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現(xiàn)實(shí)生活中，由于不動(dòng)產(chǎn)更值錢，與老百姓生活、工作更為密切，因此，對(duì)于確定物的歸屬權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)登記，物權(quán)法以濃墨重彩加以規(guī)范，細(xì)分起來(lái)，涉及到12項(xiàng)制度。今日刊登的“教你用好物權(quán)法”第一期，主要介紹其中的5項(xiàng)制度。

登記生效制度

通俗解釋：登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的物權(quán)

張女士夫婦購(gòu)買了位于南京奧體中心的一套商品房，當(dāng)時(shí)由于種種原因，這套由夫妻倆出資的房屋，產(chǎn)權(quán)人僅登記了未成年女兒一人的名字。那么這套房屋的所有權(quán)人該如何確定？

劉克希說(shuō)，《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的 除外。依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！辈粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效，即登記才有物權(quán)，不登記沒(méi)有物權(quán)， 而且登記在誰(shuí)名下，就是誰(shuí)的物權(quán)。這套房屋雖然由張女士夫婦出資購(gòu)買，但他們自愿將房屋所有權(quán)登記在他們未成年的女兒名下，所以他們的未成年女兒就是這套 房屋的唯一的所有權(quán)（物權(quán)）人，張女士夫婦不是權(quán)利人，也不是共有權(quán)利人。

當(dāng)然，有一種例外情形，即夫妻關(guān)系存續(xù)期間一方或雙方所購(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)，即使登記在一人名下，只要夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)沒(méi)有特別約定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)婚姻法對(duì)夫妻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)有特別規(guī)定。

統(tǒng)一登記制度

通俗解釋：房產(chǎn)證和土地證合一

劉克希說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是一項(xiàng)全新的法律制度。我國(guó)目前實(shí)行的是“多部門登記”、“分散登記”。例如某公民買了一套住宅，要進(jìn)行登記，需 要跑兩個(gè)部門、交兩套資料、交兩次費(fèi)、領(lǐng)兩個(gè)證。首先要到房管部門交一套資料、交一次費(fèi)、領(lǐng)取“房屋所有權(quán)證”，然后還要到國(guó)土資源管理部門交一套資料、 交一次費(fèi)、領(lǐng)取“土地使用權(quán)證”，前者蓋的是房產(chǎn)管理局的章，后者蓋的是人民政府的章。如果遇到抵押，問(wèn)題會(huì)更復(fù)雜。

雖然“兩證合一”是必然，物權(quán)法也對(duì)此作了規(guī)定，提出統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、法規(guī)作出規(guī)定；在此之前，地方性法規(guī)可 以本法作出規(guī)定。由于到目前為止物權(quán)法沒(méi)有規(guī)定這一制度的具體實(shí)施時(shí)間，我省地方性法規(guī)亦未對(duì)此作出規(guī)定，因此目前尚無(wú)法實(shí)施這一制度。這也是不動(dòng)產(chǎn)登記 涉及的12個(gè)制度中，10月1日起唯一一個(gè)暫時(shí)不能施行的制度。

合同與登記相區(qū)別制度

通俗解釋：簽了合同不登記，沒(méi)用

兩年前，王先生一位好友要賣房，他與朋友協(xié)商，以13萬(wàn)元買下。隨后，王先生付給好友10萬(wàn)元后舉家搬了進(jìn)去，一住就是兩年。這期間，尚欠 3萬(wàn)元余款未付。同時(shí)，王先生也沒(méi)要求朋友辦理過(guò)戶登記。日前，王先生突然接到好友通知，稱不愿賣房了，并將王先生兩年前付的10萬(wàn)元退還給他。目前房?jī)r(jià) 翻番，其朋友以30萬(wàn)元價(jià)格已把房子賣給了別人。王先生對(duì)此房屋是否有權(quán)主張權(quán)利？

劉克希說(shuō)，《物權(quán)法》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自 合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。 根據(jù)物權(quán)法本意，此處的合同效力僅僅是指?jìng)鶛?quán)效力，而不是物權(quán)效力。”這里特別強(qiáng)調(diào)，必須進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，才能發(fā)生物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓的效力。具體到上 面這個(gè)例子，王先生雖然跟朋友商定購(gòu)房合同，而且付清了大部分房款，但由于沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓登記（即過(guò)戶登記），因此該房屋仍屬王先生的朋友所有，其朋友仍有 權(quán)處分（出賣）自己名下的這套房產(chǎn)。王先生不享有該房屋的物權(quán)（所有權(quán)），因此他只能根據(jù)購(gòu)房合同請(qǐng)求其朋友承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。物權(quán)法的實(shí)施，將有 效消除產(chǎn)權(quán)交易中的“灰色地帶”。

預(yù)告登記制度

通俗解釋：防止期房“一房多賣”

周小姐2006年5月在南京一新樓盤買了一套128平方米的房子，與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋買賣合同并交納首付款后，開(kāi)發(fā)商卻遲遲未按照合同的約定交房。日前周小姐再次去交涉時(shí)，發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商已擅自將該房屋賣給了自己的售樓小姐，而且合同已經(jīng)備案、。

劉克希說(shuō)，物權(quán)法設(shè)立的預(yù)告登記制度，進(jìn)一步完善了不動(dòng)產(chǎn)登記，可以有效防止“一房多賣”、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益。預(yù)告登記制度，是指當(dāng)事人簽訂 買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記；預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力，也 就是后面的買賣不能算數(shù)。

10月1日起，購(gòu)房人和賣房人簽訂買賣合同后，要記著按照合同約定先到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理預(yù)告登記，然后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。只要購(gòu)房人辦理了預(yù)告登記，賣房人如果再將該房另外出售給他人，這“另外出售”就不可能

發(fā)生物權(quán)效力，也就是說(shuō)，該房只能賣給進(jìn)行了預(yù)告登記的購(gòu)房人，其他任何人不可能再取得此房的產(chǎn)權(quán)。（提醒：從可以辦理預(yù)告登記之日起3個(gè)月內(nèi)，務(wù)必進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，否則預(yù)告登記就會(huì)失效。）

按件收費(fèi)制度

通俗解釋：43平方米房和200平方米房收費(fèi)同樣

劉克希說(shuō)，10月1日后，不動(dòng)產(chǎn)登記按件收取費(fèi)用，而不因不動(dòng)產(chǎn)面積多少、體積大小、價(jià)值高低而有所不同。例如，某公民一套43平方米的住 房和另一公民200平方米的住房，雖然面積、價(jià)值相差數(shù)倍，但他們交付的不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用是相同的。此外，住房還能以幢、院為“件”進(jìn)行登記。他同時(shí)指出， 物權(quán)法實(shí)施后，無(wú)論國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門有關(guān)收費(fèi)的規(guī)定是否已經(jīng)出臺(tái)，凡是違反物權(quán)法這一規(guī)定的行為，均視為違法，法院應(yīng)當(dāng)予以撤銷。據(jù)了解， 目前南京已經(jīng)實(shí)施了按件收費(fèi)，商品房買賣每件收費(fèi)80元。本報(bào)記者于英杰

■名詞解釋

物權(quán)法：調(diào)整因“物”的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的法律。由于“物”的歸屬和利用會(huì)受到侵害，物權(quán)人的權(quán)利受到侵害時(shí)，物權(quán)法將給予保護(hù)，因此由“歸屬”和“利用”還引申出“保護(hù)”，也受物權(quán)法調(diào)整。

物權(quán)：權(quán)利人依法對(duì)特定的“物”，享有直接支配和排除他人干涉的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！拔铩卑ú粍?dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和法定權(quán)利。