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中國人民銀行（以下簡稱“央行”）調查統(tǒng)計司在11月底召集了由中國銀監(jiān)會統(tǒng)計部、10家商業(yè)銀行風險管理部門人員以及3所大學的專家學者和中房馳昊公司代表參與的“房地產(chǎn)金融風險管理”座談會。央行在昨日發(fā)布的會議簡報中稱，房價拐點已初現(xiàn)端倪，并援引部分商業(yè)銀行和房企的發(fā)言稱，其能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，但擔憂房價下跌帶來的恐慌性拋售和連鎖反應。

這恰與銀監(jiān)會于11月中旬發(fā)布的《2011年第三季度中國銀行業(yè)運行報告》顯示出的“當季房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負增長”數(shù)據(jù)相吻合。

值得關注的是，正值2011年年關，近十個城市的限購政策還有不足一月便到期，房地產(chǎn)調控政策即將走入下一個窗口期。

銀行與開發(fā)商能承受房價跌三成

央行昨日在其官網(wǎng)上發(fā)布的一篇《房地產(chǎn)金融風險管理座談會在京召開》的新聞稿件中稱，該次座談會于11月24日舉行，會議重點討論了央行調查統(tǒng)計司撰寫的《當前房地產(chǎn)市場形勢分析報告》和《房地產(chǎn)市場變化對金融業(yè)影響的調查報告》。

這兩篇報告認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高位回落，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金趨緊，土地交易市場量價齊跌，房地產(chǎn)貸款增速回落，房價拐點初現(xiàn)端倪。

有部分參會商業(yè)銀行代表認為，銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠承受房價下跌20%到30%帶來的沖擊，但是房價下跌20%后會不會誘發(fā)恐慌性拋售、拋售現(xiàn)象出現(xiàn)后有關方面能否采取有效措施控制其連鎖反應，是銀行和企業(yè)更加關心的問題。

“部分商業(yè)銀行的表態(tài)說明銀行也了解房地產(chǎn)市場若出現(xiàn)全面下跌的話，會產(chǎn)生一系列連鎖反應。銀行對嚴重后果還是有擔憂的?！敝性瘓F研究中心高級經(jīng)理劉淵表示，當前樓市降價已蔓延至二手房交易市場，這是樓市不景氣的明顯標志，下一步房價或將繼續(xù)調整。

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)最新數(shù)據(jù)已顯示，11月北京市二手住宅成交均價為22018元人民幣/平方米，創(chuàng)下了近15個月以來的新低。

關注房企自有資金狀況

央行還援引參會代表的話稱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量是影響未來一段時期內房價走勢的重要因素。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險和償債能力而言，銀行更關注企業(yè)自有資金在總資產(chǎn)中的比例，這項指標比資產(chǎn)負債率更加全面、準確地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務杠桿。

樓市的持續(xù)調控已令開發(fā)商日益感覺到資金的壓力。

國家統(tǒng)計局11月上旬發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月房地產(chǎn)企業(yè)本年資金來源達68429億元，同比增長20.2%，該增速已連續(xù)第二月出現(xiàn)放緩；11月18日發(fā)布的10月份70個大中城市住宅銷售價格顯示環(huán)比首次下跌0.14個百分點。

11月17日，銀監(jiān)會發(fā)布的《第三季度中國銀行業(yè)運行報告》也顯示，房地產(chǎn)業(yè)新增貸款環(huán)比首次出現(xiàn)負增長，報告雖未披露當季房地產(chǎn)業(yè)新增貸款的具體數(shù)額，但稱“隨著房地產(chǎn)調控政策的推進，目前部分城市房屋銷售量已經(jīng)出現(xiàn)下滑，房價有所回落，土地流拍或底價成交現(xiàn)象明顯增多，開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊”。

針對當前房地產(chǎn)市場的形勢，銀監(jiān)會要求銀行密切關注房地產(chǎn)貸款風險變化，增加風險排查和實地走訪頻度，全面掌握授信企業(yè)通過各種渠道的融資情況，加強對土地、房產(chǎn)等押品的及時估值和持續(xù)管理。

今年11月30日，央行突然宣布從12月5日起下調存款準備金率0.5個百分點，為近三年來首次調降。此舉標志貨幣政策轉向拐點出現(xiàn)，始于2010年的一輪緊縮貨幣政策已階段性完成，令房地產(chǎn)行業(yè)看見了一絲曙光。但人民日報周四文章指出，房地產(chǎn)業(yè)內人士普遍認為，這并不說明樓市調控放松，也難以改變未來房價下降的趨勢。

多地嚴控預售資金

新華社消息稱，天津市新修訂的《天津市新建商品房預售資金監(jiān)管辦法》從12月1日正式施行。該辦法所稱新建商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

天津將對新建商品房預售資金實行全程監(jiān)管，監(jiān)管期限自核發(fā)商品房銷售許可證開始，至辦理房地產(chǎn)初始登記后止。新建商品房預售資金應當全部存入監(jiān)管賬戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款。每筆預售資金進入監(jiān)管賬戶后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過監(jiān)管系統(tǒng)申請?zhí)崛≈攸c監(jiān)管資金以外的資金，優(yōu)先用于項目工程有關建設。重點監(jiān)管資金包括用于支付建筑安裝、區(qū)內配套建設等費用的預售資金。

實際上，從去年年底開始，北京、石家莊、天津、哈爾濱、廣州、青島等多個城市已陸續(xù)開始實行預售資金監(jiān)管措施。

但是，在市場風傳“房地產(chǎn)調控政策可能變向”的環(huán)境下，天津市預售資金管理辦法的出臺，至少意味著即便中央暫無更嚴厲的調控政策出臺，也不代表房地產(chǎn)調控缺少操作空間。

業(yè)內專家表示，預售資金監(jiān)管的立意在于控制開發(fā)商的現(xiàn)金流，防范爛尾樓的出現(xiàn)，使開發(fā)商利用預售資金拿地再開發(fā)等高風險行為受到監(jiān)管。

“一般來講，開發(fā)商在銷售樓盤的時候，往往會設立多頭賬戶，讓購房的客戶將資金匯到不同的賬戶上面，從而進行避稅。而預售資金監(jiān)管后，所有的售房資金全部匯到一個賬戶上面，開發(fā)商基本沒有辦法避稅，這會大大擠壓開發(fā)商的利潤空間。”一業(yè)內人士說道，“實施預售資金監(jiān)管意味著在開發(fā)商已被收緊貸款的環(huán)境下，必將影響其資金運用、資金走向和現(xiàn)金流平衡策略。如果政策調整持續(xù)，或將促使資金鏈相對緊張的開發(fā)商加快推盤銷售，在短期內增加市場供應?！?/p>

多城市限購令月內到期

隨著房地產(chǎn)調控的逐步深入，部分城市房價開始出現(xiàn)明顯松動，房價下行拐點基本明確。作為此輪房地產(chǎn)調控政策中效果最顯著的一劑猛藥，部分城市的限購政策將在今年年底到期。

根據(jù)此前全國各地的限購政策來看，包括廈門、福州、?？凇⑶鄭u、石家莊、合肥、中山、蘇州等城市在頒布“限購令”時都曾明確，12月31日為限購政策執(zhí)行的“有效期限”。

這些限購令即將到期的城市，當?shù)卣两裆形磳γ髂晗拶徥欠窭^續(xù)執(zhí)行明確表態(tài)。青島市相關部門負責人曾表示，限購政策到期后是否延展，需視國家宏觀政策而定。石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局有關負責人也稱，石家莊“限購令”截止時間暫時定為今年12月31日，并不是說12月31日一到，該政策就完全取消，到時要根據(jù)國家政策與市場變化情況綜合考慮，確定“限購令”是否需要延期。

業(yè)內人士普遍認為，年底部分城市的“限購令”到期后，明年仍將繼續(xù)執(zhí)行。比如合肥學院房地產(chǎn)研究所主任凌斌就認為，從目前的市場情況來看，合肥的限購令明年仍會繼續(xù)執(zhí)行，但限貸政策可能會放松。

在房價迎來拐點之際，各地的土地出讓計劃頻現(xiàn)流標。有跡象顯示，已有部分地方政府開始有所行動。比如，杭州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)近期出臺文件，提出對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)員工首套購房發(fā)放補貼；重慶重提購房退稅，強調對首次置業(yè)補貼；北京下調土地競買保證金并放寬交款時限，并放松土地出讓中關于保障房的配建條件等。不過，目前地方政府的松綁基本上沒有觸碰限購與限貸的調控紅線。

在此之前，已有廣東佛山和四川成都兩處地方政府“試水”調控紅線而宣告失敗的案例。