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企業(yè)的逐利特性決定了幾乎所有開(kāi)發(fā)商都渴望踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，即在行業(yè)低谷買進(jìn)地皮，再到高峰時(shí)賣掉房子。但這不是現(xiàn)實(shí)。

真正的現(xiàn)實(shí)是，大多數(shù)企業(yè)剛好踏錯(cuò)節(jié)拍，反周期操作。近日接連披露的上市房地產(chǎn)企業(yè)10月份銷售數(shù)據(jù)進(jìn)一步拉大企業(yè)之間的差距的事實(shí)便說(shuō)明，“順勢(shì)而為”并非一句簡(jiǎn)單的口號(hào)，當(dāng)聯(lián)系到真金白銀落于實(shí)踐時(shí)卻變得異常艱難。

市場(chǎng)現(xiàn)整體逆轉(zhuǎn)端倪

10月份公布的一系列房地產(chǎn)數(shù)據(jù)均不容樂(lè)觀。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，10月單月商品房銷售面積8364萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著下滑26.9%，同比下滑9.9%；單月銷售額4514億元，環(huán)比下滑25.4%，同比下跌11.1%。

市場(chǎng)均價(jià)也開(kāi)始出現(xiàn)回落，10月單月住宅均價(jià)5054元/平方米，同比下降2.7%；前10月住宅均價(jià)5131元/平方米，同比上漲6.7%，增速較上月下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

包括中金公司、國(guó)金證券等多家券商發(fā)布研究報(bào)告稱，市場(chǎng)下降幅度超過(guò)預(yù)期，盡管開(kāi)工面積等仍然處于歷史高位，但整體形勢(shì)的惡化苗頭已經(jīng)顯現(xiàn)，而且未來(lái)將呈現(xiàn)進(jìn)一步放大的趨勢(shì)。

微觀數(shù)據(jù)恐怕更加讓開(kāi)發(fā)商揪心。部分已公布銷售業(yè)績(jī)的開(kāi)發(fā)商數(shù)據(jù)顯示，10月份房企銷售業(yè)績(jī)進(jìn)一步萎縮，多家一線房企10月的銷售額同比降幅超20%，環(huán)比降幅超過(guò)10%。其中，萬(wàn)科10月銷售額環(huán)比下降17.3%，同比下降33.3%。保利地產(chǎn)10月實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。

龍頭萬(wàn)科的銷售金額已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比下跌。10月，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷售面積100.4萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌7%，同比下跌23%；實(shí)現(xiàn)銷售額103.4億元，環(huán)比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬(wàn)科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進(jìn)一步加大。

同樣，保利地產(chǎn)公布的銷售數(shù)據(jù)也顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積56.94萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑3.1%，同比下降26.7%；實(shí)現(xiàn)簽約金額54.2億元，環(huán)比下滑19.5%，同比下降39.2%。而此前的8月和9月，保利地產(chǎn)簽約金額已分別同比下降11.99%和26.21%。

另一地產(chǎn)上市公司金地集團(tuán)10月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積19萬(wàn)平方米，同比減少38.1%；簽約金額26.7億元，同比減少29.4%。

在港地產(chǎn)上市公司的狀況也不甚理想，此前保持較好銷售勢(shì)頭的碧桂園、雅居樂(lè)地產(chǎn)等企業(yè)在10月份的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)也都出現(xiàn)部分指標(biāo)下滑的現(xiàn)象。

碧桂園10月銷售額與合同銷售面積分別同比下跌14%和24.8%，龍湖地產(chǎn)10月合同簽約額也下跌12%至43.8億元，雅居樂(lè)10月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約33億元，合約銷售面積約為29萬(wàn)平方米，分別環(huán)比增長(zhǎng)17.86%和下降6.45%。

11月9日在廣州舉行的一次開(kāi)發(fā)商聚會(huì)上，大多數(shù)企業(yè)代表對(duì)后市表現(xiàn)悲觀，稱10月份起在局部地區(qū)爆發(fā)的降價(jià)潮可能會(huì)蔓延。

中金公司的研究報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)行業(yè)底部將出現(xiàn)在2012年一季度或二季度初。

種種跡象顯示，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，“最壞的時(shí)代”即將到來(lái)。

企業(yè)業(yè)績(jī)差距拉大

從數(shù)據(jù)上看，在市場(chǎng)尚未步入最黑暗階段之前，較早出手的開(kāi)發(fā)商依然在今年取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)。其中，萬(wàn)科在前面走得依然孤單。

11月初，當(dāng)萬(wàn)科宣布公司截至10月底的銷售收入再度突破1000億時(shí)，標(biāo)志著它跨過(guò)千億門檻的時(shí)間又比2010年早了一個(gè)月。數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科1~10月份銷售面積942萬(wàn)平方米，銷售金額1074億，同比去年上漲幅度為24%。

截至目前，以萬(wàn)科為代表的“快跑型”企業(yè)，與“堅(jiān)守派”之間的差距也越來(lái)越大。

據(jù)悉，狀況較好的公司除了萬(wàn)科之外，還有今年以來(lái)銷售手法激進(jìn)的中海地產(chǎn)、恒大、碧桂園以及龍湖地產(chǎn)等少數(shù)幾家開(kāi)發(fā)商。

數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，恒大地產(chǎn)已累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額692.6億元，同比增長(zhǎng)94.5%，已完成年初制定的全年700億元銷售目標(biāo)的98.9%。而中海地產(chǎn)旗下90%地區(qū)已完成全年銷售目標(biāo)，離全年800億港元的目標(biāo)僅一步之遙。碧桂園前10個(gè)月共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約369億元人民幣，已經(jīng)完成全年目標(biāo)的85.8%；龍湖地產(chǎn)在2011年前10個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額326.3億元，完成全年銷售目標(biāo)的82%。

“幾家歡喜幾家愁”。還有部分地產(chǎn)商要么受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)限制，要么不愿降價(jià)促銷，導(dǎo)致銷售業(yè)績(jī)不斷惡化，其中最引人矚目的當(dāng)屬豪宅開(kāi)發(fā)專家綠城中國(guó)。根據(jù)綠城中國(guó)公告，前10個(gè)月取得銷售金額約285億元人民幣，綠城的銷售達(dá)標(biāo)率不足52%。

同樣，世茂房地產(chǎn)前9個(gè)月累計(jì)合約銷售額達(dá)245億元，同比增加24.8%，占全年360億元銷售目標(biāo)的68%。雅居樂(lè)從1月至10月7日實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約237億元，僅完成年度銷售目標(biāo)64%。

數(shù)據(jù)顯示，1~10月房地產(chǎn)行業(yè)平均銷售額同比增速為18.5%，但已經(jīng)公布10月銷售數(shù)據(jù)并基本完成全國(guó)布局的企業(yè)中，銷售額同比增幅20%以上的有萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、碧桂園，另外如金地、綠城中國(guó)、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂(lè)等，均未過(guò)平均線。

數(shù)據(jù)所顯示的分化，大致可以區(qū)分兩個(gè)陣營(yíng)的企業(yè)在經(jīng)營(yíng)策略上所采取的不同選擇。一類緊隨市場(chǎng)步伐，以周轉(zhuǎn)速度作為經(jīng)營(yíng)的主要指標(biāo)；另一類則堅(jiān)守利潤(rùn)率底線，以較高毛利贏取市場(chǎng)。只是，這一輪調(diào)控中政府祭出的“限購(gòu)”這一“殺手锏”，剛好卡住了后者的咽喉。

正因?yàn)榇?，原本較高毛利的地產(chǎn)企業(yè)，卻在今年失去投資者的支持。股票市場(chǎng)上，綠城、金地、雅居樂(lè)等走相對(duì)高端路線的開(kāi)發(fā)商股價(jià)跌幅超過(guò)同行平均水平。

截至11月10日收盤，A股市場(chǎng)上金地集團(tuán)市凈率降至1.16的低值，H股的綠城中國(guó)更低至0.62、越秀地產(chǎn)為0.57、富力地產(chǎn)為0.96。相對(duì)應(yīng)的是A股市場(chǎng)上萬(wàn)科和保利地產(chǎn)市凈率均為1.77，H股中恒大地產(chǎn)和碧桂園分別是2.0和1.53。

此外，研究機(jī)構(gòu)也于近期開(kāi)始對(duì)部分“堅(jiān)守型”企業(yè)給出負(fù)面評(píng)級(jí)。申銀萬(wàn)國(guó)分析師李虹發(fā)布報(bào)告，提醒投資者適時(shí)賣出雅居樂(lè)股票，緣于對(duì)其海南雅居樂(lè)銷售前景不看好，以及負(fù)債率上升導(dǎo)致的杠桿風(fēng)險(xiǎn)增大。

種種跡象顯示，剛剛過(guò)去的10月已然成為房地產(chǎn)市場(chǎng)步入“黑暗歲月”的開(kāi)端，在未來(lái)的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)還將持續(xù)?；仡櫧鼛啄攴康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)不難看出，在2008年起的一輪市場(chǎng)調(diào)整期內(nèi)，萬(wàn)科、保利、中海等幾家公司率先拉大了與同行之間的差距，并以萬(wàn)科在2010年突破千億達(dá)到波段峰值。而在本輪市場(chǎng)調(diào)整剛剛開(kāi)始之際，差距被拉大的苗頭就已經(jīng)早早顯現(xiàn)。