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從寬松的限購，到嚴(yán)厲限購，到8月底的限購擴(kuò)容，再到10月11日佛山限購松動的半日政策，圍繞樓市調(diào)控的政策走向，業(yè)內(nèi)坊間充滿了猜測。近日在威海舉辦的2011城市觀點(diǎn)論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹稱：中央政府在住宅市場去投資化方面決心很大，樓市調(diào)控政策目前不存在轉(zhuǎn)向可能，中國房地產(chǎn)也因此面臨轉(zhuǎn)折期。

黃金期已過樓市要轉(zhuǎn)折

秦虹說，過去的十年是中國房地產(chǎn)快速發(fā)展的十年，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發(fā)企業(yè)的融資額是十年前的十倍，這十年房地產(chǎn)市場快速的增長，得益于良好的外部環(huán)境。

秦虹認(rèn)為，未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)已不具備前十年發(fā)展的外部環(huán)境。從經(jīng)濟(jì)增長速度來看，“十二五”確定的整個國家增長速度為7%，比上個十年平均經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度降低許多。同時，城鎮(zhèn)住房改善已經(jīng)達(dá)到一定程度，未來十年的市場需求，主要將依靠年輕人新增的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求。城鎮(zhèn)化發(fā)展雖然還有至少二十個點(diǎn)的空間，但年輕勞動力進(jìn)城的速度將會下降。此外，今后的十年，中國不可能持續(xù)超發(fā)貨幣來制造非常寬松的貨幣環(huán)境，貨幣政策將逐步回歸正常。秦虹由此認(rèn)為，中國房地產(chǎn)業(yè)面臨轉(zhuǎn)折，房企轉(zhuǎn)型將是必然選擇。

非住宅物業(yè)發(fā)展空間大

秦虹稱，過去十年支撐房地產(chǎn)市場的主要是住宅物業(yè)，限購政策執(zhí)行后，開發(fā)企業(yè)開始選擇非住宅領(lǐng)域。秦虹認(rèn)為這種選擇不應(yīng)是暫時性的，非住宅物業(yè)在未來中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中空間較大。

以旅游地產(chǎn)為例，秦虹認(rèn)為，中小城市在住宅領(lǐng)域空間非常小。雖然大城市因限購成交量下降，非限購中小城市成交量上升，但這種持續(xù)是有限的。主要原因?yàn)橹袊丝诹鲃邮菃蜗蛳蛏狭鲃拥?，小城市到大城市，中城市到大城市，一般的住宅物業(yè)空間在中小城市非常有限。但國內(nèi)很多旅游資源都在中小城市，這些城市包括旅游地產(chǎn)在內(nèi)的旅游產(chǎn)業(yè)挖掘還不充分。因此秦虹認(rèn)為，在具有旅游資源的中小城市，地產(chǎn)業(yè)應(yīng)適度向旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

但同時，秦虹提醒，中小城市旅游地產(chǎn)開發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)一哄而上的跡象，而旅游地產(chǎn)能否取得成功不在于地產(chǎn)，關(guān)鍵在旅游業(yè)的發(fā)展，離開旅游業(yè)、離開服務(wù)業(yè)、離開商業(yè)發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)風(fēng)險較大。因此地方政府應(yīng)該制定整體長遠(yuǎn)的規(guī)劃，把開發(fā)和保護(hù)旅游資源相結(jié)合，提升旅游服務(wù)本身的水平。

調(diào)控去投資化決心大

至于宏觀調(diào)控，秦虹稱，政府在住房市場上去投資化的決心很大，當(dāng)前的政策不會轉(zhuǎn)向。秦虹認(rèn)為，當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場的有兩類政策，一類是專門針對房地產(chǎn)市場的政策，包括限貸、限購、限價等；第二類是偏緊的貨幣政策。而這兩類政策目前不存在轉(zhuǎn)向的條件。

雖然目前房產(chǎn)市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始松動，但今年1到8月份，全國總的商品住房銷售面積增長速度達(dá)到13%，比去年8%高5個百分點(diǎn)；1到8月份，全國商品住房的銷售額也增長了24%，市場上目前出現(xiàn)的只是結(jié)構(gòu)性變化，沒有形成一致性、趨勢性的變化，房地產(chǎn)市場格局不可能影響調(diào)控政策轉(zhuǎn)向。

此外，在貨幣政策方面，目前市場上流動性依然充裕，一是銀行利率現(xiàn)在處于一個下降的趨勢；二是8月份，銀行信貸有所上漲，銀行表外業(yè)務(wù)增長速度更快，社會整體并不缺乏資金。因此秦虹認(rèn)為，貨幣政策轉(zhuǎn)向調(diào)整也不具備外部條件。