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盡管從7月伊始，北京房價(jià)顯現(xiàn)出了下行的趨勢(shì)，但為了確保全年房價(jià)“穩(wěn)中有降”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，北京市政府還是將行政管控房價(jià)的手段再次升級(jí)。

按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(下稱住建委)的要求，從8月起，在商品住房開發(fā)項(xiàng)目申領(lǐng)預(yù)售許可證前，必須與住建委及其下屬的市場(chǎng)稽查大隊(duì)簽署“不漲價(jià)承諾書”，否則將不予發(fā)放預(yù)售許可證;而一旦開發(fā)商“違背承諾”，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將被處以罰款及至吊銷預(yù)售許可證的嚴(yán)厲處罰。

在此之前，北京市住建委一直通過預(yù)售價(jià)格方面對(duì)開發(fā)商施加影響，要求開發(fā)企業(yè)主動(dòng)降低漲幅，從而達(dá)到控制全年房地產(chǎn)價(jià)格的作用。而在“金九銀十”到來之際，盡管中秋小長假成交慘淡，但對(duì)于房價(jià)控漲已然成為政治目標(biāo)的北京而言，動(dòng)用什么手段來確保“穩(wěn)中有降”的實(shí)現(xiàn)，或許都不意外。

“停漲”承諾

“不簽承諾書，預(yù)售許可證是不可能被審批下來的?！?月13日，北京北部地區(qū)某在售樓盤的項(xiàng)目總經(jīng)理向《中國經(jīng)營報(bào)》記者反映。他所說的“承諾書”，即是承諾開盤后不漲價(jià)的“承諾書”。

記者從多位開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處，均證實(shí)了這一情況的存在。承諾書須由預(yù)售許可證的申領(lǐng)企業(yè)與北京市住建委及其下屬的市場(chǎng)稽查大隊(duì)簽署。按照通行規(guī)制，預(yù)售許可證的審核、批準(zhǔn)工作由住建委市場(chǎng)處負(fù)責(zé);而市場(chǎng)稽查大隊(duì)主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序進(jìn)行監(jiān)督，是住建系統(tǒng)中擁有執(zhí)法權(quán)、處罰權(quán)的部門。

對(duì)于簽署“承諾書”的事宜，北京市住建委官員不愿正面表態(tài)，他只是向記者強(qiáng)調(diào)，北京市政府十分重視房地產(chǎn)調(diào)控，為實(shí)現(xiàn)房價(jià)“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)，保障本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展，確保市場(chǎng)交易秩序的良好，北京市住建委從年初以來采取了一系列的措施，來達(dá)到這一目標(biāo)。

多位開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向記者反映，北京市住建委及其下屬的執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)會(huì)定期召開房地產(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的通氣會(huì)，在這個(gè)通氣會(huì)上，住建委和執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)會(huì)向開發(fā)企業(yè)告知近一階段政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的要求，以及對(duì)預(yù)售價(jià)格、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的要求，并要求項(xiàng)目開發(fā)商配合政府，確定包括價(jià)格在內(nèi)的預(yù)售策略。

“承諾書的方式已經(jīng)執(zhí)行一段時(shí)間了，承諾書的內(nèi)容有幾項(xiàng)：一是承諾維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，不捂盤、不惜售、認(rèn)真執(zhí)行"一房一價(jià)";二是承諾保證市場(chǎng)交易價(jià)格平穩(wěn)，按照批準(zhǔn)的預(yù)售價(jià)格銷售，不突擊漲價(jià)?！鼻笆霰本┍辈康貐^(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)記者說。

接受記者采訪的其他項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，也都證實(shí)了上述內(nèi)容?！巴ǔＧ闆r下，開發(fā)商是比較懼怕市場(chǎng)執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)的，一旦被認(rèn)定銷售違規(guī)行為，最重可以開出吊銷預(yù)售許可證的罰單?！北本┧姆铰?lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向記者表示。

全程干預(yù)

圍繞預(yù)售價(jià)格“停漲”，包括富力、首創(chuàng)在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人均向記者反映，住建委對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的全過程，從今年4月開始，已經(jīng)展開了“全程干預(yù)”，“停漲承諾書”的“前置”，只是這一系列干預(yù)手段的最終落地體現(xiàn)。

記者了解到，住建委對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，基本圍繞價(jià)格展開。首創(chuàng)置業(yè)一位不愿具名的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，住建委從4月開始即通過不同方式知會(huì)開發(fā)企業(yè)，對(duì)于開發(fā)企業(yè)申報(bào)項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格超出區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)10%的，一般不予批準(zhǔn)預(yù)售許可。

“每個(gè)項(xiàng)目在申請(qǐng)預(yù)售許可的過程中，都要與住建委反復(fù)的溝通定價(jià)策略的問題，我們要猜住建委能夠承受的價(jià)格上限，否則就申請(qǐng)不下來?！彼嘎?，此后這種干預(yù)的范圍逐步擴(kuò)大，對(duì)于已開盤項(xiàng)目的后期，原則上不接受“漲價(jià)”的預(yù)售申請(qǐng)。

同時(shí)，記者了解到，對(duì)于同期房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同類型產(chǎn)品的銷售進(jìn)度與節(jié)奏安排，住建委也會(huì)提出自己的“意見”，“通常會(huì)要求同項(xiàng)目中較貴的產(chǎn)品先賣，便宜的后賣?！鼻笆鲈谑垌?xiàng)目的負(fù)責(zé)人向記者表示。楊少鋒認(rèn)為，這一干預(yù)手段，主要是與其他同期在售的樓盤取得價(jià)格上的平衡，保證北京當(dāng)期房價(jià)的總體平穩(wěn)。

穩(wěn)中有降

“不出意外，我認(rèn)為今年北京房價(jià)穩(wěn)中有降是沒有太大問題的?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長陳國強(qiáng)向記者表示。

2011年，國務(wù)院要求地方政府依據(jù)當(dāng)?shù)厝司芍涫杖搿⒔?jīng)濟(jì)增速發(fā)展目標(biāo)和當(dāng)?shù)鼐用褓彿恐Ц赌芰θ?xiàng)指標(biāo)制定并公布本地區(qū)房地產(chǎn)調(diào)控以及房價(jià)漲幅的控制目標(biāo)，在截止日到來前，北京市率先提出，通過深入落實(shí)中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策，實(shí)現(xiàn)2011年度房價(jià)“穩(wěn)中有降”。迄今為止，北京也是唯一一個(gè)提出房價(jià)“穩(wěn)中有降”的特大型城市。

“實(shí)際上現(xiàn)在住建委批準(zhǔn)的擬預(yù)售價(jià)格，與成交價(jià)格相比，是高的;也就是說，實(shí)際成交價(jià)都會(huì)低于這個(gè)批準(zhǔn)的擬預(yù)售價(jià)格，這個(gè)建委批準(zhǔn)的價(jià)格，在業(yè)內(nèi)被稱為"面價(jià)"，同時(shí)，公司還有一個(gè)核定出來的成本價(jià)，開發(fā)商在兩個(gè)價(jià)之間取中，同時(shí)倒算出各種折扣，最終形成成交價(jià)?！币晃灰痪€房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者說。所以他認(rèn)為，即便只看數(shù)字，實(shí)際成交價(jià)較建委批準(zhǔn)的“面價(jià)”，就已經(jīng)是下調(diào)了的，反映在市場(chǎng)數(shù)據(jù)的反饋上，就已經(jīng)是“降價(jià)”了。

與這種定價(jià)管理的方式一并，成交量的冰點(diǎn)的逼近，也確保“穩(wěn)中有降”的實(shí)現(xiàn)。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，中秋小長假3天，北京商品住宅期房、現(xiàn)房、存量住房成交僅為407套，創(chuàng)下小長假以來的新低。在3個(gè)多月前的勞動(dòng)節(jié)小長假，盡管調(diào)控政策嚴(yán)厲，3天假期北京樓市住宅成交的總量還高達(dá)1404套。而在往年，五一的成交量通常要低于九十兩月假期的成交量。