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本市普通住宅標準調整，大量因房價上漲而導致的“偽豪宅”將摘帽，享受優(yōu)惠稅收政策。11月25日，市住建委、市地稅局出臺《關于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，新政自今年12月10日起執(zhí)行。

普通住宅降低門檻

普通住宅認定標準主要涉及小區(qū)容積率、房屋建筑面積和區(qū)域平均交易價格，一旦交易房屋被認定為普通住宅，將可享受相應的稅收優(yōu)惠。

此次出臺的新標準對交易價格做出調整，將過去按總價計算改為以每平米單價計算。根據(jù)通知，本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調整為：以2010年全市住房平均交易價格1.8萬元/平米計算，分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調整。該系數(shù)首先將本市分為南北兩大區(qū)域，再細分為四環(huán)內、四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外。

調整后，本市享受優(yōu)惠政策普通住房的價格上限是：四環(huán)內北部地區(qū)為38880元/平米、南部地區(qū)為34560元/平米，四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平米、南部地區(qū)為28080元/平米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平米、南部地區(qū)為21600元/平米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平米。

依照這一標準，本市普通住宅標準得以放寬。全市住房平均交易價格和區(qū)位調整系數(shù)將根據(jù)北京市住房市場變化等情況適時調整和公布。

稅收優(yōu)惠范圍擴大

隨著普通住宅標準放寬，更多住宅將享受優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定，個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

■新標準計算公式

每平米價格上限=平均交易價(18000元/平米)×調整系數(shù)×1.2

北京市享受優(yōu)惠政策普通住房的標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍。

根據(jù)最新規(guī)定，北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格調整為：以去年全市住房平均交易價格為1.8萬元/平方米計算，分環(huán)線區(qū)域和方位進行系數(shù)調整，調整系數(shù)為四環(huán)內北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8.

南北差異定標準吻合市場

■觀點

多名業(yè)內人士表示，此次出臺的新標準更加細化，也較符合當前市場發(fā)展。

首先，按照環(huán)狀區(qū)分南北部，更加細化，之前的非普通住宅標準僅按照環(huán)狀區(qū)分。而北京房價南部和北部差價比較大，同樣的五環(huán)，可能北五環(huán)房價比南五環(huán)高30%以上，新標準明顯考慮得更加合理。

其次，提高了普通住宅標準，基本吻合市場當下發(fā)展。舉例來說，以東五環(huán)外普通住宅項目遠洋一方為例，成交均價1.8萬元左右的90平米兩居，成交總價為162萬元。在之前需要歸類為非普通住宅，契稅按照3%繳納，當繳納4.86萬元。而在12月10日以后，同類型價格的房源將歸類為普通住宅，首套房的話最低只需要繳納契稅1.62萬元。如果只為自住，將節(jié)省稅費3.24萬元。新政明顯在打擊投資投機的同時保護了自住。樓市調控組合拳的威力更大，可執(zhí)行時間也更長。

新標準會解脫更多“偽豪宅”

目前國家正在調控房價，本市提高各區(qū)域普通住房標準上限，對房價有何影響？

中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓表示，房價受土地成本等因素影響更大，新政對于房價的影響還是有限的。本市整體房價受此政策的沖擊應該不會有太大的波動。

劉桓同時認為，這次從整體看，普通住房標準還是放寬了，這使得一些此前不在普通住房范疇內的“偽豪宅”，今后也會變身成“普通住房”。也就是說，這些房屋需要繳納的稅費還是會減少一部分，對于本市消費者來說，還算是比較有利的一項新政。

中央財經(jīng)大學財經(jīng)研究院客座教授劉玉章認為，近年房價上漲后，此前的普宅標準明顯滯后，很多剛需享受不了普宅優(yōu)惠政策，此番修改將使其更符合北京市場的實際情況，也貫徹了國家關于房地產(chǎn)市場調控的有關規(guī)定。