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覆巢之下，難有完卵。僵持了一年半載的長(zhǎng)沙樓市，步了一線城市的后塵，未如期迎來金九銀十，月成交量持續(xù)下滑。何時(shí)是買房時(shí)機(jī)，成了觀望中的購(gòu)房者最糾結(jié)的問題。

在信貸緊縮的情況下，樓市下降的通道或許已經(jīng)打開。長(zhǎng)沙出現(xiàn)的兩樁小開發(fā)商資金鏈斷裂，只是揭開了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流短缺的“冰山一角”。瑞穗證劵最新發(fā)布研究報(bào)告稱，只有及時(shí)降價(jià)、增加銷量的開發(fā)商才會(huì)渡過此難關(guān)，而中國(guó)居高不下的房?jī)r(jià)，也會(huì)在四季度出現(xiàn)拐點(diǎn)。

金九銀十 實(shí)現(xiàn)的預(yù)期不太理想

在調(diào)控的發(fā)威下，在購(gòu)房者和開發(fā)商的博弈之下，天平的兩端開始失衡。

記者根據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心公布的周數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，除開望城區(qū)，2010年9月前四周內(nèi)五區(qū)的成交量是14011套，日均成交量達(dá)到500套。而今年9月前四周，內(nèi)五區(qū)成交量總共為5875套，日均成交量為210套，同比下跌60%。

而環(huán)比來看，本該出現(xiàn)銷售量回升的9月，卻比8月還慘淡。望城區(qū)9月第二、三、四周的日均成交量為46套，即使將望城區(qū)成交量計(jì)算在內(nèi)，9月與8月的日均成交量相比，也在下跌。8月份單月來看，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商品房銷售備案98.61萬㎡，銷售備案套數(shù)達(dá)9509套，日均銷售307套，環(huán)比分別減少14.12%、14.49%，市場(chǎng)延續(xù)7月的頹勢(shì)。

9月還剩下最后一周，從目前的數(shù)據(jù)來看，預(yù)計(jì)與8月的成交量差不多。在中國(guó)指數(shù)研究院分析師唐明看來，今年金九銀十不會(huì)出現(xiàn)，當(dāng)然由于節(jié)日促銷，一定量的銷售增長(zhǎng)會(huì)有，但整體性的回曖不會(huì)出現(xiàn)，和去年比成交量月度大幅下降已是事實(shí)。

“人們的購(gòu)房需求其實(shí)是一直存在的，現(xiàn)在的成交低迷主要是因?yàn)檎叩挠绊懪c心理觀望造成的。只要政策松動(dòng)，房子成交與房?jī)r(jià)就會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，金九銀十并未解決人們的觀望心理，觀望的依然觀望，金九銀十慘淡的話，只會(huì)更加加重消費(fèi)者的觀望心理，對(duì)后市造成更低迷的人氣?！碧泼髡f。

中建信和地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)錢榮認(rèn)為，對(duì)于目前的形勢(shì)，金九銀十實(shí)現(xiàn)的預(yù)期不太理想，原因主要是消費(fèi)者抱觀望態(tài)度。

何時(shí)才是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)？

從2008年調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)來看，樓市調(diào)整效果顯現(xiàn)的前期，往往是量跌，然后再帶動(dòng)價(jià)跌，目前長(zhǎng)沙已然處于量跌的階段。而購(gòu)房者觀望的情緒十分濃厚，看的多，買的少，是目前大部分樓盤的現(xiàn)狀。

“現(xiàn)在看來我的糾結(jié)是對(duì)的?！编嚺繛榇蛩阗I第二套房糾結(jié)了一兩年，去年4月看到調(diào)控后房?jī)r(jià)一直往上躥，她也沒敢下手，“堅(jiān)持抗戰(zhàn)終于有了突破”，看到開發(fā)商急著賣房走量，鄧女士頗為悠哉，看看余下的幾個(gè)月行情怎么走再?zèng)Q定何時(shí)買，但一定會(huì)爭(zhēng)取這次階段性的調(diào)控機(jī)會(huì)低價(jià)入市。

“現(xiàn)在著急買房干嘛？除非你等著結(jié)婚買房子住，等10月底的房交會(huì)，開發(fā)商讓利再買也不遲?！碧泼鞲嬖V記者，年底急需買房的人還是會(huì)下手，因此成交還是會(huì)平穩(wěn)，但這并不意味著后市成交樂觀，現(xiàn)在整體房?jī)r(jià)并未明顯下降，但促銷價(jià)也是值得期待的，如果某個(gè)樓盤出現(xiàn)很好的促銷價(jià)，可以適當(dāng)出手。

“從銀行反饋來的信息是，這一輪調(diào)控跟08年不同，力度更大，時(shí)間也會(huì)更長(zhǎng)?！焙游饕患议_發(fā)商負(fù)責(zé)人說，“主要問題還是銀行，原本公司今年的授信額度是3.2億，但截至目前，只拿到了7000萬，還有2.5億根本放不下來。還有按揭房款也如此，一期開盤至今有9個(gè)多月了，但還有7000萬的房款沒放下來。”

在開發(fā)商們看來，一個(gè)可以肯定的現(xiàn)實(shí)是，樓市已經(jīng)開始進(jìn)入下降通道，金九銀十實(shí)現(xiàn)不了，開發(fā)商年底要回籠資金，尤其是上市公司，必然會(huì)以價(jià)來換量。而調(diào)整期預(yù)計(jì)會(huì)持續(xù)到明年下半年，甚至是后年上半年，在調(diào)整的深度期內(nèi)購(gòu)房是最佳時(shí)機(jī)。

樓市觀察

優(yōu)惠促銷“斗法”趨白熱化

9月22日中午12點(diǎn)，正是午飯時(shí)間，一位置業(yè)經(jīng)理還在韶山南路邊守著“團(tuán)購(gòu)”的宣傳牌，住宅原價(jià)4700元/平米，現(xiàn)價(jià)4200元/平米，直降500元/平米，而25日，該價(jià)格又被標(biāo)成了4100元/平米；洋房每平米原價(jià)5800元，現(xiàn)價(jià)5500元，每平米直降300元。這是位于環(huán)保科技園的一樓盤，在9月中旬開盤后，銷售情況并不如意，因此降價(jià)推銷。

近期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)“一萬抵幾萬”、“買就送……”等等促銷手段，市場(chǎng)上特價(jià)房、8折促銷不斷，嚴(yán)峻的政策調(diào)控致使消費(fèi)者觀望態(tài)勢(shì)愈加濃厚，買漲不買跌的慣性心態(tài)，讓消費(fèi)者并不買賬。

不過，有的開發(fā)商還是百般不想公開降價(jià)，但資金緊缺也讓他們不得不使出一些招，除了一家大品牌房企此前在內(nèi)部以7折甩賣房子之外，日前位于圭塘河附近的一個(gè)樓盤，也向內(nèi)部推出了60套特價(jià)房源，一次性付款價(jià)格是5080元-5600元/平米，而屆時(shí)開盤價(jià)將定在6500元/平米左右。

但有購(gòu)房者反映，開發(fā)商低開高走，抬高價(jià)格再打折的現(xiàn)象屢見不鮮。嘉業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張擁軍告訴記者，這些只是個(gè)案，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的降價(jià)趨勢(shì)是真實(shí)的。“今年銀根縮緊，致使開發(fā)商、購(gòu)房者貸款審批困難，對(duì)開發(fā)商也造成了很大的壓力，今年我們壓力也很大?！?/p>

“預(yù)計(jì)隨著金九的慘淡開局，明著降價(jià)的開發(fā)商會(huì)越來越多?！币晃婚_發(fā)商人士預(yù)測(cè)。而瑞穗證劵發(fā)布研究報(bào)告稱，中國(guó)內(nèi)地的高房?jī)r(jià)將在今年四季度出現(xiàn)下滑拐點(diǎn)。記者陳小瑛

三四線城市樓市空間巨大

9月22日，在北京舉行的“點(diǎn)亮百城決勝未來CRIC2012新產(chǎn)品戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)”上，CRIC2012全新產(chǎn)品正式亮相。作為中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司的核心產(chǎn)品，CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)本次發(fā)布的2012版不僅完成了從單一系統(tǒng)到信息集成平臺(tái)的升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了從單一搜索功能到多功能模塊應(yīng)用的跨越，同時(shí)新版CRIC2012系統(tǒng)的信息覆蓋更是超過全國(guó)百個(gè)城市。

當(dāng)天的發(fā)布會(huì)上，還發(fā)布了《2011中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿y(cè)評(píng)研究報(bào)告》，這份報(bào)告大聲宣告的一個(gè)信息是：雖然房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的黃金十年正在過去，但是三四線城市的盛宴剛剛開始。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)董事兼聯(lián)席執(zhí)行總裁、克而瑞(中國(guó))信息技術(shù)有限公司董事長(zhǎng)丁祖昱認(rèn)為，按照目前的增長(zhǎng)速度來看，未來2800多個(gè)縣和600多個(gè)地級(jí)市都是中國(guó)最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間。

“大企業(yè)這幾年來，從三四線城市當(dāng)中獲益良多。”丁祖昱列舉了萬科和恒大兩個(gè)企業(yè)的例子。“萬科七年的時(shí)間翻了二十倍，03年的時(shí)候萬科銷售60億，去年到了1300多億，今年的目標(biāo)還是1400多億。恒大用了三年的時(shí)間翻了八倍，2008年的時(shí)候60億，到去年過了500億，今年恒大的目標(biāo)原定700億，目前已經(jīng)完成了80%。”

相對(duì)于以往的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，CRIC2012的實(shí)用性和用戶體驗(yàn)度有了不少的提高，新系統(tǒng)將更好地提供跨區(qū)域、完整、專業(yè)的房地產(chǎn)信息服務(wù)，以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的形式，將各種雜亂的“信息群島”集成化為“信息大陸”，形成一個(gè)大型數(shù)據(jù)平臺(tái)，提供各種便于統(tǒng)計(jì)、比較和分析的功能。