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與今年政策面持續(xù)從嚴從緊、多地樓市成交大幅萎縮不同的是，房地產(chǎn)公司三季報顯示，地產(chǎn)大鱷們普遍賺得盆滿缽滿，似乎未受調(diào)控制約。它們究竟有何生存術(shù)，能在各種政策環(huán)境下旱澇保收？對樓市調(diào)控有何影響？新華社記者對此進行了調(diào)查。　　

房企業(yè)績兩極分化加劇　　

據(jù)萬科公布，前9個月萬科銷售面積841.2萬平方米，銷售額970.8億元，同比均增長35%以上。業(yè)內(nèi)預(yù)計，前10個月萬科的銷售額有望突破1000億元。保利地產(chǎn)的日子同樣過得不錯，前9個月銷售額為572.75億元，同比大增38%。　　

從現(xiàn)金流來看，截至三季度末，萬科手中控制的貨幣資金高達339億元，比調(diào)控嚴厲的2008年三季度末多出140億元；保利地產(chǎn)擁有貨幣資金220億元，比年初增加近30億元；招商地產(chǎn)、金地集團的貨幣現(xiàn)金均比年初增加了20%以上。另外，中海、龍湖等大房企的現(xiàn)金流也比較充裕。　　

這與中國房地產(chǎn)市場的銷售大勢密切相關(guān)。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，前9個月，全國商品房銷售面積為71289萬平方米，同比增長12.9%，銷售額為39312億元，同比增長23.2%?！　?/p>

但這并不是全部。中小房企就沒那么幸運了，一些企業(yè)的資金鏈捉襟見肘，另外一些企業(yè)正在悄無聲息地消失。一些項目用圍擋遮住、或者依然在施工，其實它們換了主人?！　?/p>

據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計分析，今年前10個月，樓市股權(quán)變動頻繁，成規(guī)模的股權(quán)交易數(shù)量累計達到93宗，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年84宗165.25億元的交易規(guī)模，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出強者越強、弱者越弱的并購態(tài)勢。保利地產(chǎn)日前發(fā)布公告稱，欲收購奪得北京地王海淀東升鄉(xiāng)地塊的世博宏業(yè)。　　

不過，即便是“萬保招金”等大房企，其存貨等指標也顯示出企業(yè)遇到不小壓力，甚至近年來比較激進的一些大房企如綠城則陷入了持續(xù)的破產(chǎn)傳聞中，逼得綠城董事長宋衛(wèi)平11月1日深夜寫下千字文予以否認?！　?/p>

危機中的房企生存術(shù)　　

在取得較好業(yè)績的背后，大型房企們的財報中究竟透露出哪些生存術(shù)？　　其一是深入三四線城市，由于這些城市未執(zhí)行限購，屬于相對的調(diào)控盲區(qū)，樓市處于量價齊升階段，因此開發(fā)商斬獲頗豐，也得益于此，全國商品房銷售額仍能同比增長。恒大地產(chǎn)銷售業(yè)績大增與其較早布局三四線城市關(guān)聯(lián)較大，而萬科、保利等去年在三四線城市大舉拿地。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，整體看，大型房企的資金鏈狀況要好于全行業(yè)，這與其注重在三四線城市布局規(guī)避限購令影響、調(diào)整產(chǎn)品類型密不可分。　　

其二是開發(fā)商以捂盤、暫停新增供應(yīng)加劇供需失衡，從而消化政策效力。萬科在三季報中指出，已經(jīng)預(yù)判到上半年市場整體推盤量相對較少。在北京樓市調(diào)控措施“京15條”出臺后，3月份北京僅有13個住宅項目獲得預(yù)售許可，4月份僅有11個住宅項目獲得預(yù)售許可，比去年同期大幅減少，這一局面延續(xù)了大半年。北京中原地產(chǎn)指出，大部分開發(fā)商延緩了開發(fā)節(jié)奏，人為減少了供應(yīng)量。“這種"不合作"的方式，歷來是房地產(chǎn)開發(fā)商與調(diào)控政策博弈的利器”，漢碩國際管理學院中國城鎮(zhèn)化研究中心主任許子枋表示。　　

其三是減少拿地、縮減開工計劃、轉(zhuǎn)移投資。與去年相比，萬科、保利等在土地市場上明顯消極得多。萬科在三季報中表示，在目前的市場局面下，堅持“寧可錯過、不可拿錯”的審慎拿地原則?！　?/p>

其四是通過各種方式融資，甚至是不惜采取信托等高息融資。盡管信托融資成本較高，但今年地產(chǎn)信托融資總額大幅增加。據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，上半年投向房地產(chǎn)的新增信托資金累計達2000多億元，比一季度末金額大幅增長近兩倍。業(yè)界之所以不斷質(zhì)疑綠城破產(chǎn)，也與其通過信托高息融資有關(guān)?！　?/p>

樓市調(diào)控期待深層調(diào)整　　

楊紅旭表示，部分房企資金鏈較好，這是應(yīng)對調(diào)控的一個籌碼，將決定樓市調(diào)整的幅度。　　減緩?fù)顿Y開工、放緩供應(yīng)、減少拿地，這既是房企生存術(shù)，也是地產(chǎn)霸權(quán)術(shù)，大房企們深諳此道。從2008年樓市走勢來看，正是這些行為一定程度上綁架了樓市甚至中國經(jīng)濟?！　?/p>

而從財報中可以看出，房企們正以蓄勢待發(fā)的姿態(tài)積蓄資金，等待機會?？梢韵胍姷氖?，當前一旦放松調(diào)控，房價很可能再次陷入不可控的境地?！　?/p>

中央明確表示堅定房地產(chǎn)調(diào)控信心不動搖，繼續(xù)嚴格執(zhí)行政策，進一步鞏固調(diào)控成果。分析人士指出，這有利于引導市場預(yù)期，也必將加速房價的下降趨勢。　　

進入11月，降價現(xiàn)象在全國進一步蔓延，京滬深等地均有大型房企帶頭降價，調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)。中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，對調(diào)控而言，房價的合理水平應(yīng)該是不脫離普通老百姓的購買力，真實的房價收入比不宜太高?！　?/p>

也有專家指出，當前一是要繼續(xù)推進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，鼓勵民間資本進入更多領(lǐng)域；二是調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，發(fā)揮保障房的經(jīng)濟提振拉動作用和民生保障作用；三是切實研究樓市治本之策，解除制約樓市科學發(fā)展的障礙因素。