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繼建行北京分行首套住房按揭貸款利率上調(diào)后，情況“擴散”，京滬穗等地將首套住房按揭貸款利率上浮5%-10%的商業(yè)銀行數(shù)量漸多。

住房按揭貸款差別化政策的核心意義，在于把購買住房的投機炒作與消費作一個簡單的區(qū)分。即購買住房消費自住的，其貸款利率及首付比例會照顧一些，而購房投機炒作的，不僅全面提高按揭貸款利率及首付比重，增加其成本降低其融資杠桿率，而且在信貸上對投機做某種程度上的禁止。

正是這種差別化的住房信貸政策，成了國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)整顯效的關(guān)鍵之一。不過，這種政策只針對新購房者，對2010年前的存量購房者無影響，他們?nèi)韵硎苤?010年以前的過度優(yōu)惠信貸政策。由于差別化信貸政策的不徹底性，對于投機炒作者來說，不僅其投資住房的融資成本仍然處于低位，而且他們會認(rèn)為當(dāng)前政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策是暫時的，因此住房市場的投資預(yù)期不會改變。這也是當(dāng)前為何住房銷售下降而住房價格不降的關(guān)鍵所在。

隨著目前市場風(fēng)險越來越大，商業(yè)銀行要減少其信貸風(fēng)險，就得對住房按揭貸款重新定價，就得改變當(dāng)前差別化信貸政策的不徹底性。而商業(yè)銀行對住房按揭貸款的重新定價就得考慮兩個方面：一個方面是對樓市新進入者的貸款重新定價；一方面是對2010年以前的住房購買者的按揭貸款重新定價。

按照最近的信貸政策，住房優(yōu)惠利率早就應(yīng)該取消。在當(dāng)前調(diào)整后的利率水平下，如果不取消，商業(yè)銀行的住房按揭貸款都會虧損。比如當(dāng)前商業(yè)銀行5年期以上的貸款利率為7.05%，而5年期以上的存款利率5.5%。如果商業(yè)銀行對存量住房的貸款利率為7折優(yōu)惠（即不重新定價），那么其貸款利率為4.935%，低于存款利率近0.6%，商業(yè)銀行每作一筆貸款就得承擔(dān)利率虧損0.6%。這樣，商業(yè)銀行的住房按揭貸款是不可持續(xù)的。因此，對存量住房按揭貸款利率重新定價，可能會是未來幾個月國內(nèi)商業(yè)銀行經(jīng)營業(yè)務(wù)調(diào)整最為重要的內(nèi)容。

到目前為止，國內(nèi)商業(yè)銀行的住房按揭貸款合同幾乎都是浮動利率，因此，當(dāng)國內(nèi)貨幣政策及利率發(fā)生較大變化時，這種變化一定會反映到住房按揭利率的變化上。否則，將對商業(yè)銀行利潤水平造成較大的損失。比如，到2010年底，個人住房按揭余額達到近6萬億元。按揭貸款利率每上升一個百分點，商業(yè)銀行增加收益就達600億元。面對如此巨大利誘，商業(yè)銀行放棄或改變利率水平很正常。

還有，當(dāng)前國內(nèi)銀行利率是管制下的利率，其采取“存款利率上限管理、貸款利率下限管理”的政策，即商業(yè)銀行貸款利率水平只要不突破利率的下限，其利率上浮是政策合理范圍。因此，當(dāng)國內(nèi)住房按揭貸款面臨泡沫化風(fēng)險，整個利率水平上移后，商業(yè)銀行住房按揭貸款利率全部上浮將符合邏輯。而且商業(yè)銀行的按揭貸款利率上浮還能起到一箭雙雕的作用，不僅可以減少商業(yè)銀行貸款利率面臨虧損的風(fēng)險，還能為年底整個存量住房按揭貸款利率重新定價埋下伏筆。

任何細(xì)心的住房購買者應(yīng)該注意到，這次商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率的影響不僅在于增加了購買住房者的負(fù)擔(dān)及減小其杠桿比例，更為重要的是將對國內(nèi)房地產(chǎn)市場造成較大影響。一來它將成為擠出樓市泡沫的好工具，使投機炒作者喪失進入樓市的意愿和能力；二來當(dāng)房貸利率上漲成為一種趨勢時，既增加住房投機者的融資成本，也減小住房消費需求，從而使得整個住房需求下降；三是當(dāng)投機炒作及消費需求都出現(xiàn)下降趨勢時，它必然改變整個住房市場預(yù)期。這將導(dǎo)致國內(nèi)住房市場出現(xiàn)重大變化。