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大房企9月銷售業(yè)績(jī)集體下滑

隨著成交持續(xù)乏力，房企業(yè)績(jī)也有所下滑。根據(jù)保利地產(chǎn)11日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，今年9月公司實(shí)現(xiàn)簽約面積58 .75萬(wàn)平方米，同比下降33 .14%；實(shí)現(xiàn)簽約金額67 .36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬(wàn)科在稍早些時(shí)候也發(fā)布了銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比亦呈頹勢(shì)：實(shí)現(xiàn)銷售面積108萬(wàn)平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業(yè)績(jī)同比均出現(xiàn)下滑。

鏈家地產(chǎn)分析師張?jiān)抡J(rèn)為，從公布9月銷售業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，超過(guò)半數(shù)的大型房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比下滑，而且還是萬(wàn)科、中海等龍頭房企，這說(shuō)明隨著調(diào)控的持續(xù)，不僅僅許多中小房企面臨破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型抉擇，長(zhǎng)期的樓市僵持使大型房企的銷售節(jié)奏也大幅減慢。

在銷售不暢的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面對(duì)信貸緊縮、融資成本高 企 等 情 形 。 廣 發(fā) 證 券 此 前 根 據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績(jī)報(bào)告統(tǒng)計(jì)指出，上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%，創(chuàng)近5年來(lái)新高，負(fù)債總額突破1.09萬(wàn)億元，同比上漲41%。另有數(shù)據(jù)披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。超萬(wàn)億的負(fù)債和近萬(wàn)億元的存貨，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈承受著巨大的壓力。

標(biāo)普9月底發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)試報(bào)告提出預(yù)測(cè)，未來(lái)6個(gè)月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性造成壓力。隨著信貸政策越來(lái)越緊，將迫使開(kāi)發(fā)商降價(jià)或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價(jià)高昂。目前，標(biāo)普共對(duì)29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評(píng)級(jí)，大部分房企的評(píng)級(jí)為等于或低于BB+級(jí)別的“投機(jī)”級(jí)。

“資金狀況的確是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)非常關(guān)鍵的因素?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)，特別是快到年底，開(kāi)發(fā)商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規(guī)融資渠道可以說(shuō)已經(jīng)不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項(xiàng)稅費(fèi)、員工的年終獎(jiǎng)金等等，都需要開(kāi)發(fā)商在年底有系統(tǒng)安排。他認(rèn)為，在年底前這段時(shí)間內(nèi)，其他前提不變尤其是政策面繼續(xù)保持高壓態(tài)勢(shì)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出價(jià)格調(diào)整或者說(shuō)有更多企業(yè)加入降價(jià)行列的概率是比較高的。

價(jià)格下行趨勢(shì)確立

隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將至。中國(guó)銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融展望季報(bào)預(yù)測(cè)，商品住宅價(jià)格調(diào)整拐點(diǎn)可能會(huì)在2012年春節(jié)前后到來(lái)。

的確，最近一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)表明松動(dòng)跡象已開(kāi)始顯現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來(lái)的首次下降。

另?yè)?jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開(kāi)始的“金九銀十”中，合計(jì)有銷售記錄的項(xiàng)目為191個(gè)住宅項(xiàng)目，其中均價(jià)相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個(gè)項(xiàng)目，降價(jià)的項(xiàng)目數(shù)量明顯在增加。

世聯(lián)地產(chǎn)研究部一份最新研究報(bào)告認(rèn)為，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)l(fā)生實(shí)質(zhì)性的變化。一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)不會(huì)放松，這將導(dǎo)致購(gòu)房者需求萎縮，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較大的存貨壓力；另一方面，購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過(guò)打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實(shí)現(xiàn)供銷兩旺的局面。

徐楓預(yù)測(cè)，在目前的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)松動(dòng)的幅度可能會(huì)維持在10%以內(nèi)。不過(guò)，她同時(shí)提醒說(shuō)，降價(jià)的趨勢(shì)是形成了，但目前來(lái)看，實(shí)質(zhì)性降價(jià)還沒(méi)有真正來(lái)臨，至于人們的預(yù)期能否形成現(xiàn)實(shí)還需要時(shí)間。

陳國(guó)強(qiáng)也表示，房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，但沒(méi)法確定時(shí)間點(diǎn)在哪里，變數(shù)太多，除了開(kāi)發(fā)商，地方政府也是一個(gè)非常關(guān)鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態(tài)，那么開(kāi)發(fā)商也會(huì)有更多的底氣。

廣東省佛山市住建局網(wǎng)站11日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》，規(guī)定于10月12日起放寬限購(gòu)條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進(jìn)人才購(gòu)房時(shí)可不受個(gè)人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過(guò)5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購(gòu)范圍等，這條被稱為樓市限購(gòu)放寬令的通知被暫緩執(zhí)行。

“這反映了在調(diào)控過(guò)程中，地方與中央在政策訴求、追求目標(biāo)上是有分歧的?！标悋?guó)強(qiáng)說(shuō)。在他看來(lái)，雖然調(diào)控從嚴(yán)從緊的基調(diào)未變，但不排除一些地方政府暗中放松調(diào)控力度的可能。相比開(kāi)發(fā)商，可能有的地方政府更擔(dān)心市場(chǎng)的低迷會(huì)給當(dāng)?shù)貛?lái)更明顯的消極影響，如果地方政府在執(zhí)行力度、調(diào)控手段上做出一些調(diào)整，就有可能影響調(diào)控的最終效果，就會(huì)有更多開(kāi)發(fā)商選擇繼續(xù)扛，那么，樓市出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性價(jià)格調(diào)整也就需要更長(zhǎng)時(shí)間。