō)。
房地產(chǎn)基金一般分為債權(quán)融資和股權(quán)融資。債權(quán)融資的退出方式,一般會(huì)設(shè)定為在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候,或第一輪銷(xiāo)售時(shí)就退出。股權(quán)融資方式,則在地產(chǎn)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完之后退出,時(shí)間比債權(quán)融資方式要長(zhǎng)。
范小沖說(shuō):“債權(quán)融資需要抵押物,并且要付利息,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控更嚴(yán)格。房地產(chǎn)項(xiàng)目必須四證齊全,再加上足夠的抵押物。債權(quán)融資的杠桿,使得拿到這塊的融資不是很容易。而股權(quán)融資進(jìn)入之后,能擴(kuò)大股本,使得債券融資也變得相對(duì)容易,并且不用付息,可以參與項(xiàng)目管理?!?/p>
一位信托公司人士則表示,房地產(chǎn)股權(quán)信托需到銀監(jiān)會(huì)前置報(bào)備,滿(mǎn)足“四三二”的要求,即四證齊全、30%自有資金、二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。所以,現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商較傾向于跟基金公司合作,一方面監(jiān)管可以過(guò)關(guān),另一方面房地產(chǎn)基金運(yùn)作也能省一些稅。
從投資收益上看,房地產(chǎn)基金GP參與到項(xiàng)目的發(fā)起和管理,其投資金額占股本的1%-3%,收益占項(xiàng)目總利潤(rùn)的20%。房地產(chǎn)基金LP的行業(yè)平均預(yù)期收益,一般是年化15%-30%。
在GP和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商合作模式上,一種方式為“瀑布式”,即在合約中規(guī)定優(yōu)先獲益部分;另外一種就是“保底式”,GP會(huì)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商約定每年的一個(gè)保底收益,在此基礎(chǔ)上再談增長(zhǎng)部分的收益。
開(kāi)發(fā)商當(dāng)GP
“對(duì)于房地產(chǎn)基金的選擇,有幾條原則:一是要跟前20名的地產(chǎn)商合作,這樣萬(wàn)一出事了至少不會(huì)跑路;二是項(xiàng)目區(qū)域要好,至少三線城市以上的項(xiàng)目;三是具體的項(xiàng)目要滿(mǎn)足IRR(內(nèi)部收益率)25%以上,銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率15%以上?!币晃粰C(jī)構(gòu)投資人表示。
一位信托公司人士對(duì)財(cái)新記者說(shuō):“一般地產(chǎn)基金采用有限合伙制,開(kāi)發(fā)商任GP,收取募資額的2%-3%作為基本管理費(fèi),利潤(rùn)則與LP二八分成?!?/p>
金融行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的緊縮政策,使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金面非常緊張,以前房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)上市、信托、銀行融資,現(xiàn)在這些渠道一一被堵上,房地產(chǎn)基金成了救命稻草。自2010年始,大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如金地、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、萬(wàn)通地產(chǎn)等與金融機(jī)構(gòu)合作,成立了房地產(chǎn)基金管理公司。它們的優(yōu)勢(shì)是儲(chǔ)備項(xiàng)目較多,但風(fēng)險(xiǎn)也在于此。
一位第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為:“如果基金管理人的發(fā)起方是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,管理人不應(yīng)刻意來(lái)做跟開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)交易?!?/p>
“這些由開(kāi)發(fā)商成立的基金管理公司,容易讓人質(zhì)疑其在項(xiàng)目上的選擇:是否會(huì)把利潤(rùn)好的項(xiàng)目留給開(kāi)發(fā)商自己,而把風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目留給客戶(hù)。另外,如何控制關(guān)聯(lián)交易的風(fēng)險(xiǎn)?”某信托公司人士表示,如果房地產(chǎn)基金投資的是開(kāi)發(fā)商自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目,那么項(xiàng)目資質(zhì)、盡職調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、合同條款等都存在潛在的風(fēng)險(xiǎn)因素。
一位房地產(chǎn)基金業(yè)內(nèi)人士表示,不同的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在拿地、建筑等具體方面優(yōu)勢(shì)各不相同,如果一個(gè)項(xiàng)目設(shè)定的收益非常高,那么投資人需要從拿地的過(guò)程中就已經(jīng)介入,但目前還未出現(xiàn)如此操作的房地產(chǎn)基金。出現(xiàn)歷史頗短的中國(guó)房地產(chǎn)基金管理人,還需要通過(guò)實(shí)戰(zhàn)來(lái)提高水平。
LP短板
能夠吸引足夠的LP加盟,是房地產(chǎn)基金募集成功的前提;能夠吸引成熟投資人,更是行業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。
從性質(zhì)上看,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金的LP主要是民營(yíng)企業(yè)老板和民營(yíng)企業(yè)本身,很少有專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)入。LP的不成熟,使得房地產(chǎn)基金募資不易。此外,房地產(chǎn)股權(quán)基金“4+1”或者“3+2”(即投資4年或3年,分紅1年或2年)的退出模式,也成為募資的一大障礙。
“房地產(chǎn)基金項(xiàng)目的時(shí)間比較長(zhǎng),一般都為4年到5年,而投資人往往較傾向于快進(jìn)快出。如果要長(zhǎng)期投資,則會(huì)考慮得更多,對(duì)基金的投資能力、判斷能力、專(zhuān)業(yè)性等要求都很高?!币晃环康禺a(chǎn)基金人士表示。
在美國(guó),房地產(chǎn)基金的募資和運(yùn)作模式與一般的美資PE類(lèi)似,采取合伙制形式,由基金管理公司作為GP,聯(lián)合房地產(chǎn)商進(jìn)行項(xiàng)目投資,但LP一般都是大學(xué)基金、養(yǎng)老基金等傳統(tǒng)美資PE的LP來(lái)源,項(xiàng)目存續(xù)期很長(zhǎng)?!耙话銇?lái)說(shuō),我們的基金存續(xù)期較長(zhǎng)的在10年左右,投資期一般是3年,持有期7年到8年?!币晃煌赓Y房地產(chǎn)基金人士介紹說(shuō)。
目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金尋找LP時(shí),主要依賴(lài)信托、銀行高端財(cái)富管理、私人銀行及第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)。
清科研究員傅喆說(shuō):“目前人民幣房地產(chǎn)基金的募集對(duì)信托渠道極為倚重,占到相當(dāng)大的一部分?!倍磐袑?shí)際上是循環(huán)滾動(dòng)發(fā)行的類(lèi)固定收益類(lèi)產(chǎn)品,距離能理解房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的成熟投資人標(biāo)準(zhǔn)尚遠(yuǎn)。
與此同時(shí),很多小型、不規(guī)范的房地產(chǎn)基金LP實(shí)際為潛在業(yè)主,實(shí)際為另一種形式的炒房團(tuán)。在限購(gòu)政策的影響下,現(xiàn)在的炒房團(tuán)已經(jīng)不是投入幾百萬(wàn)元買(mǎi)多套房子,然后用租金去養(yǎng)房,而是炒豪宅,即投資面積在200平方米-300平方米的大平層,單價(jià)在每平方米10萬(wàn)元。隨著房?jī)r(jià)走高,單套豪宅面積增大,現(xiàn)在炒房的模式變?yōu)槲辶鶄€(gè)人聯(lián)合成立“房地產(chǎn)基金”,將房子買(mǎi)下來(lái),成為公司持有物業(yè)。對(duì)此,目前尚無(wú)任何規(guī)范性文件,未來(lái)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
關(guān)注邯鄲規(guī)劃發(fā)展
每日推送樓市快訊
匯集本地?zé)狳c(diǎn)資訊
視頻展示城市發(fā)展
記錄邯鄲樓市百態(tài)
抖音搜邯鄲戀家網(wǎng)
無(wú)需安裝,掃一掃
掌握樓市一手資訊
便利查看 快捷分享
在線咨詢(xún) 解疑答惑
獲取樓盤(pán) 獨(dú)家優(yōu)惠
為您買(mǎi)房 保駕護(hù)航