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在限購(gòu)政策在市場(chǎng)層面取得了顯著的調(diào)控效果之后，政策風(fēng)向開(kāi)始轉(zhuǎn)向金融層面，一方面限制房企的融資渠道，釜底抽薪地削弱開(kāi)發(fā)商繼續(xù)扛價(jià)的底氣。另一方面，提高首付比例、提高房貸利率，進(jìn)一步鞏固限購(gòu)政策的成果，讓一些地方政府私下放寬限購(gòu)政策的伎倆泡湯。

業(yè)內(nèi)人士表示，在這樣嚴(yán)厲的金融政策打壓下，房企資金鏈條將進(jìn)一步吃緊，房?jī)r(jià)下行速度將進(jìn)一步加快，這次房貸緊縮后4000家房企將面臨生存考驗(yàn)。

4000家房企命懸一線

一根稻草的寓言故事將在房地產(chǎn)領(lǐng)域上演，約4000家房產(chǎn)企業(yè)的命運(yùn)即將改變。

截至10月17日，已有14個(gè)城市開(kāi)始上調(diào)首套房貸款利率，在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%-30%不等，其中包括廣州、深圳、上海、武漢、長(zhǎng)春、無(wú)錫等。

記者了解到，從今年7月份開(kāi)始，涉及到房企資金鏈的政策就達(dá)6條之多，包括叫停海外融資、切斷信托融資、抬高企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)門(mén)檻、提高首付提高貸款利率等一系列手段，在這樣的政策打壓下本已脆弱成薄紙般的房企資金鏈，更是岌岌可危。

近日，中糧地產(chǎn)通過(guò)拋售持有的投資性金融資產(chǎn)，獲利4000萬(wàn)元，成為近段時(shí)間內(nèi)房企又一種融資策略。無(wú)獨(dú)有偶，就在中糧地產(chǎn)發(fā)布公告拋售股票的當(dāng)日，包括萬(wàn)科、中航地產(chǎn)、名流置業(yè)等多家上市房企均發(fā)布融資公告。融資成四季度房企主旋律。

同時(shí)在資金鏈異常緊張的情況下，不少企業(yè)開(kāi)始鋌而走險(xiǎn)，違規(guī)操作。不久前，財(cái)政部官網(wǎng)發(fā)布了《中華人民共和國(guó)財(cái)政部會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告》，包括恒大、保利、中國(guó)建筑等多家名企在內(nèi)的17家房企陷入此次檢查風(fēng)暴，涉及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)不實(shí)、信息違規(guī)、信息披露不充分等問(wèn)題。

盡管多數(shù)被財(cái)政部“點(diǎn)名”的房企聲稱(chēng)并不存在資金緊缺問(wèn)題，但實(shí)際卻不然。近期，以綠城集團(tuán)為代表的部分房企已經(jīng)陷入資金困局，綠城中報(bào)顯示其凈資產(chǎn)負(fù)債率已由去年的132%劇升至163%，并且近期傳聞?dòng)捎谛磐腥谫Y問(wèn)題被銀監(jiān)會(huì)調(diào)查，層層壓力下年度銷(xiāo)售目標(biāo)可能降低。

綠城現(xiàn)象并不是個(gè)例，而是目前國(guó)內(nèi)眾多房企的縮影，由于資金問(wèn)題被吞并、收購(gòu)的中小房企已不勝枚舉。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至10月上半月，房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)的案例已達(dá)90余起，已超過(guò)去年全年的并購(gòu)數(shù)量。除被并購(gòu)?fù)猓行》科筮€通過(guò)拋售名下項(xiàng)目、轉(zhuǎn)型礦業(yè)等其他手段躲避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，至今已有25家左右房企涉足礦業(yè)，約占房地產(chǎn)上市板塊的1/5。多重調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的“暴利光環(huán)”已漸漸消退，投資礦產(chǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)尋求逆境“突圍”的一條重要路徑，如華業(yè)地產(chǎn)在中報(bào)中稱(chēng)，“公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受宏觀調(diào)控政策影響，銷(xiāo)售增速減緩，投身礦產(chǎn)之舉，有助于抗風(fēng)險(xiǎn)，并培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)”。

“這次銀行又將首付比例、房貸利率上調(diào)至高點(diǎn)，進(jìn)一步打壓了市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)需求，對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售回款將產(chǎn)生巨大的壓力，4000家中小房企的生存不容樂(lè)觀。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

看空樓市投資客瘋狂拋售

一方面是受到本地資金鏈緊張的影響，一方面是對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)走低的預(yù)判，從國(guó)慶節(jié)前后以溫州炒房客為主的投資者開(kāi)始拋售手中的房產(chǎn)，這使步履維艱的樓市更加雪上加霜。

在上海，一溫州商人將一套76平方米的房產(chǎn)以228萬(wàn)元的價(jià)格掛牌出售，見(jiàn)有買(mǎi)家詢問(wèn)，為了促成買(mǎi)賣(mài)成交，甘愿以203萬(wàn)元降價(jià)11%的代價(jià)套現(xiàn)。據(jù)上海漢宇地產(chǎn)發(fā)布研究報(bào)告指出，近來(lái)溫州客在上海二手房市場(chǎng)拋盤(pán)的降價(jià)幅度，較上半年明顯擴(kuò)大，許多房源降幅已超10%。

同樣的情況在別的地方同樣在上演，最近有報(bào)道說(shuō)，國(guó)慶節(jié)前后，溫州炒房客在重慶掛牌出售的房源大幅增加，甚至有溫州客親自飛到重慶，7折拋售手中的房產(chǎn)。

在北京，據(jù)鏈家在線房源顯示，7月、8月、9月三個(gè)月外地人投資性業(yè)主出售房源在緩慢增加，增加幅度約為5%左右，大約每月新增近1000套房源進(jìn)入市場(chǎng)。

目前部分外地人業(yè)主由于對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)并不樂(lè)觀，所以出售意愿開(kāi)始有所增加，尤其是部分高價(jià)接盤(pán)的投資者，擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下降后，其投資成本更高，收益更少。但是業(yè)主卻并不愿意主動(dòng)大幅降價(jià)，成交量極少。因此陷入了兩難的境地。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前溫州投資人群已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)套現(xiàn)的現(xiàn)象，表明投資者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的看跌，有可能出現(xiàn)低價(jià)拋盤(pán)的現(xiàn)象，對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)增加了下調(diào)的壓力。