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一石驚起千層浪。

在中國(guó)統(tǒng)計(jì)局9月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布之前，樓市再起波瀾。繼二套房貸利率上浮之后，首套房貸開(kāi)始進(jìn)入利率上浮通道。隨著上周建設(shè)銀行北京分行上調(diào)首套房貸利率消息引起多方關(guān)注后，媒體披露上海、廣州等一線城市銀行亦紛紛上調(diào)首套房利率，不少銀行將首次置業(yè)房貸利率上浮20%至30%不等，并表示短期內(nèi)不可能下調(diào)。

消息一出，各路人馬亦紛紛表態(tài)，抑制剛需者有之，房市拐點(diǎn)論有之。不少人士表示利息成本增加到30%到40%，制約了樓市購(gòu)買(mǎi)力，使得房?jī)r(jià)有望“回歸理性”。

筆者認(rèn)為這一判斷恐怕過(guò)于樂(lè)觀。我們來(lái)算一筆賬。按照此前銀行規(guī)定，首套房貸款利率是7折，但是實(shí)際上現(xiàn)在幾乎很少客戶都能享七折優(yōu)惠，這已經(jīng)成為歷史；按照建設(shè)銀行基準(zhǔn)利率上調(diào)1.05倍的標(biāo)準(zhǔn)，那么按照現(xiàn)行利率折算后，對(duì)比執(zhí)行基準(zhǔn)利率，如果貸款100萬(wàn)元，期限為20年，每月將多還200元有余。

從此可見(jiàn)，相信對(duì)于有志于購(gòu)房的人群，無(wú)論剛需者還是投機(jī)客，對(duì)于這一成本并非不可承受?？紤]當(dāng)前的通貨膨脹環(huán)境，現(xiàn)行借貸利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)化利率，能夠從銀行拿到房貸的利率仍屬廉價(jià)資金。這意味著，對(duì)于購(gòu)房者而言，比起利率上浮更為可怕的是限貸。

冰凍三尺非一日之寒。上調(diào)首套房利率，對(duì)于購(gòu)房者是雪上加霜，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，則難言揚(yáng)湯止沸。對(duì)其而言，比起利率上浮、比起限制房貸，更為可怕是成交量下滑，這對(duì)于現(xiàn)金流以及信貸源的影響至關(guān)重要。

目前，上述跡象正在悄然出現(xiàn)。過(guò)去幾周，主打改善型住房的杭州綠城在資本市場(chǎng)一落千丈即是典型范例。事實(shí)上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)也正在進(jìn)入重新洗牌階段，中小開(kāi)發(fā)商的困境，促生了大型開(kāi)發(fā)商“大魚(yú)吃小魚(yú)”的格局——根據(jù)麥格理銀行的數(shù)據(jù)，中國(guó)大型開(kāi)發(fā)商在全國(guó)市場(chǎng)份額2010年開(kāi)始有所上升，份額從9%增至12%。

當(dāng)前房?jī)r(jià)的膠著狀態(tài)，乃至開(kāi)發(fā)商的困境以及房?jī)r(jià)瘋長(zhǎng)暫停，非房貸利率變動(dòng)可以化解，乃是過(guò)去一年多來(lái)緊縮政策的效應(yīng)體現(xiàn)，本質(zhì)仍舊在于限購(gòu)以及限貸的行政手段抑制了需求，當(dāng)前樓市冷淡也只是浮華表象。從70個(gè)大中城市新建商品住宅來(lái)看，縱然環(huán)比數(shù)據(jù)存在下降，但同比數(shù)據(jù)則大不相同，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格下降的城市僅為1個(gè)，而8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比則全部為上漲。

那么，首套房貸利率上調(diào)究竟意義幾許？對(duì)于二級(jí)市場(chǎng)而言，這或許是一個(gè)好信號(hào)。從成本而言，作為購(gòu)房者的需求方確實(shí)增加了利息成本，但是也潛在增加獲得房貸的概率——這表明信貸額度緊缺的銀行通過(guò)上調(diào)利率的方式，重新有動(dòng)力開(kāi)啟房貸業(yè)務(wù)，從貸款供需角度而言，提高利率可以令銀行更愿意放出房貸。

回頭來(lái)看，房?jī)r(jià)由什么因素決定？在中國(guó)，這是近乎天問(wèn)。中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、剛需者、投機(jī)客等，出于各自利益，紛紛在其中扮演了微妙的角色。歸根結(jié)底而言，決定房?jī)r(jià)更多在于一手房市場(chǎng)，在于一級(jí)市場(chǎng)，更在于供需關(guān)系。樓市昔日的“金九銀十”正在成為過(guò)去，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)秋意正濃，但是這并不意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)必然來(lái)臨。