房地產市場中嗅覺靈敏的一是炒房投機客,二可能則數房地產私募基金。當房價下跌開始擴散時,房地產私募基金是如何看待市場的呢?
“目前樓市拐點已經到來了,只是市場中很多人不敢承認而已。”深圳德信資本董事長陳義楓對第一財經日報《財商》表示,房價將短期下跌,中期震蕩,長期還是會上升的。
《財商》:近期一線城市房地產市場出現(xiàn)降價潮,您認為中國房地產市場的樓市拐點是否正在到來?
陳義楓:我認為拐點已經到來了,只是市場中很多人不敢承認而已。目前雖然是一線城市的郊區(qū)板塊房價在下跌,而黃金旺地比較抗跌,但是也不見得不跌。如果時間周期稍微拉長些,房價下跌很可能向二三線城市蔓延。
《財商》:您認為拐點已經到來,那么您所理解的拐點的周期是怎么樣的?
陳義楓:這也可以說是拐多長的問題,我認為未來一年房地產市場將處于下跌通道中。但如果把時間周期再拉長些(比如以5年為考察周期),目前的拐點是趨勢性的拐點而非一直下跌。是從前幾年房價的上漲通道轉為橫盤震蕩通道??梢哉f,房價將短期下跌,中期震蕩,長期還是會上升的。
《財商》:短期下跌的幅度會有多大?
陳義楓:全國性的市場很難說,因為目前全國是個結構性的市場,有高端也有低端,有住宅有商業(yè)還有旅游地產,應該結構性地去理解。譬如一線城市房價下跌的幅度會在20%左右,而一般地級市可能只縮量但不跌價,但也有一些樓價過度泡沫化的城市(如個別旅游城市)可能會出現(xiàn)大跌。
《財商》:這輪房價下跌和2008年有何差異呢?
陳義楓:2008年房價下跌是國內宏觀調控和國際環(huán)境惡化雙重效應疊加導致,目前雖然國內國際效應疊加也有,但2008年外部環(huán)境對投資者情緒影響更大。
房地產既是投資品,也是消費品,目前這輪房價下跌是由國內政策主導的,所以下跌的過程會相對緩慢,持續(xù)的時間也可能較長。從去年開始大力調控,到目前房價下跌,應該說調控效應正在逐步發(fā)揮作用。
《財商》:從你們的接觸來看,目前地產商是不是普遍存在融資難的情況?
陳義楓:這是肯定的,現(xiàn)在開發(fā)商融資難是登峰造極的狀態(tài)。
《財商》:雖然目前出現(xiàn)多起先前買房者抵制房價下跌,但據您了解,地產商降價的壓力和動力如何?
陳義楓:地產商降價的壓力和動力各有不同,這要看他們是否理性以及抗壓的資金實力。從開發(fā)商與政府博弈角度而言,政策是無窮供給(利空政策),而開發(fā)商融資有限,所以目前開發(fā)商誰先降價回籠資金,誰就將日子更好過。
2008年萬科[簡介 最新動態(tài)]拋出拐點論,說明萬科是理性的決策者,率先領跌者抓住市場購買力,就可以贏得領先優(yōu)勢。
也有些開發(fā)商是不愿意降價的,這從融資上就可以看出來的,目前銀行信貸收緊,房地產信托計劃也在收縮,融資的年化成本正常是20%左右,甚至25%,與其高成本融資,不如降價。當然降價是有副作用的,會影響先前買房者的情緒,引起糾紛,但是一些地產商的售樓處是不是被真的砸了,或者說嚴重程度是不是被夸大了,這是很難說的。
《財商》:目前的市場對你們地產私募基金是不是也很不利?
陳義楓:恰恰相反,目前我們可以挑最有實力的地產商及最好的項目進行合作,我們選擇地產商及項目的標準水漲船高。雖然在募集資金上會存在些困難,用時相對長一些,但是客戶質量提高了,投資收益率也上去了。而從投資時點上來說,目前是很好的時機,我們的資金投入期限一般在2年,我們相信2年后市場會不錯的。
《財商》:那你們目前業(yè)務集中在哪些城市?
陳義楓:主要是二三線城市、中西部的省會城市以及經濟較發(fā)達的地級市。我們主要避開房價過高的地區(qū),有效控制結構性風險
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