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首先，“訂金”在法律上并沒有嚴(yán)格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預(yù)訂之意。 而“定金”在法律上有比較嚴(yán)格的界定。定金依法律性質(zhì)不同可以有多種分類，如證約定金、成約定金、違約定金、立約定金等。我國定金在《擔(dān)保法》上是債的一種擔(dān)保方式，在《合同法》上是承擔(dān)違約責(zé)任形式之一，其基本法律性質(zhì)是違約定金，并具有擔(dān)保合同履行的性質(zhì)?！岸ń稹钡淖饔糜袃煞N情形： 1、合同正常履行時，定金充作價款或由交付方收回； 2、合同不履行時，適用定金罰則：即交付方違約的，無權(quán)收回；接受方違約的，應(yīng)雙倍返還。

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

1、在“房屋認(rèn)購書”中約定的為“訂金”：《商品房銷售管理辦法》(2001年6月1日起施行)第二十二條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受方收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受方返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定?！贝朔N情況下，買受人可與出賣人詳細(xì)約定“訂金”的性質(zhì)，否則到時想要主張“定金”的權(quán)利的話,將不會被人民法院支持。

2、在“房屋認(rèn)購書”中約定的為“定金”：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(2003年6月1日起施行)第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！币簿褪钦f，買房人簽訂認(rèn)購書、正式簽訂《商品房買賣合同》前，如果因?yàn)橘I受人一方的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以不退還定金。但是，如果因?yàn)橘I賣雙方的原因，比如合同不能協(xié)商一致，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。