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與過去兩年“金九銀十”的買房潮景象不同，今年秋天的樓市則頻現(xiàn)“退房”現(xiàn)象。杭州一次性退房505套余波未平，上海開發(fā)商的降價行為又引發(fā)了業(yè)主強烈不滿，北京樓市也在遭遇退房的考驗……隨著樓市調(diào)控繼續(xù)在全國發(fā)力，房價下行壓力逐漸增大，這讓開發(fā)商十分糾結(jié)：降價，才能求售回籠資金；也有可能引來前期購房者集中退房。專家指出，房價虛高是退房頻發(fā)的根源，戳破虛高房價泡沫應多管齊下。

一線城市退房潮初現(xiàn)端倪

據(jù)杭州透明售房網(wǎng)公布，從10月8日至27日20天的時間，杭州退房套數(shù)就有30套，這相當于今年一季度的二分之一。在這個原本屬于購房旺季的“金九銀十”，杭州樓市卻不斷上演退房行為，而且頻率有越來越快的趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，一季度杭州市退房65套，二季度71套，三季度555套，退房數(shù)量逐漸增多。其中9月份海運國際大廈一次性退房505套，在最近三年來極為少見，而央企保利地產(chǎn)在杭州的一樓盤三季度退房也高達15套。

這只是冰山一角。南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)10月14日公布的10月份退房名單顯示，新增期房退房53套，創(chuàng)出最近幾個月來的新高。而在最近3個月的南京退房排行榜上，大華錦繡華城項目以77套高居首位，排第11位的世茂外灘新城二期退房套數(shù)也達33套。

在上海，10月15日，一名為“龍湖酈城”的住宅項目針對部分公寓進行促銷，購房者用2萬元辦理某房產(chǎn)網(wǎng)站的會員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計算下來，銷售均價為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價格低兩三成。此次促銷吸引了不少看房者下單，但也引發(fā)了部分業(yè)主不滿。一位姓孔的女士告訴記者，她之前購買的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“鑰匙還沒拿到，價格已經(jīng)縮水兩三成”。10月22日，100多名購房者在售樓處聚集，并與工作人員發(fā)生糾紛。

在今年調(diào)控最嚴的北京市，在京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰、首開常青藤等項目現(xiàn)場，購房者們多次表達退房或者補償?shù)脑V求。去年初，位于北京市通州區(qū)的京貿(mào)國際城房價由13000多元／平方米一路漲至25000多元／平方米，孰料去年4月樓市調(diào)控政策劇變，去年年底時京貿(mào)國際城房價又跌回至近20000元／平方米，而如今京貿(mào)國際城是一降再降，價格回落至14000——15000元／平方米，引起了業(yè)主的不滿。

鏈家地產(chǎn)近期發(fā)布一份統(tǒng)計報告指出，開發(fā)商“以價換量”的降價促銷行為引發(fā)部分業(yè)主退房維權，從而導致退房數(shù)量增加。但客觀地講，降價僅僅只是表象，其背后又傳遞了哪些信號？

樓市環(huán)境正發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化

“退房事件根本上表明房地產(chǎn)泡沫開始被戳破，房價拐點正逐步來臨，”上海某房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，由于我國房價虛高，隨著國家從嚴調(diào)控樓市，市場開始降溫，價格也隨之出現(xiàn)了回落趨勢，各類購房者正以種種手段撤離樓市。

據(jù)記者了解，以京貿(mào)國際城為代表的北京市通州區(qū)樓盤在2009年底2010年初只有1萬元／平方米左右，但在2010年3月份這些樓盤就因新城規(guī)劃坐地起價，多數(shù)樓盤兩、三個月內(nèi)價格迅速翻番，漲至2萬多元／平方米。早有分析人士預言，這一區(qū)域價格虛高，缺乏支撐，將成為調(diào)控的重災區(qū)。

“這也表明開發(fā)商看低后市甚至是資金鏈陷入崩盤狀態(tài)，實在扛不住了”，北京市聯(lián)達地產(chǎn)機構(gòu)董事長楊少鋒表示，經(jīng)過了新一輪調(diào)控大半年的打壓，一、二線城市樓市普遍成交銳減，價格停漲，一些開發(fā)商被迫降價導致退房。

“這同時表明樓市投資投機者和剛需置業(yè)者也看空樓市，甚至加速逃離住宅市場”，中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，從目前的資金流向來看，樓市炒作資金正在加速逃離，一、二線城市住宅市場已經(jīng)累積了較高的風險，上漲乏力，而對于投資性資金而言，無利可圖甚至一定時間內(nèi)存在貶值風險，都會刺激這些資金撤離。另外，從目前政策釋放出來的信號看，樓市調(diào)控從緊的方向不會改變，控制高房價的預期仍將持續(xù)較長時間，這將根本決定樓市的走勢，也將影響炒作資金的信心。

這一過程勢必會帶來陣痛，這不僅僅指投資者、剛需購房者將因此蒙受損失，而且從市場反饋來看，隨著反暴利、退房等現(xiàn)象的出現(xiàn)，開發(fā)商陷入了一種降價不能、自救乏力的局面。首開股份一位高層人士對記者表示，“在目前的行情下，房企更加注重現(xiàn)金流，不降價肯定賣不動，我們希望通過降價回籠資金，但一想到降價后的局面，我們又不得不慎重。”

破解房價虛高才能遏制退房頻發(fā)

北京問天律師事務所合伙人李雪森律師對此表示，根據(jù)《價格法》相關規(guī)定，經(jīng)營者因價格違法行為致使消費者或者其他經(jīng)營者多付價款的，應當退還多付部分，一些樓盤短期內(nèi)劇烈的價格波動，確實給購房者帶來了較大的損失。

上述首開股份高層人士表示，當初雙方簽約是基于價格自愿，因此得尊重合同。買房是自主行為，買房者應自我承擔買房風險，房價漲了由購房者獲益，跌了也應自負盈虧。

有專家指出，對于退房事件，開發(fā)商要嚴格履行交房程序，避免因質(zhì)量等問題導致退房事件，但對于確有重大質(zhì)量問題的，應予以退房或補償；政府相關部門要嚴格依法辦事，但必須注意確保公平公正。

偉業(yè)我愛我家市場研究院分析師陳亮認為，對于僅因降價而要求退房的現(xiàn)象，不應支持，而是應按合同辦事，如購房者堅持退房，則由購房者支付違約金，可以退房。

上述專家同時指出，必須從制度上建立成熟理性的房價定價機制，以打破這種局面。房地產(chǎn)行政管理部門必須對房價成本進行科學測算，作為市場定價的指導依據(jù)，加強房價定價監(jiān)管。開發(fā)商一方面在樓盤定價上必須要給后市留有余地；另外要以產(chǎn)品業(yè)態(tài)的多元化換取企業(yè)持續(xù)發(fā)展的空間。

北京市房山區(qū)住建委調(diào)研員黃文江則表示，在目前土地利益格局短期難以根本改變的局面下，“限房價、競地價”、“限地價、競房價”等土地出讓方式能保證項目合理定價，避免房價的暴漲暴跌。

楊少鋒表示，從長遠來看，打破土地財政，使房價構(gòu)成更加合理、透明，同時加快保障房建設，緩解供需矛盾，才能從根源上避免房價虛高，進而避免退房等事件頻發(fā)