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由和訊網(wǎng)聯(lián)合全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會共同舉辦的“變局下中國地產(chǎn)價值新方向暨第二屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”，于10月19日在北京昆泰嘉華酒店舉辦。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士出席了會議并發(fā)表主題演講：

聶梅生：大家下午好！

很高興參加這次會議，而且剛才聽了很多非常精彩的演講。關(guān)于今天的題目也是反復(fù)的修改，我到這里以后，看到給我分配的是《新十年中國地產(chǎn)投資價值方向》，這個壓力很大。今后10年就是到2020年或者2021年，所以零向還是按照今天的主題，變局下的中國地產(chǎn)價值新方向。對于這個主題我也做了一些思考，希望跟大家交流一下。

關(guān)于地產(chǎn)價值的新方向，我覺得這個題目定得很好。因為現(xiàn)在恰恰是需要這樣一個價值的新方向，要說清楚這個問題，原來的價值哪些方面是過度了，不該有那么高的價值，把它過度的發(fā)展了。剛才有一些發(fā)言人也講到，尤其是講宏觀經(jīng)濟(jì)的幾位專家也說到了這個事。如果說是新價值，就是原來價值缺失，或者叫做價值洼地的到底是哪些，這次調(diào)控不僅沒有調(diào)控，而且要支持的是哪些，這樣才能找出來我們地產(chǎn)價值的新方向。

恰好今天上午和秘書長我們在討論今年的年會到底要開一些什么內(nèi)容，設(shè)置哪些問題，跟這個題目是非常貼近的。在這里也得到了很多思路，剛才和黃怒波黃董事長也在討論這個問題，他也很贊成。我覺得肯定是過度發(fā)展的，或者過熱的，甚至于推向泡沫的，這個地方要做調(diào)控，今天我們先把調(diào)控的方面放下?？偠灾?，商品住宅這個板塊受到的擠壓最大，剩下未來10年的價值還有多少？這個可以另說。原來的價值發(fā)揮得不夠的地方到底是哪些，就是我們現(xiàn)在應(yīng)該挖掘的一些價值洼地。通過我們商會內(nèi)部和其他產(chǎn)業(yè)一起來討論，我想起碼有四個方面應(yīng)該是我們的價值洼地，也就是說未來10年，肯定房地產(chǎn)以另外的形態(tài)需要發(fā)展的，而且是受到國家政策支持的到底是哪些。

第一內(nèi)需型、消費型的價值不夠。內(nèi)需型、消費型的為什么會放到第一？剛才大家也聽到了關(guān)于講宏觀經(jīng)濟(jì)的這些專家們的意見，從國家來講，已經(jīng)肯定下一個10年，“十二五”期間肯定是把內(nèi)需消費放到第一，投資放到第二，出口放到第三這樣一個排序。在這樣一個排序之下，如果非要房地產(chǎn)第一，是支柱，和國家經(jīng)濟(jì)是一損俱損，一榮俱榮這是逆時代的。內(nèi)需的部分實際上是很不夠的，我注意到最近的一個數(shù)據(jù)，我們國慶節(jié)的長假期間，就這7天的假期，在旅游方面多少？達(dá)到7千億，就這幾天7千億內(nèi)需的支持，非常強勁。而且我看了一下數(shù)據(jù)，2010年中國旅游整個帶動的數(shù)量，產(chǎn)值已經(jīng)達(dá)到了1.2萬億，相當(dāng)高，這是一個長期的內(nèi)需。最近房地產(chǎn)商會大量的和美國、日本，和國內(nèi)其他的產(chǎn)業(yè)，還不是房地產(chǎn)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，到2020年中國老年人口超過美國的全部人口，而且是50后的這一批大踏步的進(jìn)入60歲，這是非常大的內(nèi)需市場，而且很多都是獨生子女趕在一塊。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)每年估計下來，我是理工科的，比較愛算數(shù)。從其他的方面，民政和保險他們算出來也是1萬多億，這完全是內(nèi)需，也可以說是消費。這兩個加到一起，就將近3萬億，光是旅游和養(yǎng)老這一塊就是這么多。不知道今天大家注意到?jīng)]有，十七屆六中全會關(guān)于重塑中國的文化，出了一個綱要，就是中國的文化產(chǎn)業(yè)將會以新的形態(tài)出現(xiàn)。內(nèi)需型、消費型的可能還有很多，在座很多的，不管是財經(jīng)方面的還是房地產(chǎn)方面的，早已大踏步的進(jìn)入了。只不過原來是被商品住宅這一起蓋過了，沒有聽說今年去調(diào)控這三個方面，而下一個十年恰恰是它的發(fā)展余地，是有價值的，這是一個價值洼地。這是第一個板塊，內(nèi)需和消費一定是房地產(chǎn)價值新方向的重要方面，因為符合我們國家的發(fā)展階段，符合我們政府宏觀方面整個經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需要。

第二城市板塊。雖然我們的城市化很多人都說今年達(dá)到50%甚至是過一點，以后會減慢。以前我們城市化是拿人說事，說農(nóng)民工進(jìn)城，城市的人口和總?cè)丝诘谋壤嵌嗌偈墙凶龀鞘谢?。其實我早就說這個事，這個城市化率的問題不能說進(jìn)了城多少人和全人口的比例，不是人進(jìn)城的問題，而是城市發(fā)展的質(zhì)量問題和人在這個城市當(dāng)中的幸福度，以及整個城市的價值體現(xiàn)在哪里。在這個意義上，可能我認(rèn)為已經(jīng)走過了一個20年，這20年我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在中國城市化這個問題上已經(jīng)取得了巨大的利潤，還是商品住宅這一塊。因為城市化發(fā)展初期就是解決住房問題，解決缺失問題，改善問題等等。結(jié)果到現(xiàn)在其實我們調(diào)控也10年了，如果大家沒有忘記的話，2002年開始準(zhǔn)備，2003年已經(jīng)出了121號文件，已經(jīng)打響了調(diào)控的第一槍，明年就是2012年就是調(diào)控10年了，這10年主要就是商品住宅這個板塊。所以第一塊我們已經(jīng)取得了很大的發(fā)展，取得了很大的收益。下一步城市當(dāng)中缺失什么？就是住進(jìn)去的人他需要什么，他需要在城市空間里面的公共生活。今年的商業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓，商鋪大量的發(fā)展，我可能沒有時間去分析今天的數(shù)據(jù)，其實數(shù)據(jù)當(dāng)中隱含了很多，房地產(chǎn)投資包括兩方面，既包括商業(yè)地產(chǎn)今年增加的這一部分，也包括今年保障房的投資。保障房的投資如果大家沒有忘記的話，年初是說1.3萬億，既然今年是100%，毫無懸念的開工率要達(dá)到100%，現(xiàn)在已經(jīng)98%了，這1萬多億已經(jīng)投下去了。今年的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在報上來的數(shù)字當(dāng)中包括這兩塊。返過來說明了什么問題？說明商品住宅的投資到底是多少。實際上關(guān)于城市化的問題，我們需要城市開發(fā)，城市運營，我們通常說的商業(yè)地產(chǎn)這一方面，為什么這么多的城市綜合體？城市開發(fā)和城市運營？這一塊大量的發(fā)展，就是因為我們城市化這個過程進(jìn)入了第二階段，住進(jìn)來的人需要這些。所以在城市化問題上的概念，也不是人數(shù)比人數(shù)，不是那么一個簡單的比例數(shù)。

第三是地產(chǎn)價值新方向，也是和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的。我們的轉(zhuǎn)型從原來的勞動力密集、出口、外向的轉(zhuǎn)到科技含量更高的高科技或者是新型的經(jīng)濟(jì)體來帶動的一個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。這個轉(zhuǎn)型形成了我們研究的一些新區(qū)，比如最近批了河南的新經(jīng)濟(jì)區(qū)，可能和一開始深圳的模式，浦東的模式都不一樣，隨著鐵公基沿線，新區(qū)承載新的產(chǎn)業(yè)，新的產(chǎn)業(yè)需要房地產(chǎn)作為它的承載力。所以現(xiàn)在我們行業(yè)內(nèi)老把這個都加“地產(chǎn)”兩個字。如果說成是的方面是商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型承載的經(jīng)濟(jì)區(qū)或者基地叫做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，我們也可以這么理解，但是實際上在這個發(fā)展當(dāng)中，我們一定不是主角，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型當(dāng)中我們一定是承載力，這一塊原來也是發(fā)掘不夠的一個價值洼地。

第四是今天的主題，就是關(guān)于金融創(chuàng)新的問題。剛才張民耕講到了里面很多的道理，實際上房地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)談了很多年了，從整個全世界的房地產(chǎn)，不光是中國，都是經(jīng)濟(jì)的一個風(fēng)向標(biāo)，不管你愿意不愿意，房地產(chǎn)永遠(yuǎn)和經(jīng)濟(jì)是分不開的，即便是美國，美國的城市化已經(jīng)達(dá)到70%-80%了，它的指標(biāo)仍然是房地產(chǎn)，房子怎么樣作為一個指標(biāo)，歐洲也是一樣，中國也是一樣，不管你愿意不愿意，未來的10年、20年，甚至更長的一段時間都和房地產(chǎn)有關(guān)系，只不過是不同的形態(tài)，不太的價值來體現(xiàn)這樣一個問題。房地產(chǎn)本質(zhì)實際上是一種服務(wù)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的服務(wù)業(yè)，而它在服務(wù)當(dāng)中最重要的是金融服務(wù)，所以實際上在美國是把房地產(chǎn)這一塊是放到金融業(yè)里面去說。但是在中國一說這個就不對，好像房地產(chǎn)原來是支柱產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在又變成了影響經(jīng)濟(jì)禍害的，大家都人人喊打的一個產(chǎn)業(yè)，實際上都不是那么回事。只要是說到房地產(chǎn)，一定有資產(chǎn)價值，一定有金融屬性。不能把房地產(chǎn)純粹說成消費，或者就是跟iPad一樣的，永遠(yuǎn)不一樣，買個iPad不可能是金融產(chǎn)品，也不可能進(jìn)行升值。但是你買一套房子，不管是什么樣的房子，它的資產(chǎn)價值就存在了，投資的性能是剝離不掉的。

怎么樣很好的重視房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，確實是我們今后的一件大事。我們原來主要是依靠銀行和銀行相關(guān)的信托等等一些金融工具，可能以后真的不是這樣，如果我們轉(zhuǎn)向內(nèi)需型、消費型、城市化升級型，恐怕我們就不是開發(fā)貸，銀行就不是以開發(fā)貸的形式給你，而且土地的取得也不是這種我們商品住宅用拍賣舉牌的方式取得，可能形態(tài)都會變化。所以我覺得，我們的金融創(chuàng)新這個領(lǐng)域體現(xiàn)了整個我們投資鏈的重新整合，投資鏈的重新整合是價值工程當(dāng)中，也就是我們價值方向當(dāng)中的龍頭，如果不重新整合這樣一個投資的新的有價值的整合，后面就沒有辦法去續(xù)上你的杠桿，續(xù)上你的資金鏈，這個是勢在必行的。

原來我們提到的一些金融創(chuàng)新，比如說REITs實際上并沒有實現(xiàn)，我們提了那么多年，希望把它能夠?qū)崿F(xiàn)，其實并沒有實現(xiàn)。為什么呢？因為最后變成銀行間的一種債等等，并沒有在資本市場上體現(xiàn)?，F(xiàn)在這一塊仍然重要，只要是我剛才說的那幾種大部分都是持有型的物業(yè)，持有型的物業(yè)怎么退出？包括現(xiàn)在的公租房怎么退出？如果不發(fā)展這種金融工具就沒有辦法退出，沒有辦法持有。還有我們今天講的各種類型的房地產(chǎn)投資基金，不管是私募的還是什么樣的，現(xiàn)在這是一個機會。尤其是民間的資金這么涌動的情況下，我想從政策層面應(yīng)該更多的支持這些。整個房地產(chǎn)價值的新方向，我自己考慮起碼是在價值缺失的這四個方面，可能今后會有更好的發(fā)展，謝謝大家！