本市普通住宅標準調整,大量因房價上漲而導致的“偽豪宅”將摘帽,享受優(yōu)惠稅收政策。11月25日,市住建委、市地稅局出臺《關于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》,新政自今年12月10日起執(zhí)行。
普通住宅降低門檻
普通住宅認定標準主要涉及小區(qū)容積率、房屋建筑面積和區(qū)域平均交易價格,一旦交易房屋被認定為普通住宅,將可享受相應的稅收優(yōu)惠。
此次出臺的新標準對交易價格做出調整,將過去按總價計算改為以每平米單價計算。根據(jù)通知,本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調整為:以2010年全市住房平均交易價格1.8萬元/平米計算,分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調整。該系數(shù)首先將本市分為南北兩大區(qū)域,再細分為四環(huán)內、四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外。
調整后,本市享受優(yōu)惠政策普通住房的價格上限是:四環(huán)內北部地區(qū)為38880元/平米、南部地區(qū)為34560元/平米,四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平米、南部地區(qū)為28080元/平米,五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平米、南部地區(qū)為21600元/平米,六環(huán)外地區(qū)為17280元/平米。
依照這一標準,本市普通住宅標準得以放寬。全市住房平均交易價格和區(qū)位調整系數(shù)將根據(jù)北京市住房市場變化等情況適時調整和公布。
稅收優(yōu)惠范圍擴大
隨著普通住宅標準放寬,更多住宅將享受優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定,個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,按1%稅率征收契稅。
■新標準計算公式
每平米價格上限=平均交易價(18000元/平米)×調整系數(shù)×1.2
北京市享受優(yōu)惠政策普通住房的標準應同時滿足以下三個條件:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;單套建筑面積在140(含)平米以下;實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍。
根據(jù)最新規(guī)定,北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調整為:以去年全市住房平均交易價格為1.8萬元/平方米計算,分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調整,調整系數(shù)為四環(huán)內北部1.8、南部1.6,四至五環(huán)北部1.5、南部1.3,五至六環(huán)北部1.2、南部1.0,六環(huán)外0.8.
南北差異定標準吻合市場
■觀點
多名業(yè)內人士表示,此次出臺的新標準更加細化,也較符合當前市場發(fā)展。
首先,按照環(huán)狀區(qū)分南北部,更加細化,之前的非普通住宅標準僅按照環(huán)狀區(qū)分。而北京房價南部和北部差價比較大,同樣的五環(huán),可能北五環(huán)房價比南五環(huán)高30%以上,新標準明顯考慮得更加合理。
其次,提高了普通住宅標準,基本吻合市場當下發(fā)展。舉例來說,以東五環(huán)外普通住宅項目遠洋一方為例,成交均價1.8萬元左右的90平米兩居,成交總價為162萬元。在之前需要歸類為非普通住宅,契稅按照3%繳納,當繳納4.86萬元。而在12月10日以后,同類型價格的房源將歸類為普通住宅,首套房的話最低只需要繳納契稅1.62萬元。如果只為自住,將節(jié)省稅費3.24萬元。新政明顯在打擊投資投機的同時保護了自住。樓市調控組合拳的威力更大,可執(zhí)行時間也更長。
新標準會解脫更多“偽豪宅”
目前國家正在調控房價,本市提高各區(qū)域普通住房標準上限,對房價有何影響?
中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓表示,房價受土地成本等因素影響更大,新政對于房價的影響還是有限的。本市整體房價受此政策的沖擊應該不會有太大的波動。
劉桓同時認為,這次從整體看,普通住房標準還是放寬了,這使得一些此前不在普通住房范疇內的“偽豪宅”,今后也會變身成“普通住房”。也就是說,這些房屋需要繳納的稅費還是會減少一部分,對于本市消費者來說,還算是比較有利的一項新政。
中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授劉玉章認為,近年房價上漲后,此前的普宅標準明顯滯后,很多剛需享受不了普宅優(yōu)惠政策,此番修改將使其更符合北京市場的實際情況,也貫徹了國家關于房地產(chǎn)市場調控的有關規(guī)定。
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