久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

“要維權(quán)，簽租賃合同不就可以了嗎，何必還要再去備案？”“備案過的租賃合同和沒有備案的租賃合同，它們的法律效力究竟有何不同？”

10月起實(shí)施的《上海市居住房屋租賃管理辦法》對(duì)租賃備案制度的強(qiáng)化，引起了眾多房東、租客的關(guān)注，新《辦法》對(duì)于租客享受的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、續(xù)租權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)都作了明確規(guī)定。

對(duì)于上述疑問，上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展表示，沒有備案的租賃合同同樣具有法律效力，但不能對(duì)抗善意的第三人。在此情況下，租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以及優(yōu)先承租權(quán)均難以保障。同時(shí)，租賃合同的備案，對(duì)房東方保障自己的合法權(quán)益也更有利。

承租房屋被賣給第三人

租客主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)遇挫

簽了房屋租賃合同，租賃交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益就一定能完全得到保護(hù)么？未必。

小李就遇到了這樣一件維權(quán)受限的懊惱事。

他和房東周先生簽了2年的租賃合同。由于小區(qū)品質(zhì)、戶型以及裝修情況都不錯(cuò)，更重要的是，小區(qū)靠近他上班地點(diǎn)，平時(shí)走路10分鐘就能到公司，因此小李住得非常愜意。

哪知，在租期進(jìn)行到將近一半時(shí)，某天，他接到房東電話。對(duì)方表示已把小李所租住的房屋出售，買家正在辦理貸款審批手續(xù)，并詢問小李是否愿意提前解除租賃合同。自己住得好好的，房東突然來商量退租的問題，更重要的是沒有通知自己就把房子賣了，這讓小李非常郁悶。因?yàn)樵缰婪繓|愿意出售該屋，他也有意買下這套品質(zhì)不錯(cuò)的住房。

于是，小李要求房東解除與買家的買賣合同，并以相同售價(jià)把房子賣給自己。但考慮到解約要損失一大筆違約金，房東拒絕了小李的要求。小李一氣之下，把房東和買家同時(shí)告上法庭，要求解除他們的交易合同，主張自己作為租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

然而，最終的宣判結(jié)果卻讓本以為穩(wěn)操勝券的小李驚訝不已。法庭審理意見認(rèn)為，小李和房東周先生雖然簽訂租賃合同，但因沒有到相關(guān)部門登記備案，因此無(wú)法認(rèn)定合同的真實(shí)性。案件中的買家為善意的第三人，在購(gòu)買此房之前并不知道有租約存在。因此這個(gè)善意的第三方?jīng)]有過錯(cuò)，他有權(quán)按照相關(guān)法律及其簽訂的二手房買賣交易合同，繼續(xù)完成房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以及過戶等交易流程。也就是說，小李的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)因?yàn)樽赓U合同不曾備案而不成立。

敗訴的小李這才知道，原來要保護(hù)自己的權(quán)利，光靠簽租賃合同還不夠，把合同登記備案才算是做足了準(zhǔn)備。

補(bǔ)漏租客維權(quán)之路

備案合同法律效力更高

與之前的《上海市居住房屋租賃管理實(shí)施辦法》相比，2011年10月1日起施行的《上海市居住房屋租賃管理辦法》明顯加強(qiáng)了對(duì)租客權(quán)利的保護(hù)，對(duì)于租客享受的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)、續(xù)租權(quán)、優(yōu)先承租權(quán)都作了明確規(guī)定。不過，從上述小李的案例來看，如果租賃合同沒有到相關(guān)部門備案，一旦交易雙方發(fā)生糾紛，租客要維權(quán)也不容易。

那么，租賃合同備案與否對(duì)租客而言到底有何不同？沒有備案的合同具有法律效力嗎？

上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所律師王展表示，房東和租客簽訂的合法租賃合同，即便沒有備案，同樣具有法律效力，能夠保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)利。但是這種保護(hù)是有一定限制的。由于合同沒有登記備案，即沒有公示，因此不能對(duì)抗善意的第三人。基于這一點(diǎn)，當(dāng)房東沒有事先通知租客以確定其放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，便把房屋出售給其他人時(shí)，租客不能主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，無(wú)權(quán)阻止房屋交易過戶。

反之，如果租賃合同已經(jīng)備案，而房東沒有通知租客把房屋出售給他人，即便已經(jīng)簽訂了房屋買賣合同，租客仍可主張自己的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求二手房買賣雙方解除合同。房屋交易不能再繼續(xù)執(zhí)行產(chǎn)權(quán)過戶等流程。在事先不知房屋有租約的情況下，買家有權(quán)對(duì)房東追究違約責(zé)任，但不能損害租客的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。這一點(diǎn)，同樣適應(yīng)于優(yōu)先承租權(quán)。

此外，王展律師還透露，市場(chǎng)中存在這樣一種現(xiàn)象：房東和租客甲簽訂了租賃合同后，遇到了能出更高租金價(jià)位的租客乙，并同樣與乙簽訂了租賃合同。在兩份合同同等條件下，一旦三方發(fā)生糾紛訴諸法律，那么優(yōu)先受到保護(hù)的是經(jīng)過登記備案后的租賃合同，此時(shí)與簽約順序無(wú)關(guān)。也就是說，即便租客甲先于乙和房東簽訂了租賃合同，如果甲合同沒有備案，而無(wú)過錯(cuò)乙方簽訂的合同備案了，那么甲合同的效力要低于乙合同，甲的合法權(quán)益很難得到保護(hù)。

為此，業(yè)內(nèi)人士建議，為了更充分、更有力地保障自身的合法權(quán)益，租客應(yīng)當(dāng)努力說服房東配合登記備案。

登記備案同樣保護(hù)出租方

房東方勿因小失大

“有些房東認(rèn)為，租賃合同備案只保護(hù)租客不保護(hù)出租方，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。作為一個(gè)維權(quán)依據(jù)，備案合同本身對(duì)于簽約雙方的保護(hù)作用是相同的。把對(duì)于租客的保護(hù)反向推理就能知道，備案對(duì)保護(hù)房東利益而言也能起到積極的作用?！毙帕x房屋分析師朱平平說。

此外，登記備案流程本身對(duì)于房東安全出租是一個(gè)很大的保障。對(duì)于房東而言，找到一個(gè)省心的租客往往比租金高低本身更值得關(guān)注。通常，房東與租客簽租賃合同時(shí)，很難確認(rèn)租客身份證件的有效性和真實(shí)性。“以往市場(chǎng)上出現(xiàn)過這樣的案例：租客嚴(yán)重?fù)p壞或者是竊取了出租房?jī)?nèi)屬于房東的財(cái)物，又或者是拖欠了房東大半年的租金逃了。當(dāng)房東要追究時(shí)卻根本找不到租客，因?yàn)樽饪偷纳矸葑C信息是假的。但如果簽租賃合同之后再去經(jīng)過備案一關(guān)，登記機(jī)關(guān)會(huì)查驗(yàn)租賃合同、房產(chǎn)證以及租賃交易當(dāng)事人身份證等材料的真實(shí)性，也就避免了房東找不到人的尷尬?！?/p>

據(jù)了解，目前，不少房東對(duì)租賃合同登記備案仍有所抗拒，主要有兩方面的原因。一是擔(dān)心備案給日后賣房帶來麻煩，二是不愿繳納相關(guān)的租賃稅。

對(duì)于第一種顧慮，業(yè)內(nèi)人士分析，租客主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)于房東賣房過程非但沒有障礙，反而是多了一個(gè)潛在買家，并不是什么壞事。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是建立在同樣售價(jià)的條件下，房東不必?fù)?dān)心租客壓價(jià)買房。值得注意的是，如果租客表示放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房東應(yīng)讓其提供一張放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的承諾書，不要單憑口頭承諾，以免日后發(fā)生糾紛。

第二種原因，也是導(dǎo)致多數(shù)房東抵觸備案的主要原因。目前對(duì)個(gè)人所有的居住用房出租，按租金收入的5％綜合征收率征收稅款。對(duì)房屋轉(zhuǎn)租或再轉(zhuǎn)租的租金收入，則按租金收入的2.5％綜合征收率征收稅款。也就是說，對(duì)于月租金3000元的租賃交易而言，房東每月需繳納150的綜合租賃稅。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，目前實(shí)施的《上海市居住房屋租賃管理辦法》第三十二條，對(duì)租賃當(dāng)事人未按規(guī)定登記備案確定了處理意見：租賃當(dāng)事人未在期限內(nèi)辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，由區(qū)、縣房屋行政管理部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)個(gè)人處以1000元以下罰款，對(duì)單位處以1000元以上1萬(wàn)元以下罰款。與其違規(guī)受罰，出租方還不如配合備案主動(dòng)繳稅，給自己的維權(quán)之路加一道保險(xiǎn)。