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本市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，大量因房?jī)r(jià)上漲而導(dǎo)致的“偽豪宅”將摘帽，享受優(yōu)惠稅收政策。11月25日，市住建委、市地稅局出臺(tái)《關(guān)于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格的通知》，新政自今年12月10日起執(zhí)行。

普通住宅降低門檻

普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要涉及小區(qū)容積率、房屋建筑面積和區(qū)域平均交易價(jià)格，一旦交易房屋被認(rèn)定為普通住宅，將可享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠。

此次出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)交易價(jià)格做出調(diào)整，將過去按總價(jià)計(jì)算改為以每平米單價(jià)計(jì)算。根據(jù)通知，本市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：以2010年全市住房平均交易價(jià)格1.8萬元/平米計(jì)算，分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整。該系數(shù)首先將本市分為南北兩大區(qū)域，再細(xì)分為四環(huán)內(nèi)、四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外。

調(diào)整后，本市享受優(yōu)惠政策普通住房的價(jià)格上限是：四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)為38880元/平米、南部地區(qū)為34560元/平米，四環(huán)至五環(huán)北部地區(qū)為32400元/平米、南部地區(qū)為28080元/平米，五至六環(huán)北部地區(qū)為25920元/平米、南部地區(qū)為21600元/平米，六環(huán)外地區(qū)為17280元/平米。

依照這一標(biāo)準(zhǔn)，本市普通住宅標(biāo)準(zhǔn)得以放寬。全市住房平均交易價(jià)格和區(qū)位調(diào)整系數(shù)將根據(jù)北京市住房市場(chǎng)變化等情況適時(shí)調(diào)整和公布。

稅收優(yōu)惠范圍擴(kuò)大

隨著普通住宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，更多住宅將享受優(yōu)惠政策。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買超過5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

■新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式

每平米價(jià)格上限=平均交易價(jià)(18000元/平米)×調(diào)整系數(shù)×1.2

北京市享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時(shí)滿足以下三個(gè)條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上；單套建筑面積在140(含)平米以下；實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1.2倍。

根據(jù)最新規(guī)定，北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：以去年全市住房平均交易價(jià)格為1.8萬元/平方米計(jì)算，分環(huán)線區(qū)域和方位進(jìn)行系數(shù)調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為四環(huán)內(nèi)北部1.8、南部1.6，四至五環(huán)北部1.5、南部1.3，五至六環(huán)北部1.2、南部1.0，六環(huán)外0.8.

南北差異定標(biāo)準(zhǔn)吻合市場(chǎng)

■觀點(diǎn)

多名業(yè)內(nèi)人士表示，此次出臺(tái)的新標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)化，也較符合當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展。

首先，按照環(huán)狀區(qū)分南北部，更加細(xì)化，之前的非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)僅按照環(huán)狀區(qū)分。而北京房?jī)r(jià)南部和北部差價(jià)比較大，同樣的五環(huán)，可能北五環(huán)房?jī)r(jià)比南五環(huán)高30%以上，新標(biāo)準(zhǔn)明顯考慮得更加合理。

其次，提高了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，基本吻合市場(chǎng)當(dāng)下發(fā)展。舉例來說，以東五環(huán)外普通住宅項(xiàng)目遠(yuǎn)洋一方為例，成交均價(jià)1.8萬元左右的90平米兩居，成交總價(jià)為162萬元。在之前需要?dú)w類為非普通住宅，契稅按照3%繳納，當(dāng)繳納4.86萬元。而在12月10日以后，同類型價(jià)格的房源將歸類為普通住宅，首套房的話最低只需要繳納契稅1.62萬元。如果只為自住，將節(jié)省稅費(fèi)3.24萬元。新政明顯在打擊投資投機(jī)的同時(shí)保護(hù)了自住。樓市調(diào)控組合拳的威力更大，可執(zhí)行時(shí)間也更長(zhǎng)。

新標(biāo)準(zhǔn)會(huì)解脫更多“偽豪宅”

目前國(guó)家正在調(diào)控房?jī)r(jià)，本市提高各區(qū)域普通住房標(biāo)準(zhǔn)上限，對(duì)房?jī)r(jià)有何影響？

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，房?jī)r(jià)受土地成本等因素影響更大，新政對(duì)于房?jī)r(jià)的影響還是有限的。本市整體房?jī)r(jià)受此政策的沖擊應(yīng)該不會(huì)有太大的波動(dòng)。

劉桓同時(shí)認(rèn)為，這次從整體看，普通住房標(biāo)準(zhǔn)還是放寬了，這使得一些此前不在普通住房范疇內(nèi)的“偽豪宅”，今后也會(huì)變身成“普通住房”。也就是說，這些房屋需要繳納的稅費(fèi)還是會(huì)減少一部分，對(duì)于本市消費(fèi)者來說，還算是比較有利的一項(xiàng)新政。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)經(jīng)研究院客座教授劉玉章認(rèn)為，近年房?jī)r(jià)上漲后，此前的普宅標(biāo)準(zhǔn)明顯滯后，很多剛需享受不了普宅優(yōu)惠政策，此番修改將使其更符合北京市場(chǎng)的實(shí)際情況，也貫徹了國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)規(guī)定。