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裸泳者即將暴露

近兩年來信托公司瘋狂發(fā)行房地產(chǎn)信托，與房地產(chǎn)公司成為同一條繩子上的螞蚱。截至年中，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已經(jīng)超過6000億元，下半年開始進(jìn)入密集兌付期。

華融天津星耀信托計(jì)劃告急

“天津星耀或?qū)⑵飘a(chǎn)，其發(fā)行的華融信托產(chǎn)品如何兌付”成為首個(gè)房地產(chǎn)商破產(chǎn)的傳聞。雖然天津星耀負(fù)責(zé)人立馬出面澄清傳言，不過，該信托計(jì)劃首批到期資金將于明年上半年兌付，規(guī)模超過9億元，但是星耀今年一、二季度的銷售回款僅1億元。

2007年10月19日，天津星耀以62.9億元的總價(jià)拍下天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖地塊，該地塊成為當(dāng)年當(dāng)?shù)氐某山豢們r(jià)和成交面積雙料地王。之后，天津星耀相繼引入中信信托、華能貴誠(chéng)信托、華融國(guó)際信托進(jìn)行融資。

“前兩家信托公司已經(jīng)相繼退出，目前接力棒交到了華融手上，按照該地塊目前的回款速度，華融的情況真是不容樂觀?！鄙虾Ｒ患倚磐泄井a(chǎn)品設(shè)計(jì)人士告訴第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)《財(cái)商》記者。

記者獲得的資料顯示，中信信托最早介入該項(xiàng)目。2008年中信信托發(fā)行“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”，該計(jì)劃一經(jīng)發(fā)出，便以68.9億元的規(guī)模成為國(guó)內(nèi)有史以來規(guī)模最大的房地產(chǎn)信托。

“中信集團(tuán)與中信信托作為優(yōu)先級(jí)以自有資金參與了該信托計(jì)劃，中信信托在協(xié)議中規(guī)定一旦出現(xiàn)兌付問題，則可啟動(dòng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓安排，中信信托姊妹公司中信地產(chǎn)可受讓該項(xiàng)目股權(quán)，從這些設(shè)置來看，中信信托對(duì)星耀項(xiàng)目還是很有信心的?！?普益財(cái)富產(chǎn)品部副總監(jiān)劉輝告訴記者。

該信托協(xié)議規(guī)定，如果該筆信托未能如約償付，屆時(shí)中信信托有權(quán)將天嘉湖地塊即星耀五洲項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中信地產(chǎn)或者“具有收購實(shí)力的第三方”，以變現(xiàn)資金償債。

當(dāng)2008年被證明是房地產(chǎn)行業(yè)的“假摔”后，天津星耀在2009年7月提前償還了中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃中的大部分信托本金。

“中信盛景星耀地產(chǎn)基金集合信托計(jì)劃”的執(zhí)行經(jīng)理告訴記者：“2010年4月21日該計(jì)劃全部清算，已經(jīng)和中信信托沒有關(guān)系了?！辈贿^，從中信發(fā)布的清算計(jì)劃來看，此次清算僅償付超級(jí)優(yōu)先級(jí)和優(yōu)先級(jí)投資者的本金收益合計(jì)44.04億元，此外的次級(jí)投資者本金、收益合計(jì)超過20億元的資金如何處理該清算報(bào)告并沒有披露。中信集團(tuán)在發(fā)稿前沒有回復(fù)本報(bào)的求證。

2009年7月，天津星耀引入新的信托合作者華能貴誠(chéng)信托公司，二者聯(lián)手發(fā)行“星洲1號(hào)”信托計(jì)劃。該信托于2009年6月25日結(jié)束發(fā)行，募集資金32.94億元，規(guī)模與第一個(gè)信托計(jì)劃相當(dāng)，最長(zhǎng)期限不超過2年，預(yù)期年收益率根據(jù)期限不同為8%~11%，遠(yuǎn)低于第一個(gè)信托計(jì)劃。

此后，華融國(guó)際信托接手了天津星耀的債務(wù)。華融國(guó)際信托發(fā)行的23.278億元信托貸款成立于2010年6月24日，分為2年期和4年期兩種期限。其中兩年期貸款9.802億元將于2012年6月到期。

按照華融國(guó)際信托發(fā)布的信托報(bào)告，天津星耀在2011年一季度和二季度共取得銷售回款和銷售金額為1.19億元和1.81億元。

“天津星耀下半年預(yù)期收入6億元，但從上半年銷售回款來看，比較困難?！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

地產(chǎn)信托兌付潮將至

接過天津星耀項(xiàng)目接力棒的華融國(guó)際信托前途未卜，而這對(duì)于近兩年來瘋狂發(fā)行的房地產(chǎn)信托來說，只是滄海一粟。

據(jù)劉輝的統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)信托是從2009年開始膨脹的，2010年上半年新增1407億元，2010年全年新增了2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至年中，存量規(guī)模已經(jīng)超過6000億元。

房地產(chǎn)信托期限以1年期和2年期居多，平均期限略高于1.5年，以此計(jì)算，從今年下半年開始，迎來房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的密集兌付期，這種兌付壓力會(huì)持續(xù)到2013~2014年，而且由于前期發(fā)行規(guī)模是不斷增大的，對(duì)應(yīng)的，未來的兌付壓力會(huì)不斷增大。

應(yīng)該說，房地產(chǎn)信托作為一種存在風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品，發(fā)生一定比例的“壞賬”再自然不過。

“其實(shí)對(duì)于信托來說，之前就有產(chǎn)品本身的還款源產(chǎn)生問題。但是在以往的情況中，由于集中兌付壓力并不大，信托公司都用一定的方法規(guī)避了其中的狀況，其中一種可能是新發(fā)一只產(chǎn)品用來還舊產(chǎn)品的情況，也就是通常所說的以新還舊；還有一種是信托公司先用自有資金彌補(bǔ)投資者，再慢慢處置信托計(jì)劃抵押的資產(chǎn)等；今后，如果出現(xiàn)大面積的到期兌付困難，信托公司可能只有靠股東解決問題了?！眲⑤x告訴記者。

此前，本報(bào)曾獨(dú)家報(bào)道“青島凱悅”計(jì)劃欲借四川信托發(fā)行信托融資以償還中融信托債務(wù)，目前該產(chǎn)品受到銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管，被禁止發(fā)行。

不過，這次的房地產(chǎn)信托兌付潮，如果加上房地產(chǎn)行業(yè)本身的洗牌，情況則讓人擔(dān)憂。

“之前出現(xiàn)問題的還是個(gè)案，信托公司有能力通過前述辦法解決到期兌付問題，但是對(duì)于前期發(fā)行規(guī)模較大的信托公司來說，未來的兌付壓力會(huì)很大，這種壓力有多大，取決于未來房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，如嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)持續(xù)多久，房地產(chǎn)成交量是否一直低迷下去等?！眲⑤x告訴記者。