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據(jù)今天出版的城市導(dǎo)報(bào)報(bào)道，“金九銀十”不再，調(diào)控力度不減。當(dāng)松江、嘉定的一些樓盤(pán)紛紛打出“直降40萬(wàn)”的招牌來(lái)吸引購(gòu)房者的時(shí)候，傳說(shuō)中的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)似乎已經(jīng)來(lái)臨。然而，房?jī)r(jià)是一個(gè)討論得最多，而鮮有人能說(shuō)清真相的問(wèn)題，面對(duì)著看似已經(jīng)下跌的房?jī)r(jià)，許多剛性需求者卻發(fā)現(xiàn)自己需要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，一些賣(mài)家甚至還出現(xiàn)了向上跳價(jià)。我們需要的不僅僅是市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”，更需要政府這只“看得見(jiàn)的手”。

大跌只是一場(chǎng)“秀”

現(xiàn)在只要開(kāi)車(chē)進(jìn)入上海的一些市郊地區(qū)，像松江和嘉定，立馬可以看到大批舉牌的中介，“直降40萬(wàn)元”、“一次性付款打六折”……，雖然寒冬還沒(méi)有到來(lái)，但是在這里似乎已經(jīng)感受到樓市寒流了。詢(xún)問(wèn)這些中介，他們的回答大多是由于開(kāi)發(fā)商多筆款項(xiàng)要在年底結(jié)算，資金壓力到了最緊張的時(shí)候，所以不得不通過(guò)大跳水來(lái)快速回籠資金。

應(yīng)該說(shuō)，目前滬上的一些樓盤(pán)優(yōu)惠范圍和力度已經(jīng)超過(guò)了2008年。不過(guò)只要銀根不放松，樓市就不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。然而，在松江的一些大幅促銷(xiāo)的樓盤(pán)中，我們也可以看到，在同一個(gè)地段中，價(jià)格依然堅(jiān)挺的樓盤(pán)也有不少，而那些大跌的樓盤(pán)基本上都是屬于酒店式公寓。與一般的住房相比，酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)只有40年，加上其使用的水、電、煤都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大大高于普通住宅。而對(duì)于中介來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售酒店式公寓的最大好處就是其不限購(gòu)，因此通過(guò)“大跌”來(lái)吸引購(gòu)房者的眼球。

除了酒店式公寓之外，另外一類(lèi)大跌的樓盤(pán)就是價(jià)格在幾百萬(wàn)元的別墅。由于這些別墅原先的售價(jià)就達(dá)上千萬(wàn)元，即使下跌之后，價(jià)格也要達(dá)到數(shù)百萬(wàn)元。雖然從單價(jià)看上去非常便宜，但是對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅無(wú)疑是懸在頭頂?shù)摹斑_(dá)摩克利斯之劍”，一旦買(mǎi)入之后，后面的房產(chǎn)稅問(wèn)題是每年都需要考慮的成本。

房?jī)r(jià)小跌有蹊蹺

上周，在王先生居住小區(qū)附近的一家中介貼出了一條非常誘惑人的售房廣告：中山北一路靠近家樂(lè)福的一個(gè)小區(qū)中的一套61平米的房子，售價(jià)是128萬(wàn)元。對(duì)于準(zhǔn)備購(gòu)置婚房的葛先生來(lái)說(shuō)，自然不會(huì)放過(guò)這個(gè)機(jī)會(huì)，當(dāng)天就聯(lián)系中介一起去看了房子。雖然房子正好在高架邊上，聲音比較大，但是想到誘人的價(jià)格，這個(gè)缺點(diǎn)也算不上什么了。走進(jìn)房?jī)?nèi)，特殊的房型立刻引起了葛先生的注意：兩間朝南的房間，一個(gè)朝北的廳，這與一般的老公房有著很大的區(qū)別，經(jīng)詢(xún)問(wèn)中介才得知，這其實(shí)是一套半的二手房。當(dāng)初興建高架的時(shí)候，將其中一套的半間二手房敲掉了，并給了現(xiàn)在的賣(mài)家?！澳沁@是否影響這件房屋的產(chǎn)權(quán)呢？”，葛先生的隨口一問(wèn)，卻讓中介半晌只蹦出了幾個(gè)字，“應(yīng)該問(wèn)題不大吧”。

回去之后，王先生托一個(gè)朋友到虹口區(qū)的房地產(chǎn)交易中心，查了一下這套房屋的產(chǎn)權(quán)情況，這才了解到了中介的“難言之隱”。原來(lái)這套二手房在交易中心的登記還是兩套房子，其中被敲掉半間的301是使用權(quán)，只有302是產(chǎn)權(quán)，而面積是40多個(gè)平方米。交易中心的有關(guān)工作人員還提醒，對(duì)于已經(jīng)有了一套房的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，還不能買(mǎi)下301，因?yàn)檫@就涉及到了第三套房。而使用權(quán)房的交易中，還涉及到戶(hù)口的遷移，因此被中介稱(chēng)為一套61平米的二手房，要想真的交易，其中還存在著很多復(fù)雜的問(wèn)題。

像這樣一半是產(chǎn)權(quán)、一半是使用權(quán)的房子，在目前的二手房市場(chǎng)上畢竟是少數(shù)。但是從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看，降價(jià)的二手房基本上或多或少都是有些問(wèn)題的，像是樓層、朝向等等，特別是一些還在租期內(nèi)的二手房，由于房東急于拋出自己的樓盤(pán)，但是租客并不知情，待交易之后，后續(xù)的問(wèn)題全部將由買(mǎi)家承擔(dān)，這無(wú)疑將使得新房東面臨諸多問(wèn)題。

一個(gè)需要購(gòu)房者警惕的是，一些中介帶你去看房有時(shí)并不一定是要賺你的買(mǎi)賣(mài)傭金?，F(xiàn)在一些中介公司在讓購(gòu)房者簽訂了《居間協(xié)議》的同時(shí)，往往會(huì)有附件《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定10天內(nèi)簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但如果最終沒(méi)有簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，很有可能會(huì)被中介公司告上法庭，要求全額支付傭金。因?yàn)殡p方之間建立的不再是一種訂房關(guān)系，而是建立了買(mǎi)賣(mài)關(guān)系了，如果再違約就不是損失定金的問(wèn)題，例如守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行，或者要求違約方按照約定承擔(dān)違約金，甚至中介公司可以以促成交易為由要求支付傭金。因此，一些中介公司故意推薦一些具有“陷阱”的二手房，極力促成你簽訂協(xié)議，即使你發(fā)現(xiàn)了“陷阱”而不進(jìn)行交易，最終還是需要支付傭金。

剛性需求很無(wú)奈

“愛(ài)她就買(mǎi)套房子結(jié)婚吧”、“結(jié)婚不買(mǎi)房就是耍流氓”……，一些房地產(chǎn)中介的廣告，嘩眾取寵也好，博得眼球也罷，無(wú)疑道出了目前剛性需求者的無(wú)奈。雖然目前租房結(jié)婚的理念已經(jīng)逐漸為人們所接受，但是先買(mǎi)房再結(jié)婚似乎已經(jīng)成為難以跨越的“鴻溝”。據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士介紹，在婚介領(lǐng)域，女方對(duì)房子有要求的，超過(guò)了80%，這個(gè)數(shù)字也是這幾年才隨著房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)情況逐漸漲上來(lái)的。面對(duì)著城市中大量沒(méi)有結(jié)婚的大齡青年，房子無(wú)疑成為了攔在他們面前的一道“鴻溝”。雖然說(shuō)“丈母娘推高房?jī)r(jià)”有點(diǎn)言過(guò)其實(shí)。但事實(shí)上，由于結(jié)婚而購(gòu)買(mǎi)住房，無(wú)疑對(duì)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了推波助瀾的作用。

“這房?jī)r(jià)遲早還要漲上去。那么多要結(jié)婚的都要有房啊，這就是剛性需求。”一位在房產(chǎn)中介正在登記房源的業(yè)主這樣說(shuō)，“別看目前樓市調(diào)整這么厲害，以往哪次不是‘越調(diào)越高’呢，所以我這套房子地段又好、朝向又好，堅(jiān)決不跌價(jià)。目前通貨膨脹這么厲害，股市又跌得這么厲害，把房子賣(mài)了，你說(shuō)說(shuō)這個(gè)錢(qián)投到哪里呢?！?/p>

受婚期的影響，婚房需求的觀望并不能長(zhǎng)期維持，如果再算上裝修，時(shí)間逼著他們不得不出手買(mǎi)房。這種情況下，無(wú)論市場(chǎng)觀望氣氛如何濃厚，婚房需求者總是第一個(gè)結(jié)束觀望的購(gòu)買(mǎi)群體。這也使得目前的房地產(chǎn)調(diào)控始終處于膠著狀態(tài)。

其實(shí)，目前出臺(tái)的一些房地產(chǎn)調(diào)控，如調(diào)高首套房貸利率，提高二套房的首付比率，在很大程度上影響的是剛性需求者。特別是第二套房子的首付提高到60%之后，無(wú)疑將使得許多人在買(mǎi)房子之后，消費(fèi)能力大大下降，這無(wú)疑對(duì)于整個(gè)社會(huì)將產(chǎn)生非常大的負(fù)面作用。

房?jī)r(jià)事關(guān)全社會(huì)

許多人都喜歡用經(jīng)濟(jì)學(xué)上的供需關(guān)系來(lái)解釋目前的房?jī)r(jià)。但事實(shí)上，從目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的情況來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)不僅僅關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的收益、地方政府的GDP，更是整個(gè)社會(huì)的未來(lái)。一套房子能夠?qū)⒁粋€(gè)家庭的幾十年的消費(fèi)能力耗盡，這樣的情況對(duì)于處于轉(zhuǎn)型期的中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是值得重點(diǎn)關(guān)注的。

對(duì)于有關(guān)部門(mén)來(lái)說(shuō)，真正如實(shí)反映老百姓對(duì)于房?jī)r(jià)的感受是非常重要的。高房?jī)r(jià)降低了居民的幸福感。因此，政府應(yīng)該像重視通貨膨脹一樣重視房?jī)r(jià)問(wèn)題，要采取堅(jiān)決措施遏制房?jī)r(jià)的上漲，否則房?jī)r(jià)推動(dòng)型通貨膨脹將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的各種好處與快感將很快結(jié)束，接下來(lái)高房?jī)r(jià)的各種副作用接踵而至，物價(jià)上漲只是諸多副作用的一種而已。

房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)導(dǎo)致百姓消費(fèi)能力大幅下降，進(jìn)而影響到各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；房?jī)r(jià)下跌太快，則會(huì)導(dǎo)致金融市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，也會(huì)影響到各個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在此情況下，只有準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)價(jià)格運(yùn)行數(shù)據(jù)，切實(shí)反映百姓感受，才能更好地對(duì)于房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，使其從一只阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的洪水猛獸變成推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老黃牛。

當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟何去何從，不能僅僅靠市場(chǎng)這只“看不見(jiàn)的手”，更需要政府這只“看得見(jiàn)的手”。在當(dāng)前的樓市調(diào)控的情況下，要解決住房難，特別是“夾心層”的剛性需求，其關(guān)鍵就在于構(gòu)建完善的保障性住房供應(yīng)體系。保障性住房體系的建立要實(shí)現(xiàn)兩個(gè)目標(biāo)，其一是住有所居，其二是不能因解決住房困難造成新的社會(huì)不公。從目前各地的保障型住房體系來(lái)看，主要有經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、公共租賃房等，但是對(duì)于“夾心層”來(lái)說(shuō)，卻面臨著既享受不到這些保障性住房，又買(mǎi)不起商品房的窘境。近期上海出臺(tái)的“雙限雙定”商品房，對(duì)于其中的一些人來(lái)說(shuō)，則看到了希望。

住房是用來(lái)住的，這是一個(gè)基本的道理。但是在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，商品房?jī)r(jià)的畸高，已經(jīng)讓絕大多數(shù)的普通百姓望而卻步。在這種情況下，我們更需要政府這只“看得見(jiàn)的手”，對(duì)于市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，讓房?jī)r(jià)回歸合理。