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在房地產(chǎn)調(diào)控政策效果不斷累積下，今年樓市“金九”注定將慘淡結(jié)局，而即將到來(lái)的“銀十”也不容樂(lè)觀，房?jī)r(jià)溫和下降已成趨勢(shì)。

從歷史經(jīng)驗(yàn)看，樓市成交量持續(xù)“冰凍”3個(gè)月以上，房?jī)r(jià)便會(huì)開(kāi)始松動(dòng)。今年以來(lái)，一線城市商品房成交量迭創(chuàng)新低，二手房交易萎靡不振。進(jìn)入傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季后，開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)，優(yōu)惠折扣力度不斷加碼，但購(gòu)房者依然不買(mǎi)賬。

9月，全國(guó)樓市銷(xiāo)量再度出現(xiàn)顯著下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)主要城市9月以來(lái)新房周均銷(xiāo)售量環(huán)比下降25%。其中，一線城市下降31%，二線城市下降22%，三線城市下降23%。

市場(chǎng)方面，7月以來(lái)，一線城市“特價(jià)房”不斷，這在很大程度上影響了整體房?jī)r(jià)走勢(shì)。從最新房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，一線城市部分區(qū)域的房?jī)r(jià)已經(jīng)下調(diào)。在北京，9月上半 月的二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下跌1.8%，與今年二手住宅成交均價(jià)的最高點(diǎn)相比，已下跌7.7%。而10月計(jì)劃開(kāi)盤(pán)的新房項(xiàng)目擬售均價(jià)環(huán)比降幅超過(guò)4%。

類(lèi)似的情況也出現(xiàn)在上海。統(tǒng)計(jì)顯示，6月1日至9月20日，上海持續(xù)成交的新建商品住宅項(xiàng)目共有208個(gè)。觀察其逐月價(jià)格變化，發(fā)現(xiàn)均價(jià)環(huán)比下降的樓盤(pán)由 7月的100個(gè)擴(kuò)大至9月的114個(gè)，降價(jià)樓盤(pán)占總供給比例為55%。而這些增加的降價(jià)樓盤(pán)環(huán)比降幅大多在10%以上。

雖然今年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)工量和投資額增速持續(xù)下降，但在前兩年行業(yè)景氣的帶動(dòng)下，很多房企拿地和開(kāi)發(fā)的熱度依然高企，這些投資將從四季度開(kāi)始陸續(xù)形成供應(yīng)，由此導(dǎo)致房企的庫(kù)存和資金壓力增大。

統(tǒng)計(jì)顯示，124家A股房地產(chǎn)企業(yè)存貨量在2009年三季度以來(lái)不斷上升。截至今年二季度，這些房企的存貨合計(jì)已達(dá)12333.7億元，同比增長(zhǎng)逾四成。隨著銷(xiāo)售率下滑，房企資金回籠將受阻，降價(jià)動(dòng)力將顯著增加。

顯然，調(diào)控不放松，成交量起不來(lái)，房?jī)r(jià)走低已成必然。不過(guò)，由于真實(shí)住房需求依然旺盛，加之房地產(chǎn)銷(xiāo)售方面的特殊性，房?jī)r(jià)具有一定程度的“剛性”，短期內(nèi)大幅下調(diào)的可能性很小。溫和降價(jià)、變相降價(jià)將成為多數(shù)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整的主要策略。(記者 林喆)