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陳淮 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任

當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒(méi)有打算讓所有的開(kāi)發(fā)商都活下去。

從北京、上海發(fā)端，“樓盤(pán)降價(jià)—老業(yè)主抗議—新業(yè)主搶購(gòu)”似乎已經(jīng)成了多座城市都在上演的戲碼。這只是房地產(chǎn)市場(chǎng)更迭變化的開(kāi)始。房地產(chǎn)業(yè)在創(chuàng)造了住房總量20年翻7倍的奇跡之余，已經(jīng)到了轉(zhuǎn)型的“關(guān)口”。抑制過(guò)度的購(gòu)房需求，推動(dòng)樓市的優(yōu)勝劣汰已經(jīng)成為迫在眉睫的任務(wù)。

沒(méi)有一個(gè)行業(yè)能夠只靠不斷漲價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，樓市自然也不能例外。樓市在未來(lái)需要做好準(zhǔn)備，迎接政策和現(xiàn)實(shí)的兩大考驗(yàn)。其中，政策的考驗(yàn)包括了貨幣政策和利率的規(guī)律性調(diào)整，以及宏觀經(jīng)濟(jì)反通脹的大環(huán)境；現(xiàn)實(shí)的考驗(yàn)則是購(gòu)房者對(duì)商品房品質(zhì)和配套的日益挑剔。在這樣的考驗(yàn)下，勢(shì)必會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商“掉隊(duì)”。

沒(méi)有病弱個(gè)體的不斷淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)就不可能得到提高。就像上世紀(jì)名噪一時(shí)的家電品牌到今天已經(jīng)基本絕跡，但并不妨礙中國(guó)登上世界家電大國(guó)的“寶座”。同樣的，房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)有這樣一個(gè)輪回和蛻變的過(guò)程。

從上到下或者從下到上的轉(zhuǎn)折都不叫拐點(diǎn)，如果將房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)制作成折線圖就不難發(fā)現(xiàn)，盡管在這條線上在不同時(shí)間有不同的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，但房?jī)r(jià)依然存在一個(gè)整體的趨勢(shì)。所以，無(wú)論說(shuō)房?jī)r(jià)漲，還是房?jī)r(jià)降，在這條線上都不難找到說(shuō)對(duì)的時(shí)候。

房?jī)r(jià)的漲與跌并不是調(diào)控的目的。不能回避的現(xiàn)實(shí)是，目前的住宅總量依然處在絕對(duì)短缺的狀態(tài)，有人依然沒(méi)有房住。假如有100人，卻只準(zhǔn)備了80份盒飯，那么無(wú)論盒飯的價(jià)格漲到天還跌到底，還是會(huì)有20人沒(méi)有盒飯吃；將盒飯的價(jià)格降下來(lái)，80份盒飯也不能變成100份。

因此，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)存在與否、何時(shí)到來(lái)，之于樓市并不是最重要的問(wèn)題；如何能夠滿(mǎn)足“沒(méi)有盒飯的20人”，也就是沒(méi)有住房的剛性需求，才是調(diào)控的終極目標(biāo)，也是當(dāng)下樓市的當(dāng)務(wù)之急。