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9月中上旬 全市新房供應6690套 成交僅3013套 16個新入市項目平均簽約率4%

成交不足供給一半 “金九”泡湯

以往旺季的“金九”北京樓市，今年卻是涼風颼颼。“金九銀十”已過了近一半，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月中上旬，新房成交量首次不足供應的一半。北京樓市供給正在井噴，成交卻持續(xù)低迷。

業(yè)內(nèi)分析，如果現(xiàn)在開發(fā)商還不降價保成交量，那么到了年底，資金回籠恐無望?！般y十”的北京樓市，降價將成為主旋律。

現(xiàn)場探訪

售樓處冷清一天僅接待倆客戶

“您先稍等，我去叫置業(yè)顧問帶您看房?！痹诖笈d黃村某在售項目的售樓中心，記者推門而入，迎面接待的不是平日里熱情似火的銷售人員，而是門口的安保人員。

記者發(fā)現(xiàn)，竟沒有一位銷售在前臺“待命”。不一會，銷售們被從員工休息室里叫了出來，先整領帶，再弄頭發(fā)，一副剛睡醒的樣子。

記者從銷售員吳國偉口中得知，自己是他今天的第一個客戶。

而京東某在售項目的營銷總監(jiān)也告訴記者，跟降價熱銷的項目相比，那些仍在“扛價”的樓盤日子過得冷清了不少?！白顟K的時候一天就兩個客戶，置業(yè)顧問也過上了‘一杯茶、一份報’的一天?！?/p>

數(shù)據(jù)分析

開盤放量成交首次不足供應一半

今年6月，新房住宅項目推盤加速，市場迎來年內(nèi)首次供應超過成交，但這一現(xiàn)象在隨后的月份即終止。隨著“金九銀十”的到來，開發(fā)商開盤放量的意愿增強，新房市場再次迎來供應高峰。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月中上旬（1-20日）新房住宅供應量為6690套（含預售許可預告），同比增加70%。

但供應的放量卻并未博取高成交，9月新房住宅供應與成交的關系發(fā)生了明顯質(zhì)變。9月中上旬，全市新房住宅成交3013套，同比減少6%，成交量僅為供應量的45%，年內(nèi)新房住宅成交首次不足供應一半。

16個新入市項目平均簽約率僅4%

另據(jù)統(tǒng)計，截至目前，9月共有16個入市項目，至今平均簽約率僅有4%，是各月最低，并且9月新項目回籠資金至今也僅有3.3億，預計全月僅為6月的10%-20%。

來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假后，北京期房住宅庫存為74023套，現(xiàn)房住宅庫存為38134套，合計庫存總量為112157套。相比端午節(jié)小長假后的101985套，住宅庫存上漲了超過萬套。按照9月上旬商品房住宅簽約1459套計算，目前11.2萬套庫存消耗需要超過25個月。

資金影響

業(yè)績連連下滑 房企資金緊缺加劇

上月房企在京期房住宅銷售業(yè)績已環(huán)比下降17%，雖然“金九”房企開盤放量、加大銷售力度，但成交持續(xù)低迷，業(yè)績下滑趨勢并未扭轉。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，9月中上旬房企在京期房住宅銷售業(yè)績?yōu)?9億，預計全月銷售業(yè)績在60億左右，環(huán)比下降20%，房企在京期房住宅銷售業(yè)績已連續(xù)兩月下滑。

而另根據(jù)北京統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)項目到位資金中，金融貸款和自籌資金分別同比下降5.9%和3%，而定金及預收款同比增長10.5%。

其他融資渠道一再收緊，房企更加重視項目銷售帶來的資金回籠，但“金九”資金回籠情況并不樂觀，極有可能加劇房企的資金緊缺狀況。如再不通過降價求成交量，資金很難在年底前回籠。

業(yè)內(nèi)預期

“金九”低迷 增大“銀十”降價預期

業(yè)內(nèi)人士表示，10月因為有長假，預計看房人的時間更加寬裕，這使得純新盤項目明顯放棄了觀望，入市積極性大漲。市場的主要成交熱點在五環(huán)周圍。

五環(huán)外因為供應量大，潛在供應量也大，都超過了簽約消耗的速度，使得庫存積壓逐漸明顯。

而由于這些位置最近幾年的土地供應比較多，這些項目為了加快周轉周期，很可能選擇降價求量。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，“金九”在開發(fā)商明顯加速推盤博取成交的情況下，實際成交和銷售業(yè)績反而一再下滑，這種“預期”的落差既可能降低未來的入市熱情，也更有可能促使更多的項目低價入市。

“在銷售業(yè)績、資金回籠、住宅庫存等多重壓力的影響下，預計四季度或出現(xiàn)價格下降拐點。”張月預計。“銀十”或將有更多的樓盤加入降價的大軍中。