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在樓市轉(zhuǎn)向的現(xiàn)階段買房，有必要學(xué)會(huì)“摳門”，能省錢的地方都要省。整個(gè)購(gòu)房環(huán)節(jié)中，討價(jià)還價(jià)、稅費(fèi)、傭金支付以及房貸選擇等等多個(gè)環(huán)節(jié)，其實(shí)都只需稍加注意，便可做到節(jié)省費(fèi)用，減少購(gòu)房開(kāi)支。

熊市買房 將“摳門”進(jìn)行到底

各種優(yōu)惠政策漸行漸遠(yuǎn)，在現(xiàn)階段購(gòu)房如何才能降低購(gòu)房成本？

就在此前不久，部分商業(yè)銀行紛紛提高首套房貸利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%～10%不等，這意味著購(gòu)房成本又將再次提高。對(duì)于剛需而言，如何通過(guò)有效的方式降低購(gòu)房成本，已成為必然選擇。

買房需精打細(xì)算

是時(shí)候改變一下買房的習(xí)慣了，現(xiàn)在買房更學(xué)會(huì)要精打細(xì)算，從各個(gè)方面節(jié)約購(gòu)房開(kāi)支。

此前，因?yàn)橛蟹績(jī)r(jià)上漲行情托底，購(gòu)房者一般顯得比較大方，不太計(jì)較是否多花了冤枉錢，尤其是在房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，更是不計(jì)成本。比如為了搶得房源，心甘情愿為賣家承擔(dān)稅費(fèi)成本不說(shuō)，就連賣家的漲價(jià)要求，也滿口答應(yīng)。

但現(xiàn)在的市場(chǎng)行情已經(jīng)出現(xiàn)巨大變化。成交狀況仍然沒(méi)有好轉(zhuǎn)，低迷狀況依然持續(xù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，最近一周監(jiān)測(cè)的35城市中，28城市樓市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上，其中長(zhǎng)沙同比跌幅最大，達(dá)到76.43%。其次是揚(yáng)州，同比跌幅達(dá)73.02%。重點(diǎn)城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，達(dá)65.03%，其次廣州、成都和上海同比下降幅度亦皆超過(guò)50%。

成交量的低迷狀態(tài)已經(jīng)維持了相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而另一方面，房?jī)r(jià)的上漲勢(shì)頭也已經(jīng)得到遏制。根據(jù)德佑地產(chǎn)公布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上周上海新建商品房成交均價(jià)為18904元/平方米，環(huán)比下跌8.6%。不可否認(rèn)的是，這樣的均價(jià)水平也是近段時(shí)間的新低。北京房?jī)r(jià)漲幅同樣得到了遏制，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為零，這已經(jīng)是連續(xù)4個(gè)月北京市新建住宅價(jià)格停止上漲，與此同時(shí)，9月份北京市二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.4%。此外，廣州近期新房成交均價(jià)也出現(xiàn)回落跡象。中國(guó)指數(shù)研究院公布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，廣州新房均價(jià)在“十一”之后連跌三周，從12303元/平的高位下跌至11617元/平方米。

從目前的形勢(shì)來(lái)看，國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的決心非常大，未來(lái)對(duì)樓市的調(diào)控力度不會(huì)放松，在這樣的政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力幾乎消失殆盡，下行趨勢(shì)已然形成。

在房?jī)r(jià)下跌預(yù)期很強(qiáng)的前提下，購(gòu)房者有必要學(xué)會(huì)斤斤計(jì)較，在各個(gè)環(huán)節(jié)減少開(kāi)支。同時(shí)，在物價(jià)水平回落跡象還不是很明顯的前提下，更沒(méi)有必要因?yàn)橘I房而大手大腳。

五個(gè)方面降低開(kāi)支

由此看來(lái)，現(xiàn)階段買房，有必要學(xué)會(huì)“摳門”，能省則省。

在房產(chǎn)買賣過(guò)程中，主要包括議價(jià)、申請(qǐng)房貸、繳納稅費(fèi)、支付傭金等諸多環(huán)節(jié)會(huì)涉及到費(fèi)用問(wèn)題，因此，我們主要從這些方面著手，重點(diǎn)分析如何降低購(gòu)房開(kāi)支。

開(kāi)誠(chéng)布公“侃”房?jī)r(jià)

買新房可以討價(jià)還價(jià)，買二手房更應(yīng)該還價(jià)了。

此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)方面掌握絕對(duì)主動(dòng)權(quán)，購(gòu)房者除了被動(dòng)接受而別無(wú)他法。但目前市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向，因?yàn)榉e壓以及回籠資金壓力，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)悄悄主動(dòng)放下身段，接受購(gòu)房者的還價(jià)要求。所以現(xiàn)階段，即使是買新房，購(gòu)房者可以大膽提出自己的要求。

買二手房則更應(yīng)該還價(jià)了。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，其實(shí)很多賣家當(dāng)初買進(jìn)房產(chǎn)的時(shí)候，價(jià)格并不高，因此目前房?jī)r(jià)較之最高點(diǎn)已經(jīng)有所回落，但是并未跌到買入價(jià)，因此在其報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上予以適當(dāng)幅度的還價(jià)，其實(shí)并無(wú)不可。

總之，在目前市場(chǎng)行情中，不管是跟開(kāi)發(fā)商，還是跟二手房賣家，都可以放心大膽地提出自己的要求。還價(jià)幅度有多大？最近有極個(gè)別開(kāi)發(fā)商降價(jià)20%進(jìn)行促銷，購(gòu)房者也可參照這個(gè)幅度進(jìn)行嘗試。

中介傭金也可打折

購(gòu)房者也可以主動(dòng)要求中介公司對(duì)傭金打折。

在旺季，有些強(qiáng)勢(shì)賣家往往只給中介公司提供一個(gè)“到手價(jià)”，其他所有費(fèi)用包括稅費(fèi)、中介傭金等一概不管，而由于各中介公司之間對(duì)于房源的競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，因此往往會(huì)有一些中介公司主動(dòng)降低掛牌價(jià)，實(shí)際上損失的是自己的傭金。由此也可以看出，面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)局面，傭金收取標(biāo)準(zhǔn)可以降低。

同理，在市場(chǎng)低迷的情況下，處于強(qiáng)勢(shì)一方的購(gòu)房者也可以向中介公司提出傭金打折的要求?，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)上仍然很難做到獨(dú)家代理，如果發(fā)現(xiàn)一套房源出現(xiàn)在不同的中介公司，提出這樣的要求更容易得到滿足，甚至可以“貨比三家”，選擇與傭金收得最少的那家公司進(jìn)行合作。

傭金打折幅度能有多大？這沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，如果中介公司能夠收到賣家的傭金，而為了促成買家積極下單，說(shuō)不定全部免收。具體打折幅度要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定，但有一點(diǎn)需要提醒的是，購(gòu)房者必須主動(dòng)提出打折要求。

房貸選擇有講究

近日，各商業(yè)銀行紛紛提高首套房利率，這意味著房貸支出又會(huì)增加。

上?！拔覑?ài)我家”權(quán)證部經(jīng)理渠福琴表示，此前各商業(yè)銀行還對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予相應(yīng)的優(yōu)惠利率，而現(xiàn)在這種做法已經(jīng)幾乎絕跡，對(duì)于首套房而言，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上，上浮5%～10%。如此看來(lái)，在申請(qǐng)優(yōu)惠利率無(wú)望的前提下，如何選擇則是貸款環(huán)節(jié)降低開(kāi)支的有效方式。

首先要做到的就是優(yōu)先選擇公積金貸款，并用足貸款額度。目前首套房住房公積金貸款利率為4.90%（5年以上），雖然較之以前提高了不少，但相對(duì)目前能夠申請(qǐng)得到的7.76%（上浮1.1倍）利率水平來(lái)說(shuō)，區(qū)別很大。其次，購(gòu)房者可以選擇與上浮倍數(shù)較小的銀行合作。比如工行維持基準(zhǔn)利率或者不低于基準(zhǔn)利率；建行目前執(zhí)行的是基準(zhǔn)利率的1.05倍；光大上浮5%～10%；廣發(fā)銀行上浮10%。

稅費(fèi)方面要留意

普通住宅與非普通住宅在稅費(fèi)繳納方面的差異很大，因此也需要留意。

就契稅而言，一般情況下，首次購(gòu)買90平方米以下的普通住宅，契稅為1%，即使日后換房，在營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等方面與非普通住宅相比也有區(qū)別。因此需要提醒購(gòu)房者的是，如果購(gòu)置同時(shí)看中幾套房源，則盡量?jī)?yōu)先選擇普通住宅，不僅僅在購(gòu)房時(shí)會(huì)產(chǎn)生明顯的稅費(fèi)交納差異，而且更會(huì)影響到以后房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)的稅費(fèi)差異。比如就房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅而言，對(duì)于出售滿五年唯一一套普通住宅的情形，可免征房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅；而如果是非普通住宅，即便是滿五年，也需要按照差額征收。

費(fèi)用避免“打悶包”

購(gòu)房者還要當(dāng)心的是，應(yīng)該分清各種費(fèi)用承擔(dān)主體，盡量避免遭遇“打悶包”情況。

很多賣家仍然會(huì)按照原來(lái)的想法，把稅費(fèi)成本附加在房?jī)r(jià)中，讓購(gòu)房者承擔(dān)。通常的做法是賣家會(huì)跟房產(chǎn)中介約定“到手價(jià)”，房產(chǎn)中介再根據(jù)相應(yīng)的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定掛牌價(jià)，對(duì)于這樣的二手房源，購(gòu)房者可以理直氣壯地跟中介公司討價(jià)還價(jià)，直至擠干其中稅費(fèi)水分為止。