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房屋70年產(chǎn)權成為以房養(yǎng)老障礙圖

以房養(yǎng)老如沙漠行舟

將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故，被抵押房產(chǎn)處置后用于償還貸款本息，增值部分還有望歸抵押權人所有。這樣一種和傳統(tǒng)按揭方式相反的“倒按揭”養(yǎng)老模式，幾年前在國內(nèi)短暫露臉后歸于沉寂，近期卻又掀起了輿論熱議。

討論起始于今年9月29日，全國政協(xié)舉辦的“大力發(fā)展我國養(yǎng)老事業(yè)”提案辦理會上，“以房養(yǎng)老”的提案再度成為公眾關注焦點。近期，中信銀行又打破金融產(chǎn)品上的堅冰，在業(yè)界率先推出養(yǎng)老按揭業(yè)務，將“以房養(yǎng)老”在實操方面推進了一步。

且來看這樣一組數(shù)據(jù)，據(jù)國家相關部門統(tǒng)計，截至目前，中國有60歲以上老人1.78億，占總人口的13.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭高達70%。近年來，隨著老齡化速度的加快，中國已逐步步入老齡化社會，“養(yǎng)老”成為社會保障體系面臨的一個非常嚴峻的問題。

不少專家認為，當前除了社保、商業(yè)保險和企業(yè)年金等養(yǎng)老保障體系外，將老年人的資產(chǎn)通過配置變成養(yǎng)老資源，不失為一個新途徑，這意味著以房養(yǎng)老在中國有生存土壤和發(fā)展空間，但同時，由于中國特殊的一些國情，譬如房屋產(chǎn)權70年、相關法律制度尚不完善、養(yǎng)老觀念仍需不斷更新等多個影響因素，也使得以房養(yǎng)老在中國推行起來并不那么容易。

以房養(yǎng)老，到底離中國的老人有多遠呢？

養(yǎng)老按揭準入門檻頗高

“以房養(yǎng)老”的概念早在幾年前就傳入了中國，2008年初，仍在籌建中的幸福人壽當時就提出未來主營業(yè)務是“住房反向抵押貸款”（即“倒按揭”），然而其后受制于保險公司不能直接投資不動產(chǎn)等法律條款限制，相關的產(chǎn)品至今未見面市。不過這種“堅冰”局面近期被中信銀行率先打破。中信銀行近日在全國范圍內(nèi)發(fā)行首張中老年客戶專屬借記卡———“信福年華”卡，同時還推出了養(yǎng)老按揭等業(yè)務。

據(jù)了解，中信的 “養(yǎng)老按揭”業(yè)務是指老年人本人或法定贍養(yǎng)人以房產(chǎn)作為抵押向銀行申請貸款用于養(yǎng)老，銀行核定貸款額度后按月將貸款資金劃入指定賬戶（信福年華卡），借款人只需按月償還利息或部分本金，貸款到期后再一次性償還剩余本金。

然而，中信銀行的這款業(yè)務并非所有有房產(chǎn)的老人都能申請。

具體說來，中信銀行要求養(yǎng)老人本人須年滿55歲，貸款金額最高不超過所抵押房產(chǎn)評估價值的60%，并且銀行每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元。利率方面最低按基準利率執(zhí)行，根據(jù)客戶資質(zhì)情況或還會略有上浮。此外，最關鍵的一點是，銀行要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產(chǎn)不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。

在還款方式上，該模式有按月償還利息或約定部分本金兩種方式，貸款到期后一次性償還剩余本金。如到期后不能償還本金，將以所抵押房產(chǎn)處置后資金償還銀行貸款。譬如一套房子評估后銀行按月能夠給抵押人發(fā)放5000元，但約定償還1000元，那實際上抵押人拿到手的實際金額將只是4000元。

“謹慎小心”只為控制風險

從上述條件來看，中信銀行的這款“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品可謂非常小心翼翼。

“倒按揭”業(yè)務最早是在上世紀80年代中期由美國的金融機構率先創(chuàng)立的，有需要的老人將房產(chǎn)抵押給銀行或保險公司等機構，然后每月從這些機構領取一筆養(yǎng)老金，老人過世后，房產(chǎn)便由這些機構來自由處置，或由其繼承人處置后歸還貸款本息。國外通常不會要求老人有多套房產(chǎn)，貸款年限也可以一直到老人過世。

然而中信銀行卻設置了多種限制條款。中信銀行個貸部副總經(jīng)理劉浩表示，完全參照國外“倒按揭”模式還存在一定難度，必須進行一定程度的改良以適應國情。中信銀行廣州分行零售部相關負責人接受羊城晚報記者采訪時也解釋說，要求申請人有多套房產(chǎn)或者需法定贍養(yǎng)人必須另有一套房產(chǎn)并共同借款，主要是因為當前法律規(guī)定上有限制，即銀行不能處置貸款人的唯一房產(chǎn)。設定10年期限也是考量了未來房價波動、老年人生命周期等風險因素。而且在貸款到期后，銀行要求貸款人最好還本付息，并不想由銀行出面處置貸款人房產(chǎn)。

“這是因為銀行處置要走法律程序，還要采取拍賣形式，會產(chǎn)生拍賣費用并會在房屋變現(xiàn)資金中扣除，這樣處置的價格不會太高，實際上并不劃算，還不如由貸款人自行處置后償還，或許還有房屋增值收益?！鄙鲜龇中胸撠熑吮硎?，為防范老年人意外身故風險，通常會要求貸款申請人在申請時做體檢，健康的老人有望獲得這種貸款。

由于按揭養(yǎng)老仍然屬于消費類貸款的一種，為監(jiān)控貸款去向，銀行也要求貸款人定期提供相應消費發(fā)票、票據(jù)等說明資金使用情況，為防范未來房價波動風險，銀行還會對房產(chǎn)價值做定期評估，并根據(jù)情況對貸款額度和期限進行動態(tài)調(diào)整。

市場前景仍有待觀察

對于為何開發(fā)這樣的一款產(chǎn)品，中信銀行副行長曹彤表示，目前老年人群體的金融需求往往被金融機構所忽視。劉浩則表示，“養(yǎng)老按揭”業(yè)務既能緩解子女贍養(yǎng)老人的壓力，又可增加老人可支配資金。

不過因為設定了諸多限制，不少人也質(zhì)疑銀行這樣的做法能否對養(yǎng)老真正起到作用。譬如有多套房產(chǎn)的老人通常生活較為富足，是否有這種貸款需求，真正有需求的孤寡老人卻可能因為種種原因無法貸款等。

對此，中信廣州分行相關負責人指出，總體來說，這個業(yè)務還是有市場需求的，但更多集中在盤活固定資產(chǎn)、改善老人退休后的生活品質(zhì)上?！捌┤邕@個房子，你只是出租獲得租金收入，并不能覆蓋較好的生活需求，抵押給銀行做倒按揭，就可讓手中流動資金多起來，提升生活品質(zhì)。出租會有空置期，租金也會有波動，做倒按揭能夠讓日常手中現(xiàn)金較有保證?！彼€特別指出，和一般的住房抵押貸款業(yè)務對貸款人年齡和還款期有要求、如男性借款人要求不超過60周歲相比，“養(yǎng)老按揭”突破了這個限制，55歲以上老人才能申請，給出了10年貸款期，那么一位60歲的申請人最長可以按月拿錢到70歲，還是有幫助的。

“當然，我們現(xiàn)在這么謹慎也是因為市場上沒有先例，一切都是摸著石頭過河，未來市場情況到底如何還有待考察?！痹撠撠熑吮硎?，中信應會在年內(nèi)在廣州推出該業(yè)務，不會專門辟出額度給該業(yè)務，但只要有符合的需求就會盡量滿足。

知多少

何謂以房養(yǎng)老“倒按揭”？

所謂“倒按揭”就是“反向住房抵押貸款”，指房屋產(chǎn)權擁有者，把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價值以及預計房主去世時房產(chǎn)的價值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還，因與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

以房養(yǎng)老在中國面臨幾大障礙？

“以房養(yǎng)老”在中國雖然備受關注，卻總是進展緩慢，業(yè)內(nèi)人士分析指出，幾大障礙阻滯了其發(fā)展的步伐。

阻礙一：房屋產(chǎn)權70年問題。

阻礙二：房價下行風險和到期處置風險。有從業(yè)人員透露，這項工作的最大難度在于對國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格中長期走勢、人均預期壽命等關鍵因素難以預測。對銀行、保險公司等機構來說，倒按揭與正

按揭恰恰相反，時間越長風險越大。而且，按揭結束后，如何將抵押房產(chǎn)變現(xiàn)對于金融機構來說也是一大考驗，可能積累成巨大風險。

阻礙三：貸款人突然意外身故風險。銀行方面表示，如果在還款期間貸款人突然意外身故會讓銀行陷入被動，增加了資金占用，還可能導致不良貸款。

阻礙四：養(yǎng)老觀念仍落后。如果將自己居住多年的房產(chǎn)抵押給金融機構卻不給子女，許多老人和年輕人還難以接受。

阻礙五：需求量到底有多大待考。盡管當前社會養(yǎng)老保障體系仍在完善中，但不少人認為，未來情況難以預測，不如趁年輕多賺些錢做養(yǎng)老儲備更實際。

律師說法

70年產(chǎn)權到期后面臨風險

羊城晚報訊 記者譚超報道：中國的住宅使用權只有70年，對“以房養(yǎng)老”會形成什么樣的障礙？這是不少人的疑問。對此，嶺南律師事務所律師唐明表示，70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋面臨有償續(xù)期的問題，續(xù)期需要多少費用也是一個巨大的未知風險。

2007年出臺的《物權法》已經(jīng)規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期?！蹦敲矗热皇亲詣永m(xù)期，70年產(chǎn)權為何還是以房養(yǎng)老的障礙呢？唐明表示，“自動”的含義僅僅表明住宅所有人不必像商業(yè)用地所有人那樣，要在使用期屆滿前一年提出續(xù)期申請而自動地獲得續(xù)期，而且政府有責任幫助住宅所有人完成續(xù)期。但是，這并不意味著這個過程是無償?shù)摹?/p>

唐明進一步分析說：“簡單地說，就是自動續(xù)期不等于無償續(xù)期。關于70年之后如何續(xù)期的問題，至今還沒有出臺相關《細則》。此外，根據(jù)1995年實施的《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權的續(xù)期需要重新繳納土地出讓金，否則土地使用權及其附著的建筑物，都將被政府無償收回?！?/p>

因此，對于以房養(yǎng)老的前景，唐明并不看好：“銀行推出金融產(chǎn)品，一定會盡量減低自身的風險，由于70年產(chǎn)權到期后，抵押房屋面臨有償續(xù)期的問題，續(xù)期需要多少費用是一個巨大的未知風險，所以大多數(shù)銀行或者保險公司對于以房養(yǎng)老不會太感興趣?！?/p>

他山之石

國外如何以房養(yǎng)老

美國：許多美國的老年人在退休前10年左右為養(yǎng)老買房子，將富余部分出租。美國政府和一些金融機構還推出“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，對象為62歲以上的老年人。主要有三種形式：一、聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款；二、由政府擔保的倒按揭貸款，這種貸款有固定期限，老年住戶須做出搬移住房及實施還貸計劃后才能獲貸；三、專有倒按揭貸款，一般由金融機構辦理，發(fā)放貸款的機構與住戶同享住房增值收益。

加拿大：超過62歲的老人可將住房抵押給銀行，貸款數(shù)額1.5萬-30萬加元，只要不搬、不賣，房產(chǎn)主權不變，可一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時折還貸款。

新加坡：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養(yǎng)老金，老人去世時產(chǎn)權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養(yǎng)老金總額）交給其繼承人。這種模式風險較小。

日本：日本老齡化現(xiàn)象十分嚴重，導致其“以房養(yǎng)老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式，適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債，貸款人死亡時房子作為還債的資金。

微博熱議

“以房養(yǎng)老”人沒走房子就沒了

著名經(jīng)濟學家韓志國：70年產(chǎn)權制度必須廢棄。居民花比世界上大多數(shù)國家均價還高的價格辛辛苦苦買的房子，竟然起不到養(yǎng)老作用。中國居民平均壽命為71歲，扣除買地和建房時間，房屋的實際產(chǎn)權年限大都為60年左右。如果想以房養(yǎng)老，等于人還沒走，房子的產(chǎn)權已經(jīng)沒了。國家必須給民眾穩(wěn)定預期，產(chǎn)權制度改革已不容忽視。

媒體人張家齊：以房養(yǎng)老是否會變成以老養(yǎng)房？誰敢保證房價永遠漲，漲到老？

Cici_熊玳儀：以房養(yǎng)老對于沒有收入的老年人來說，是不錯的選擇。

天涯社區(qū)：“以房養(yǎng)老”和“養(yǎng)兒養(yǎng)老”，大家覺得哪個更靠譜？

doudoubo：以房養(yǎng)老根本就是個偽命題，在中國是行不通的。養(yǎng)老就是社會責任，不能依靠資產(chǎn)的膨脹來完成社會責任。一旦出現(xiàn)資產(chǎn)的膨脹，首先獲利的和獲利最多的不可能是大眾，是擁有龐大資本的利益集團。況且資產(chǎn)膨脹到可以以房養(yǎng)老，那泡沫就實在太大，是泡沫就有被刺穿的一天。

溜達兒貓咪：我們這代人都在為房子奔波，居然告訴我們以房養(yǎng)老將成為主流，看來買房不能想著孩子讀書了，得想能不能在生活不能自理時把它租給養(yǎng)老院。

吳先生：我是不會選擇這種方式的，房價下行帶來的風險很大哦，到時還不起怎么辦？還不如年輕時多賺錢，多為以后養(yǎng)老打基礎。