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場(chǎng)景4、炒房客拋售

2008年金融風(fēng)暴襲擊樓市，房?jī)r(jià)下跌，溫州人開始拋售房子。今年，中小企業(yè)資金鏈偏緊的困境，在溫州投資客最扎堆的上海樓市初現(xiàn)端倪。上周，上海漢宇地產(chǎn)發(fā)布研究報(bào)告指出，近來溫州客在上海二手房市場(chǎng)拋盤的降價(jià)幅度，較上半年明顯擴(kuò)大，許多房源降幅已超10%。在溫州開投資公司的李老板由于公司資金鏈告急，一次性拋出了包括上述房源在內(nèi)的7套滬上房產(chǎn)，開價(jià)均比市價(jià)低10%左右。

北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊表示，溫州人拋售房產(chǎn)的情況，并不具有普遍性。從數(shù)量上看，拋售只是個(gè)案，對(duì)整個(gè)上海二手房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不大。上海中原研究咨詢部發(fā)布市場(chǎng)監(jiān)測(cè)結(jié)果稱，“溫州客拋盤”目前屬個(gè)別案例。據(jù)該機(jī)構(gòu)對(duì)旗下門店業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)，目前新增掛牌房產(chǎn)中，確實(shí)有溫州投資客放盤的情況，但大多數(shù)沒有明顯低價(jià)拋售的現(xiàn)象。

不過，據(jù)媒體報(bào)道，自溫州民間借貸危機(jī)曝光以來，類似的案例就開始在上海樓市頻頻出現(xiàn)。如今，在二手房搜索網(wǎng)站安居客上，“溫州客缺錢急拋”、“溫州老板跳水價(jià)”、“溫州客急拋套現(xiàn)”等甚至已成為許多掛牌出售房源的招牌字眼。

場(chǎng)景5、一二手房?jī)r(jià)格倒掛

2008年樓市中，位于西四環(huán)某項(xiàng)目以低于周邊二手房近3000元/平米的低價(jià)入市，如一個(gè)重磅炸彈扔向樓市。時(shí)隔三年，一、二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象再現(xiàn)多個(gè)地區(qū)的樓市。

今年以來深圳二手房?jī)r(jià)格一直高于一手房。在上海，寶山月浦、嘉定南翔、松江新城三個(gè)板塊表現(xiàn)尤為突出，部分區(qū)域二手房比新房單價(jià)可高出每平方米2300元至3300元。廣州的金沙洲板塊、廣州大道北板塊、番禺南浦島板塊等同樣存在類似現(xiàn)象。此外，天津、重慶、武漢等多個(gè)樓市重點(diǎn)調(diào)控的二三線城市，下半年以來也都紛紛出現(xiàn)不同程度的一、二手房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象。

在北京，同一個(gè)樓盤，二手房?jī)r(jià)格居然比一手房還要高，這在以前是不敢想象的。而目前這種現(xiàn)象已經(jīng)在京城不少區(qū)域迅速蔓延，一些純新樓盤雖然本項(xiàng)目二手房較低，但周邊其他項(xiàng)目的二手房?jī)r(jià)也普遍偏高。北京東四環(huán)附近某項(xiàng)目新開盤價(jià)格調(diào)至21000元/平方米，而該項(xiàng)目前期產(chǎn)品的二手房?jī)r(jià)格在23000元/平方米左右。

中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示。而2008年樓市大跌前，也正是隨著一手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下調(diào)，價(jià)格較高的二手房進(jìn)入有價(jià)無市狀態(tài)，繼而引發(fā)二手房業(yè)

主降低房?jī)r(jià)預(yù)期，隨后二手房?jī)r(jià)格回調(diào)，最終引發(fā)整體房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回歸。

場(chǎng)景6、房企并購驟增

盡管萬科、恒大前三季度銷售逆勢(shì)上漲難以掩飾整體業(yè)績(jī)下滑。Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年三季度，29家上市房企共計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入156.4億元，環(huán)比下滑19.5%；其中有21家出現(xiàn)了營(yíng)業(yè)總收入環(huán)比下降的情況。從凈利潤(rùn)指標(biāo)看，上述房企的下滑幅度更為明顯。29家房企三季度共計(jì)實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)16.7億元，環(huán)比大幅下滑了40%。

隨著房地產(chǎn)上市公司三季報(bào)的陸續(xù)公布，房地產(chǎn)開發(fā)商營(yíng)業(yè)收入下滑、存貨激增、現(xiàn)金流日益緊張等問題也日漸浮出水面。作為資金密集型行業(yè)，資金鏈的安全對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。而從目前來看，不斷加大的債務(wù)壓力、貸款難、銷售回款緩慢等，都威脅著房企資金鏈的安全。

截至10月份，對(duì)北京、上海、天津和重慶四大產(chǎn)權(quán)交易所掛牌交易的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不完全統(tǒng)計(jì)顯示，今年在產(chǎn)權(quán)交易所掛牌出售的房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目出現(xiàn)了井噴，總數(shù)超過600宗。而去年同期則不足一半。

北京、上海、天津、重慶聯(lián)合發(fā)布的央企轉(zhuǎn)讓信息則顯示，掛牌房地產(chǎn)信息共50條，其中掛牌價(jià)格超過5000萬元的項(xiàng)目共有36個(gè)，11個(gè)項(xiàng)目超過1億元，總共轉(zhuǎn)讓金額高達(dá)130億元。

北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，目前已經(jīng)開始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開始出售項(xiàng)目的案例，在資金壓力逐漸增加的現(xiàn)在，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快很多，這使得并購的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢(shì)很可能繼續(xù)加劇。