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進(jìn)入“金九銀十”以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不溫不火，而隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，限購(gòu)令也開(kāi)始向二三線城市蔓延，市場(chǎng)普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)“拐點(diǎn)”。就此，中新網(wǎng)財(cái)經(jīng)中心21日特邀中國(guó)社科院金融研究所研究員、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容就保障房建設(shè)與“金九銀十”的樓市走向進(jìn)行解讀。易憲容表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于高增長(zhǎng)，但房地產(chǎn)泡沫終將破裂，國(guó)家可調(diào)整信貸政策和稅收杠桿，打擊投機(jī)炒房。

樓市并未低迷 仍處于高增長(zhǎng)

針對(duì)目前市場(chǎng)中關(guān)于樓市已臨近“拐點(diǎn)”的觀點(diǎn)，易憲容并不認(rèn)同，他表示，樓市現(xiàn)在根本沒(méi)有低迷，如果跟2009年、2010年瘋狂炒房時(shí)期房?jī)r(jià)上漲80%比較，確實(shí)是低迷，但并沒(méi)有意義。他認(rèn)為，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，直接根據(jù)統(tǒng)計(jì)局上半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，如果用銷售金額除以銷售面積，一到六月份房?jī)r(jià)仍然上漲10%。而在德國(guó)，一年的房?jī)r(jià)才上漲1%，所以樓市低迷根本不存在。

易憲容指出，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)依然很高。他認(rèn)為，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果不調(diào)整，不讓絕大多數(shù)民眾有能力購(gòu)買住房，僅僅通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、保障房來(lái)吃一點(diǎn)別人剩下的飯，那問(wèn)題就來(lái)了，任何一個(gè)正常的好的市場(chǎng)，80%的民眾都能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，只不過(guò)80%的人生活水平不一樣，買不同程度的住房，不能說(shuō)80%的人買不起房，這就是問(wèn)題所在。

抑房?jī)r(jià)重在打擊投機(jī)炒房

房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺(tái)，使市場(chǎng)心態(tài)漸漸發(fā)生轉(zhuǎn)變，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為現(xiàn)在已由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)為“買方市場(chǎng)”，而其中限購(gòu)令的作用是明顯的。但易憲容則認(rèn)為，現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)整中，目前房地產(chǎn)住房銷售下降，并不是限購(gòu)令導(dǎo)致的結(jié)果，而主要是信貸政策導(dǎo)致結(jié)果，如果采取差異化信貸政策并能落實(shí)好，住房?jī)r(jià)格就能下調(diào)。

而對(duì)于 “金九銀十”的樓市走向，易憲容則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重在打擊投機(jī)炒房，控制住投機(jī)炒房，住房市場(chǎng)就能回歸理性。

易憲容介紹說(shuō)：“香港的住房流轉(zhuǎn)稅是多少？如果你買的房半年要賣，流轉(zhuǎn)稅19.25，兩年內(nèi)賣要9.25，我們1.5到3。第二個(gè)來(lái)講，住房交易所得稅，本來(lái)我們有一個(gè)20%的住房交易所得稅，地方政府為了鼓勵(lì)大家買房，把它化解掉，所得稅只有1%。而在日本，住房交易所得稅最高要交75%。”

在談到房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)，易憲容坦言，現(xiàn)在我們的住房主要有兩大功能，一個(gè)投資，一個(gè)消費(fèi)，住房已成為大家掙錢、炒作的工具。他表示，要通過(guò)稅收的政策把住房的投機(jī)炒作限制住，“買了住沒(méi)關(guān)系，買了賣出去讓你血本無(wú)歸，這樣就足夠打擊樓市投機(jī)行為?！?/p>

他還表示，政府如果在稅收方面出臺(tái)嚴(yán)厲一點(diǎn)的政策，房?jī)r(jià)肯定會(huì)調(diào)整，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題，就是要讓投機(jī)炒作無(wú)利可圖。

房地產(chǎn)泡沫破裂后果嚴(yán)重

房地產(chǎn)泡沫破滅會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)泡沫一旦真正破裂，可能比美國(guó)金融危機(jī)還厲害。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容在做客中新網(wǎng)時(shí)作出上述判斷。

易憲容表示，房?jī)r(jià)降是必然的，他說(shuō)：“我研究過(guò)世界所有房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)然泡沫還不大的時(shí)候你可以拖市，當(dāng)泡沫大的時(shí)候就完了，你再怎么拖也不行。”

易憲容還認(rèn)為，房產(chǎn)泡沫一定會(huì)破滅，而且影響嚴(yán)重。他說(shuō)：“比如2008年的金融危機(jī)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)引起的，他們泡沫比我們小得多，但法律體系好得多，信用體系好得多，即使這樣都破滅了。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，一定會(huì)導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。而且這個(gè)泡沫一定會(huì)破，誰(shuí)也救不了，等到真正破的時(shí)候，可能比美國(guó)金融危機(jī)還厲害?！?/p>

同時(shí)，對(duì)于上千萬(wàn)套的保障房集中開(kāi)工，易憲容表示，政府本身是沒(méi)有能力做保障房的，而且并沒(méi)有必要如此大規(guī)模的建設(shè)。

他介紹說(shuō)，世界很多國(guó)家保障房的比例，永遠(yuǎn)是5%、6%的，并沒(méi)有生產(chǎn)這么多。 因?yàn)槿绻@樣大規(guī)模的建設(shè)保障房，質(zhì)量上無(wú)法保證，可能會(huì)帶來(lái)更加嚴(yán)重的問(wèn)題。

易憲容認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重在打擊投機(jī)炒房，控制住投機(jī)炒房，住房市場(chǎng)就能回歸理性。

持幣待購(gòu)意義不大

在談到目前樓市慘淡，地產(chǎn)商是否有可能為防止資金斷裂而下調(diào)房?jī)r(jià)時(shí)，易憲容表示，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商資金鏈斷裂的可能性幾乎為零，政策對(duì)持幣待購(gòu)者影響不大。他認(rèn)為，民間信用社的50%的利率，借多少有多少，問(wèn)題的關(guān)鍵不在于資金，而在于建好房子誰(shuí)來(lái)買。

對(duì)于何時(shí)才是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)、現(xiàn)在是否應(yīng)持幣觀望等問(wèn)題，易憲容則表示：持幣待購(gòu)者受政策影響很小，目前不存在所謂的持幣待購(gòu)?！叭绻阏娴挠绣X持幣待購(gòu)，那么外面房子價(jià)格高低對(duì)你影響大嗎？政策出臺(tái)對(duì)你影響大嗎？不大的?！?/p>

同時(shí)，他認(rèn)為，需求與個(gè)人支付能力有關(guān)，如果買不起那就是個(gè)人欲望，工薪階層要買房，需要政府將投機(jī)炒作徹底趕出市場(chǎng)，不要讓公有土地變?yōu)樯贁?shù)人牟利的工具。(