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拐點(diǎn)？

一片肅殺的市場(chǎng)氣氛下，關(guān)于樓市“拐點(diǎn)”的討論再出江湖。

“嚴(yán)格意義上說(shuō)，業(yè)內(nèi)所說(shuō)的拐點(diǎn)是錯(cuò)誤的，學(xué)過(guò)微積分的人都知道拐點(diǎn)指該點(diǎn)的二階導(dǎo)數(shù)為零，且三階導(dǎo)數(shù)不為零，是個(gè)增速變化概念。”上海易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成告訴本報(bào)，業(yè)內(nèi)更多是把房?jī)r(jià)下跌視為拐點(diǎn)。

張宏偉認(rèn)為，所謂拐點(diǎn)，必須是宏觀樓市成交均價(jià)下跌10%或15%以上，而非局部個(gè)案樓盤策略性降價(jià)或直接降價(jià)，非短期變化，這樣的拐點(diǎn)1~10月沒(méi)有出現(xiàn)，未來(lái)出現(xiàn)的可能性也不大。

同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，上海2011年9~10月成交量同比去年同期出現(xiàn)大幅下滑，但成交均價(jià)并未出現(xiàn)下調(diào)跡象。

陳義楓則表示，拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)了，只是市場(chǎng)中很多人不敢承認(rèn)而已。

“拐點(diǎn)可以說(shuō)從8月開(kāi)始，和CPI同步而來(lái)?！笔缆?lián)地產(chǎn)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]華東區(qū)首席分析師吳志輝告訴本報(bào)，可以通過(guò)存貨變化判斷拐點(diǎn)的時(shí)間。

吳志輝表示，目前到2012年6月將是房地產(chǎn)去庫(kù)存的階段，明年6月以后，隨著房屋供應(yīng)量的減少，市場(chǎng)將進(jìn)入再庫(kù)存階段。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，樓市價(jià)格拐點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生，春節(jié)之前，樓市將保持價(jià)跌量平態(tài)勢(shì)，明年一季度繼續(xù)低迷。

拐點(diǎn)階段會(huì)有多長(zhǎng)？跌價(jià)幅度會(huì)有多大呢？

一家國(guó)資地產(chǎn)基金投資經(jīng)理韓先生告訴本報(bào)，目前地產(chǎn)商融資難已經(jīng)成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，地產(chǎn)基金牽線融資，但由于投資人趨于謹(jǐn)慎，通常成功率也就10%。

韓先生還談到，令他有點(diǎn)詫異的是，南京一個(gè)開(kāi)發(fā)商將即將封頂?shù)淖≌?xiàng)目打包轉(zhuǎn)讓，有可能是基于未來(lái)銷售不樂(lè)觀的考慮。

德信資本高級(jí)投資經(jīng)理劉聰則告訴本報(bào)，目前房地產(chǎn)行業(yè)正常的融資成本都在年化20%~25%，甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也并不少見(jiàn)。

鄒毅表示，今年房?jī)r(jià)下跌體現(xiàn)在一二線城市，明年很可能將波及到三四線城市，這輪房?jī)r(jià)下跌有可能持續(xù)2~3年，但具體能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間，取決于貨幣政策因素，而非市場(chǎng)因素。

周建成認(rèn)為，到今年年底房?jī)r(jià)將保持下跌趨勢(shì)，跌幅不會(huì)超過(guò)30%，跌幅在20%的樓盤應(yīng)該并不稀奇，但明年開(kāi)春后政策可能出現(xiàn)放松，畢竟房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)基本達(dá)到。

吳志輝也認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后續(xù)走勢(shì)還要考慮政策的非穩(wěn)定性，因?yàn)楝F(xiàn)在到明年3月其間有中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和“兩會(huì)”。

如果把時(shí)間周期再拉長(zhǎng)，楊紅旭則預(yù)測(cè)，未來(lái)十年，中國(guó)樓市暴利時(shí)代不再，投機(jī)性購(gòu)房需求也將萎縮，市場(chǎng)波動(dòng)的頻率和幅度將明顯小于過(guò)去十年。

周建成認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)很難再現(xiàn)過(guò)去10年那種非理性的增長(zhǎng)，但也不會(huì)如日本那般長(zhǎng)期低迷，這是由我國(guó)的土地制度決定的，政府可以通過(guò)拆遷和改造等措施來(lái)激活市場(chǎng)。

如果政策繼續(xù)從緊，美元保持升值態(tài)勢(shì)，參照2008年的情形，可以預(yù)料的是，購(gòu)房者斷供、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的新聞將很快就出現(xiàn)，但最最可怕的還是外資出逃。