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引語：2011年11月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況：（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了17個(gè)。環(huán)比價(jià)格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。漲幅回落的城市有59個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有57個(gè)，比9月份增加了8個(gè)。

二、二手住宅價(jià)格變動(dòng)情況，10月70大中城市中43個(gè)二手房?jī)r(jià)格同比漲幅回落（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有38個(gè)，持平的城市有19個(gè)。與9月份相比，10月份環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了13個(gè)。價(jià)格上漲的城市中，環(huán)比價(jià)格漲幅均未超過0.5%。（二）與去年同月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有13個(gè)，比9月份增加了6個(gè)。同比漲幅回落的城市有43個(gè)。10月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有51個(gè)，比9月份增加了1個(gè)。

對(duì)話：亞太城市發(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)謝逸楓：

一，從數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭是否遏制？當(dāng)前國(guó)務(wù)院調(diào)控是否取得階段性成果？

謝逸楓：從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今年10月數(shù)據(jù)環(huán)比和同比看， 自2010年6月份調(diào)控以來，房?jī)r(jià)漲幅一直負(fù)增長(zhǎng)，漲幅連續(xù)下跌，說明國(guó)務(wù)院調(diào)控實(shí)現(xiàn)遏制住部分房?jī)r(jià)上漲過快趨勢(shì)的任務(wù)和完成今年價(jià)格控制目標(biāo)，取得調(diào)控階段性成果。毫無疑問，未來樓市將進(jìn)入更深的調(diào)整周期，房?jī)r(jià)上漲幅度回落越來越明顯，甚至?xí)R近房?jī)r(jià)拐點(diǎn)的邊界口。一方面國(guó)務(wù)院調(diào)控不會(huì)放松，繼續(xù)執(zhí)行原來政策。特別是限價(jià)和限購(gòu)及限貸等具有威懾力的政策，短期之內(nèi)難言退出。另外一方面開發(fā)商的資金鏈已現(xiàn)破裂的痕跡。

目前中小房企和小部分大房企的庫存和負(fù)債率上升，銷售業(yè)績(jī)和利潤(rùn)及銷售成交繼續(xù)下降。其他方面是保障房建設(shè)繼續(xù)擠壓商品房?jī)r(jià)格的效果到明年將顯現(xiàn)。同時(shí)，銀行個(gè)人貸和地產(chǎn)貸及開發(fā)貸和IPO及房地產(chǎn)信托乃至發(fā)債，面向開發(fā)商的各種融資渠道幾乎被卡死。對(duì)許多開發(fā)商而言，隨著年前工程款結(jié)算和交納稅費(fèi)及支付土地款等發(fā)年薪日期的臨近，今年年底開發(fā)商必須沖破層層“坎”方可自保。

二，房?jī)r(jià)上漲幅度下降的真正原因是什么？房?jī)r(jià)漲幅回落是否代表房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)下降？為什么？

謝逸楓：房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落的主要原因是市場(chǎng)購(gòu)買力急劇下降和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整及房地產(chǎn)調(diào)控等保障房大規(guī)模供應(yīng)的擠壓，另外是投資客逐漸撤離市場(chǎng)和購(gòu)房者越來越理性及貨幣政策收緊。目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)回落城市個(gè)數(shù)和漲幅下降的幅度擴(kuò)大，不斷的擴(kuò)散蔓延到二三線城市。因此，開發(fā)商如要在今年冬天安全度過，以價(jià)換量，現(xiàn)金為王才是王道，否則很容易陷入資金緊張的困境?！?/p>

謝逸楓：房?jī)r(jià)漲幅回落的城市，不代表房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)下降，主要是房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的來源和產(chǎn)品類型不同導(dǎo)致的結(jié)果。特別大部分城市將保障性住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)到新建商品房住宅價(jià)格，拉低商品房均價(jià)，呈現(xiàn)出房?jī)r(jià)實(shí)質(zhì)下降的假象。如果剔除商品房統(tǒng)計(jì)在內(nèi)的保障房?jī)r(jià)格基數(shù)，房?jī)r(jià)根本沒實(shí)質(zhì)下降，反而是小幅度緩慢上漲，但上漲的幅度相對(duì)小而已。因此，不可將房?jī)r(jià)漲幅回落的城市一概認(rèn)為是房?jī)r(jià)下降。

三，當(dāng)前樓市房?jī)r(jià)處于什么狀態(tài)？為什么？

謝逸楓：目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)陷入僵持局面，買賣雙方開始互相較勁。一方面是開發(fā)商因害怕降價(jià)招來老業(yè)主不滿砸售樓部鬧事和退房及考慮到購(gòu)房者買漲不買跌的心理，不敢隨意下降房?jī)r(jià)銷售，哪怕是價(jià)格大幅度折扣的房企僅僅局限小部分，而價(jià)格折扣的幅度也是有限。另外一方面是調(diào)控放松沒指望，購(gòu)房者不肯入市。甚至調(diào)控會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)，比如擴(kuò)大房產(chǎn)稅開征和限購(gòu)的城市及收緊房貸款等加快保障房建設(shè)?！?/p>

四，房?jī)r(jià)是否真如外界所傳，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已現(xiàn)，樓市會(huì)崩盤？調(diào)控一放松，房?jī)r(jià)會(huì)反彈嗎？

謝逸楓：從全國(guó)600多個(gè)城市房?jī)r(jià)和開發(fā)商資金鏈及市場(chǎng)供求關(guān)系等地價(jià)和建房成本看，房?jī)r(jià)很難會(huì)有大幅度下降空間，房?jī)r(jià)不存在拐點(diǎn)，樓市不會(huì)崩盤。不管外界如何謠傳中國(guó)房?jī)r(jià)要拐，樓市要崩，中國(guó)房地產(chǎn)未來二十年發(fā)展前景依然是黃金周期。顯然，今年談房?jī)r(jià)拐點(diǎn)為時(shí)過早，向下的趨勢(shì)不明顯。而銷售成交下滑和貨幣政策收緊及增加保障房等加大土地供應(yīng)，很難拉動(dòng)房?jī)r(jià)下降。因此，明年房是否反彈，主要取決于調(diào)控的執(zhí)行力度和新的嚴(yán)厲政策是否出臺(tái)及中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等購(gòu)房者的入市信心。

從今年前10個(gè)月政府官方和機(jī)構(gòu)報(bào)告及市場(chǎng)折扣幅度的顯示數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)不存在拐點(diǎn)，樓市不會(huì)崩盤，只是調(diào)控之后正常反應(yīng)。從銷售成交下降的城市和幅度看。全國(guó)600多個(gè)城市，2011年前10月銷售成交量連續(xù)三五個(gè)月以平均下降30%大幅度的城市，僅占全國(guó)600多個(gè)城市的10%不到。從房?jī)r(jià)下降的城市和幅度看，全國(guó)600多個(gè)城市，2011年前10月房?jī)r(jià)連續(xù)三個(gè)月以20%-30%下降的城市不到全國(guó)600多個(gè)城市的5%不到，45%的城市僅僅是房?jī)r(jià)漲幅回調(diào)，而50的城市房?jī)r(jià)繼續(xù)以5%-15%上漲的幅度。

如調(diào)控停止，房?jī)r(jià)必然放虎歸山。因此，限價(jià)和限貸及限購(gòu)等調(diào)控短期之內(nèi)不會(huì)松綁。考慮到保中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要和中小企業(yè)生存困難及最后走出2008年金融危機(jī)的陰影等通脹率下降，貨幣政策將進(jìn)行“微調(diào)”，但緊收的貨幣政策不會(huì)現(xiàn)在退出。毫無疑問，中國(guó)樓市第四季度和明年二季度前，開發(fā)商將面臨嚴(yán)峻的調(diào)控考驗(yàn)。

五，房?jī)r(jià)在第四季度會(huì)不會(huì)暴跌？你怎么看？

謝逸楓：房?jī)r(jià)四季度不會(huì)暴跌，10個(gè)點(diǎn)到15點(diǎn)價(jià)格折扣會(huì)有。目前房地產(chǎn)土地價(jià)格不降反漲和蓋房稅費(fèi)占比例大及土地財(cái)政等保障房建設(shè)不力，甚至地方政府變相托市的做法，都可以說明政府吃房?jī)r(jià)大頭，是最不想降價(jià)的。另外，開發(fā)商不會(huì)給政府面子大幅度降價(jià)，不要指望回到2008年房?jī)r(jià)，開發(fā)商最多給10個(gè)點(diǎn)到15點(diǎn)價(jià)格折扣。

從房企的資金鏈看。雖然目前房企資金鏈比2010年緊張，卻比2008年好。當(dāng)前中國(guó)2萬家開發(fā)商，才不到10%的房企資金緊張，房企破產(chǎn)或老板跑路案例不到1%。也沒有因庫存和負(fù)債率上升及銷售款回收困難等銷售業(yè)績(jī)完成不到60%-80%，大企房選擇全面大幅度下降房?jī)r(jià)到20%-50%的，最多拿出小部分房搞價(jià)格促銷。開發(fā)商早在去年就預(yù)備好今年過冬的棉襖，目前全國(guó)開發(fā)商手上至少還有2萬億現(xiàn)金，即使穿褲衩也死不了，至少扛到明年二季度后調(diào)控調(diào)整時(shí)。

從房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金運(yùn)作模式看，房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金自2009年下調(diào)回20%，說明開發(fā)商今年只需要把握好項(xiàng)目擴(kuò)張和開工建設(shè)及拿地成本等不要過分追求暴利，不要超出房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目資本金控制范圍，開發(fā)商活下來是沒問題的。從市場(chǎng)供求關(guān)系和調(diào)控政策力度及執(zhí)行情況看，房?jī)r(jià)四季度不會(huì)暴跌，10個(gè)點(diǎn)到15點(diǎn)價(jià)格折扣會(huì)有。