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限貸限購雙重打壓下，房產(chǎn)市場交易低迷，但還有部分“特剛需”準(zhǔn)備逆勢買房，在買房的過程中，他們會遇到一些難題，此時，選擇正確的買房策略就顯得非常重要。

等不等銀行貸款？

案例：A先生準(zhǔn)備置換購房，看中他的房產(chǎn)的客戶有兩個，一個接受他的報價，但需要辦理銀行貸款，按目前銀行的放款速度，貸款到位至少需要兩三個月；另一個客戶能全額付款，但還價低于前一個客戶十多萬元。而A先生已經(jīng)看好了要置換的新房，并談妥了價格，問題是上家也要求一次性付款，A先生的難題是要不要等第一個客戶的貸款，他擔(dān)心時間一長，自己看中的房子被別人搶走。

策略：A先生非常希望買下新房，這樣，他需要考慮的問題就是，有沒有辦法籌到第一位客戶貸款數(shù)額相等的“過橋”資金，如果能籌到，成本又是多少？如果籌資成本太高，不如接受后一位客戶的還價。目前，個人短期融資的途徑主要有三個，無抵押消費貸款、質(zhì)押貸款和典當(dāng)。

無抵押消費貸款目前的年利率約在8%左右，一般滿三個月后可以提前還款，提前還款需要支付剩余本金5%的手續(xù)費。無抵押貸款辦理手續(xù)簡便，一般只要求借款人在當(dāng)?shù)赜泄潭ǖ墓ぷ鳎杖敕€(wěn)定，但缺點是貸款的額度較低，比如，年收入10萬元左右的借款人，其借款額度最高只有13萬元。

如果需要的“過橋”資金比較多，購房者可以選擇質(zhì)押貸款和房產(chǎn)典當(dāng)。質(zhì)押貸款是客戶以未到期的國債、存單、保單等為質(zhì)押，向銀行申請的貸款，其質(zhì)押率最高可以達到質(zhì)押物的九成。購房者可以借親友的國債、存單等做為質(zhì)押物。房產(chǎn)典當(dāng)目前的典當(dāng)率基本可到房價的六成，典當(dāng)?shù)馁M用一般為每月3%左右，至少要典當(dāng)兩個月，從成本上來看，典當(dāng)?shù)馁M用最高，但如果僅僅借用兩三個月，其成本并不比前兩種方式多很多。典當(dāng)?shù)膬?yōu)勢是放款速度快，一般100萬元以內(nèi)，當(dāng)天就可以放款。

要不要買賣置換？

案例：B先生剛剛換了工作，上班的距離大大增加。他打算將房產(chǎn)置換到單位附近，但了解下來，買賣置換需要繳納很多稅費，同事建議他換租，但他考慮租房很麻煩，今后小孩讀書也是問題，還是希望通過買賣置換。

策略：買賣置換與換租相比哪個合算？需要考慮的問題很多，首先要考慮的是兩地房價的高低，如果房價差距不大，還要比較房租的高低，如果差價也不大，則還需要考慮置換的時機。按照目前的稅費政策，持有的房產(chǎn)是否滿5年，稅率的差別很大，比如，5年以內(nèi)的非普通住房轉(zhuǎn)讓，要按照房產(chǎn)的全額征收約5.65%的營業(yè)稅及附加稅費，而5年以上的只要按照差價征收。而如果轉(zhuǎn)讓的是唯一自住房，滿5年的可以免征個人所得稅。因此，不考慮其他因素，5年內(nèi)房產(chǎn)最好不要置換，不妨?xí)簳r換租。用不用兒子名義？

案例： C先生有一套房產(chǎn)，兒子剛剛參加工作不久，他計劃將原有的房子賣掉，換一套大點的房子，問題是以兒子的名義買房，還是以自己的名義買房。中介的建議是以兒子的名義購房，能享受首套房貸款優(yōu)惠，等貸款辦好后，再將自己的名字加到產(chǎn)證上，這樣只需支付房價一半的契稅，而能節(jié)省更多的房貸利息。

策略：中介的建議確實能節(jié)省房貸利息，但C先生還要考慮其他一些因素，比如，兒子剛剛參加工作不久，其公積金繳納有限，如果現(xiàn)在就買房，是否能用足公積金貸款的額度？另外，以兒子一個人的名義買房，公積金貸款的最高額度只有30萬元，即便有補充公積金也只有40萬元。而如果兒子將來與妻子共同買房，其公積金貸款的額度能翻一番。更需要考慮的是，如果限購、限貸政策執(zhí)行時間較長，兒子將來買婚房的話，也要承擔(dān)二套房貸的高利率，還有可能會無法貸款。