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年底是房地產(chǎn)政策的多發(fā)期，尤其是最近出臺(tái)的首套房貸款利率上調(diào)的政策引起普遍關(guān)注，關(guān)于七折房貸利率取消等消息不絕于耳，根據(jù)貸款人關(guān)心的熱點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了“偉嘉安捷”的相關(guān)專家，并請(qǐng)專家集中解答如下：

問(wèn)題1：王先生明年春天結(jié)婚，想要在今年年底趁著房?jī)r(jià)下降買一套房子，他想問(wèn)現(xiàn)在的首套房貸利率是多少？年底買房是否合時(shí)宜？

專家解答：日前北京地區(qū)是有部分銀行將首套房貸款利率由基準(zhǔn)利率7.05%上調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)為7.40%，主要是與放貸重心的轉(zhuǎn)移相關(guān)聯(lián)。專家對(duì)此分析認(rèn)為，雖然個(gè)別銀行上調(diào)了利率，但是對(duì)于首次置業(yè)群體來(lái)說(shuō)仍然有銀行尚未調(diào)整，王先生可以選擇這些銀行辦理貸款。從二手房的角度看，王先生因?yàn)榻Y(jié)婚買房屬剛性需求，要以自身需求為主什么時(shí)候買房都比較合適，當(dāng)然臨近年底購(gòu)房比較好“砍價(jià)”。

問(wèn)題2：李小姐于2008年購(gòu)房，當(dāng)時(shí)享受到七折房貸優(yōu)惠利率，最近聽聞老房貸7折的優(yōu)惠將被取消，是否意味著她每月還款享受不了優(yōu)惠利率？

專家解答：專家解釋說(shuō)，存量貸7折優(yōu)惠暫時(shí)不會(huì)取消，要以合同上簽訂的條款為主。據(jù)了解，當(dāng)年的7折利率房貸合同中，絕大多數(shù)并未明確約定享受優(yōu)惠的時(shí)間，只要貸款合同未約定優(yōu)惠期限，也沒(méi)有其他補(bǔ)充協(xié)議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。在這種情況下，像李小姐這樣享受過(guò)房貸七折優(yōu)惠利率的房主暫可不必多慮。

問(wèn)題3：最近孫先生看中一套房產(chǎn)，他想貸款買房又怕銀行會(huì)停貸，想咨詢一下臨近年底，銀行是否有停貸的跡象？

專家解答：臨近年底，各大銀行放貸力度會(huì)越來(lái)越縮緊，一貸難求已成普遍現(xiàn)象。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，雖然放貸額度緊張，銀行還是能夠有序放貸，不會(huì)因?yàn)轭~度緊張就停止放貸，孫先生大可不必恐慌，如果符合貸款條件，是可以申請(qǐng)貸款的。

問(wèn)題4：目前建行已上調(diào)首套房利率，二套房利率會(huì)不會(huì)也跟著上??？二套房的首付是多少？利率是多少？在貸款還清的前提下還能繼續(xù)貸款嗎？

專家解答：雖然建行的首套房貸利率有所上調(diào)，但是不會(huì)影響二套房貸款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限貸的政策環(huán)境下，銀行主要是以貸款記錄為衡量依據(jù)，借款人個(gè)人名下無(wú)貸款記錄時(shí)購(gòu)房為首套，有過(guò)一次貸款記錄再買房算二套，當(dāng)有第三次貸款記錄時(shí)則停貸。所以，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，貸款買房前最好咨詢專業(yè)的貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)，查詢個(gè)人征信情況再定擇。

問(wèn)題5：趙先生是外地來(lái)京打工人員，在京工作三年，公司給上了社保，但每月工資都是以現(xiàn)金方式發(fā)的，請(qǐng)問(wèn)他這種情況能在北京買房嗎？

專家解答：根據(jù)外地人在京購(gòu)買房產(chǎn)的限購(gòu)要求，需要有滿五年的納稅證明或者社保證明。針對(duì)趙先生的個(gè)人情況而言，雖然公司為他繳納了社保但因其在京工作時(shí)間未滿三年且工資是以現(xiàn)金方式發(fā)放的，故不滿足外地人在京購(gòu)房資格，所以不能購(gòu)買。

問(wèn)題6：張先生想要賣掉現(xiàn)有的住房換套更大的房子，他粗略算過(guò)，賣掉現(xiàn)有的房子，手頭能有一百萬(wàn)元，買房還需貸款80萬(wàn)元左右，有朋友說(shuō)公積金貸款利率較為優(yōu)惠，但公積金貸款適合他嗎？

專家解答：目前北京市住房公積金的最新政策是購(gòu)買首套房建筑面積90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公積金貸款首付不得低于60%。公積金貸款有一個(gè)優(yōu)勢(shì)是，個(gè)人名下無(wú)房即使是有貸款記錄，使用公積金貸款仍然算做首套。張先生符合這樣的要求，如果賣掉房產(chǎn)再次使用公積金貸款的話首付為30%，貸款利率為4.9%。

問(wèn)題7：經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年可用做貸款嗎？買的經(jīng)濟(jì)適用房滿了五年能轉(zhuǎn)為商品房嗎？

專家解答：根據(jù)北京市經(jīng)濟(jì)適用房的新規(guī)定，無(wú)論何時(shí)購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用房5年內(nèi)均不得上市交易，如確需出售需由政府優(yōu)先回購(gòu)，滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房正常交易過(guò)戶是可以轉(zhuǎn)為商品房的。

問(wèn)題8：吳先生有套房產(chǎn)想抵押用于個(gè)人消費(fèi)周轉(zhuǎn)，他想了解一下，目前現(xiàn)行的利率是多少？年限有限制嗎？

專家解答：目前抵押消費(fèi)貸款的政策是用途不同其貸款的利率、年限也不盡相同。根據(jù)吳先生的情況，當(dāng)?shù)盅嘿J款用于個(gè)人消費(fèi)用途時(shí)，一般執(zhí)行基準(zhǔn)利率或是上浮10%，最長(zhǎng)貸款年限為10年。

問(wèn)題9：投資商業(yè)地產(chǎn)受二套房限制嗎？會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？

專家解答：根據(jù)目前北京的限購(gòu)政策，商業(yè)地產(chǎn)不受二套房的限制，這個(gè)優(yōu)勢(shì)吸引了部分投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了商業(yè)房產(chǎn)的交易量上升。在沒(méi)有更多投資渠道的情況下，投資商鋪是最保險(xiǎn)的，商鋪投資回報(bào)雖然沒(méi)有住宅來(lái)得快，但相對(duì)來(lái)說(shuō)比較穩(wěn)當(dāng)，暫不受政策影響。