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萬科降價引發(fā)了業(yè)主“房鬧”風(fēng)波，萬科的表態(tài)則像2008年一樣給自己留下了能進(jìn)能退的余地。

結(jié)合中海地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)近日的類似遭遇，以及萬科銷售數(shù)據(jù)的變化、促銷力度的加強(qiáng)和萬科高管的表態(tài)可以發(fā)現(xiàn)，萬科降價與否已經(jīng)是個“偽命題”。

萬科在2011年10月實現(xiàn)銷售面積100.4萬平方米，銷售金額103.4億元，由此推算的銷售均價為10299元/平方米，環(huán)比下跌11%，同比下跌13%，創(chuàng)下年內(nèi)單月銷售均價最低。由深圳萬科率先發(fā)起的“萬團(tuán)大戰(zhàn)”已經(jīng)擴(kuò)大至萬科旗下的多家分公司，其中深圳萬科從11月20日起將再推100套所謂的“特價房”，北京萬科和上海萬科、南京萬科等分公司均在醞釀規(guī)模不小的促銷行動。

毫無疑問，萬科降價已經(jīng)是不爭的事實，但囿于國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭的特殊身份和萬科近年來遭遇的公關(guān)危機(jī)，萬科對降價問題一直異常謹(jǐn)慎而低調(diào)。

眼下房地產(chǎn)市場總體僵持格局依然待破，購房者希望萬科能像2008年一樣率先引領(lǐng)開發(fā)商的降價熱潮，這對萬科而言顯然是一個艱難的抉擇，因為從開發(fā)商經(jīng)營業(yè)績角度來看，萬科絕對算是最沒有理由降價的開發(fā)商。

截至10月，萬科累計實現(xiàn)銷售金額1074.3億元，同比上升23.6%，千億銷售規(guī)模的實現(xiàn)比去年提前了兩個月，全年銷售規(guī)模將再創(chuàng)新高，其競爭對手也被甩得更遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)淡市銷售不暢，存貨對開發(fā)商而言堪稱生死攸關(guān)。表明上看，萬科存貨三季度增至1926億，同比增長約57%，但合并報表范圍內(nèi)共有1208萬平方米已售未結(jié)資源，各類存貨中現(xiàn)房庫存僅僅為55.3億元，占比2.87%，這一比例在萬科歷史上處于絕對低位。

萬科旗下的多個項目在淡市之下仍不斷出現(xiàn)“日光盤”，占據(jù)存貨大頭的北京、上海和深圳分公司銷售金額目前已經(jīng)接近或超過去年全年。

沒理由降價并不代表不降價，這在根本上取決于房地產(chǎn)市場格局的變化、公司經(jīng)營風(fēng)格以及萬科高管團(tuán)隊對未來市場的研判。

萬科總裁郁亮在11月12日向媒體表示，2012年將是內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的過冬年，2008年的金融危機(jī)促使國內(nèi)放松了對當(dāng)時地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，但這一次地產(chǎn)行業(yè)不會再有這樣的好運(yùn)了，而且現(xiàn)在還很難判斷這個冬天有多長。

萬科執(zhí)行副總裁肖莉在10月底的一次投資者電話會議上也預(yù)判：“我們可以看到銷售不斷萎縮的趨勢，尤其是在大城市，價格已開始逐漸緩緩下降，因此我們認(rèn)為，即便是那些有能力購房的買家，也將選擇等待，因為他們期望價格進(jìn)一步下降?！?/p>

房地產(chǎn)內(nèi)參網(wǎng)總經(jīng)理尹香武向本報表示，不同風(fēng)格開發(fā)商的價格策略大相徑庭，以萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)為代表的房企，其風(fēng)格則介于港資房企和內(nèi)地房企之間，既知道香港經(jīng)歷的風(fēng)險，又看到內(nèi)地企業(yè)大規(guī)模擴(kuò)張以后在搶占陣地。這種風(fēng)格的房企往往以搶占地盤為主，降價策略往往都是隨行就市，極為靈活。

郁亮說，下半場到了，沒有任何發(fā)展商能夠在下半場穩(wěn)操勝券，畢竟剛剛開始。而每個發(fā)展商贏得下半場比賽的技能及要求也不盡相同。上半場萬科堅持“為普通人蓋好房子”，而到了下半場，則是“蓋有人住的房子”。

郁亮給萬科制定的“過冬策”是“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體”?！坝袝r候現(xiàn)金流比利潤率更重要。其次要賣得更積極一點，不能存貨要控制存貨，不能囤地，該賣房子的時候要賣房子。第三，買地要更謹(jǐn)慎，買地最浪費錢，買錯地跟買錯股票一樣，虧起來不得了，所以不能買地。管理也要進(jìn)行冬天運(yùn)營，該節(jié)流的要節(jié)流?！?/p>