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如何打破僵局，最終仍然指向未來(lái)政策調(diào)控的方向。多家中介認(rèn)為，調(diào)控打破僵局會(huì)帶來(lái)兩個(gè)可能：一是調(diào)控繼續(xù)從緊，降價(jià)趨勢(shì)普遍形成，打破房東堅(jiān)挺信心，主動(dòng)調(diào)低二手房?jī)r(jià)格；二是政策層面產(chǎn)生部分松動(dòng)，允許更多購(gòu)房者加入。

除此之外，主營(yíng)為二手代理的中介機(jī)構(gòu)面對(duì)市場(chǎng)僵局，也開(kāi)始展現(xiàn)不同程度的“過(guò)冬”能力。大中介轉(zhuǎn)戰(zhàn)一手代理，中型中介收縮戰(zhàn)線(xiàn)，小中介倒閉關(guān)門(mén)，似乎成了每一輪房產(chǎn)調(diào)控的必經(jīng)程序?！爸薪樾袠I(yè)其實(shí)是一個(gè)有生命力的行業(yè)，并不會(huì)因?yàn)槎唐诘恼唢L(fēng)暴就進(jìn)行洗牌?！彼螘?huì)雍這樣評(píng)價(jià)道。

“雙限”會(huì)放開(kāi)？

福美來(lái)市場(chǎng)分析師常紅告訴本報(bào)記者，年初的調(diào)控到現(xiàn)在效果其實(shí)已經(jīng)顯現(xiàn)，無(wú)論是成交量的低迷還是樓盤(pán)目前銷(xiāo)售單價(jià)的下降。但這種情況能夠持續(xù)多久，還是要看政策的明朗化程度。

盡管如此，不少中介仍將這次調(diào)控視為政策的常態(tài)操作?！皬?009年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)連漲3年，現(xiàn)在適當(dāng)?shù)鼗卣{(diào)也屬于正常的范圍?！毙帕x房屋研究咨詢(xún)部應(yīng)經(jīng)理冷靜表態(tài)。

我愛(ài)我家運(yùn)營(yíng)總監(jiān)葉煥軍也認(rèn)為，本輪的調(diào)控遠(yuǎn)不及輿論反映那么的緊張。2008年房地產(chǎn)調(diào)控因國(guó)際金融危機(jī)的影響而使行業(yè)蒙受巨大打擊，一年后政府投入四萬(wàn)億救市助長(zhǎng)了不少信心。而今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)仍在8%以上。

限購(gòu)令出臺(tái)的初衷，本是限制投資投機(jī)需求等非市場(chǎng)因素，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的市場(chǎng)交易。而在接受采訪(fǎng)的中介代表眼中，以限購(gòu)為主的調(diào)控政策，同時(shí)存在著對(duì)市場(chǎng)正常需求的誤傷可能。

德佑地產(chǎn)研究部經(jīng)理陸騎麟認(rèn)為，調(diào)控的目的本來(lái)是保護(hù)剛性需求，首付比例提高的信貸政策卻與調(diào)控初衷完全違背?！罢{(diào)控政策表象是保護(hù)剛需，但是銀行這塊主力卻不在這?！?/p>

在付偉看來(lái)，首套住房貸款利率上調(diào)的政策過(guò)于嚴(yán)厲。同時(shí)在可預(yù)見(jiàn)到限購(gòu)政策短期不放松的情況下，銀行的信貸政策更需要一個(gè)放松期。如果改善型需求的客戶(hù)能夠再次陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，才會(huì)有助于重新活躍交易，加速二手房市場(chǎng)的流通。

上述人士均認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策明年將會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。一方面銀行信貸方面的政策調(diào)整機(jī)會(huì)較大；另一方面，房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)太多，如果政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)影響面過(guò)大，也會(huì)考慮松動(dòng)政策。

中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所等機(jī)構(gòu)就在11月19日發(fā)布的《中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)2011-2012》報(bào)告中指出，2012年二季度地方政府可能使用“暗度陳倉(cāng)”的手法放松房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策監(jiān)督，三季度中央政府將緩慢放松“限貸”政策。

而長(zhǎng)期研究房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的凌嘉琪對(duì)限購(gòu)政策的表達(dá)則更加激進(jìn)：“國(guó)家的調(diào)控明年4月就會(huì)有變化，慢慢會(huì)把限購(gòu)放開(kāi)。當(dāng)然如果限購(gòu)放得很厲害，也會(huì)造成銀行壞賬的金融風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

拋售不代表投資客流出

早在去年調(diào)控政策出臺(tái)之際，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家就預(yù)計(jì)只有將住房回歸居住屬性，降低投資屬性，調(diào)控才算見(jiàn)效。然而，一年多的嚴(yán)厲調(diào)控仍然無(wú)法換得房地產(chǎn)投資的“降溫”。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44225億元，同比增長(zhǎng)32.0%，其中住房投資31788億元，增長(zhǎng)35.2%。

針對(duì)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資投機(jī)現(xiàn)象的遏制，多數(shù)中介承認(rèn)嚴(yán)厲的限購(gòu)限貸政策已經(jīng)可以控制資金進(jìn)入住宅市場(chǎng)。“目前有意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的有兩種，一部分的投資客轉(zhuǎn)向不受限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域或其他二三線(xiàn)城市；另一部分則選擇持幣觀(guān)望?！睏铊ぜ逊治龅?。

在宋會(huì)雍看來(lái)，調(diào)控遏制投資與通過(guò)調(diào)控剝離投資屬性是兩種概念。房地產(chǎn)投資的屬性更多地是看未來(lái)房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)投資者是否還具有吸引力。這也意味著，一些退出的或被擋在住宅市場(chǎng)之外的投資客，仍有可能回到市場(chǎng)。“關(guān)鍵還是要看是否能夠構(gòu)建出一個(gè)健康的房地產(chǎn)政策環(huán)境，讓投資客出去后不再回潮。”宋會(huì)雍說(shuō)。

另一方面，被普遍看跌心理籠罩的樓市并未遭遇投資客大幅度拋售的情況。葉煥軍告訴本報(bào)記者，即便存在拋售也不代表投資客流出。首先，相比其他投資渠道，房地產(chǎn)保值性仍有明顯優(yōu)勢(shì)；其次，開(kāi)放商們直到現(xiàn)在仍然對(duì)樓市存有僥幸心理。

“現(xiàn)在投資客走長(zhǎng)線(xiàn)的較多，往往選擇將房子留在手中好幾年都不賣(mài)，有些甚至是毛坯房。而那些開(kāi)放商們就算選擇降價(jià)，也只會(huì)拿出部分較差房源來(lái)回籠些資金，其余就等待政策和行情好轉(zhuǎn)。”葉煥軍說(shuō)。

“如果調(diào)控在此時(shí)放松，投資需求與剛性需求一同進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)將會(huì)再次出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈?！背＜t稱(chēng)，這樣的調(diào)控成果并非是政府想要的。

對(duì)此，羅寅申認(rèn)為，未來(lái)的調(diào)控將伴隨樓市的起伏逐步常態(tài)化，政府仍然需要控制房?jī)r(jià)以防脫離實(shí)際狀況。即便出現(xiàn)放松，也會(huì)是一個(gè)逐步放松再逐步微調(diào)的過(guò)程。