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9月9日，北京市住建委公布了“京版拆遷條例”的三個(gè)配套文件的征求意見稿。征求社會(huì)各界意見。備受關(guān)注的拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)選定，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償在配套文件中均作出明確規(guī)定。今年年初，國務(wù)院出臺(tái)了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。今年6月，《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見》出臺(tái)。

停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償三項(xiàng)條件

●被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑　

●有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋　

●已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證

A 非住宅經(jīng)營補(bǔ)償評(píng)估公式

1 以自有非住宅房屋，從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。

備注：月凈利潤(rùn)是指生產(chǎn)經(jīng)營者利用被征收房屋，在停產(chǎn)停業(yè)期間每月平均能夠獲取的凈利潤(rùn)，按征收時(shí)上一年度月平均凈利潤(rùn)計(jì)算。員工生活補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按北京市上年度全市月平均基本生活保障標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。修正系數(shù)基準(zhǔn)值為1，根據(jù)企業(yè)經(jīng)營狀況和市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)行修正。

2 承租非住宅房屋的：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)=（房地產(chǎn)月租金+月凈利潤(rùn)×修正系數(shù)+員工月生活補(bǔ)助）×停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償期限。

B 住宅生產(chǎn)經(jīng)營一次性補(bǔ)償

按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際確定。如果被征收人對(duì)一次性補(bǔ)償金額有異議的，可以申請(qǐng)?jiān)u估確定。

1 安置保障 《北京市國有土地上房屋征收與補(bǔ)償中住房保障優(yōu)先配租配售管理辦法》

拆遷戶無需搖號(hào)可得保障房

征收國有土地上個(gè)人住宅，被征收人符合北京公租房、廉租房、經(jīng)適房或限價(jià)房條件，通過資格審核的，作出房屋征收決定的區(qū)、縣政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障，對(duì)被征收人直接配租、配售。

這意味著，通過資格審核，可配租配售保障房的被征收家庭，可以不用參加各區(qū)縣的公開搖號(hào)，而是直接提供保障房房源讓其選房。據(jù)了解，對(duì)于被征收人住房保障的資格審核，與北京其他保障房家庭的資格審核完全相同，也將采取“三級(jí)審核、兩級(jí)公示”的辦法。

■ 措施

住保部門拆遷現(xiàn)場(chǎng)受理申請(qǐng)

征求意見稿規(guī)定，區(qū)縣政府應(yīng)根據(jù)房屋征收補(bǔ)償計(jì)劃和保障房建設(shè)計(jì)劃，優(yōu)先安排建設(shè)保障房，滿足符合住房保障條件的被征收人使用。

同時(shí)，各區(qū)、縣在房屋征收與補(bǔ)償工作過程中，應(yīng)組織區(qū)、縣及街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）住保部門到現(xiàn)場(chǎng)辦公，建立綠色通道，簡(jiǎn)化審核程序，壓縮審核時(shí)限，現(xiàn)場(chǎng)受理、審核、公示被征收家庭申請(qǐng)。在5個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)登記家庭的初審，并在現(xiàn)場(chǎng)組織為期5日公示。區(qū)縣住保部門在5個(gè)工作日內(nèi)完成復(fù)審，并報(bào)市住房保障管理部門備案。

被征收人符合廉租住房申請(qǐng)條件的，可以申請(qǐng)廉租實(shí)物配租。如果被征收家庭已選擇某種形式的住房保障后，不得再參加保障房公開搖號(hào)配租、配售。

2 價(jià)格評(píng)估 《北京市國有土地上房屋征收房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定辦法》

拆遷戶選擇價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)

被征收房屋的補(bǔ)償價(jià)格，是由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)來測(cè)算的?！掇k法》規(guī)定，區(qū)縣房屋征收部門將公布審核通過的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，由被征收人來協(xié)商選定。

征求意見稿規(guī)定，市住建委將根據(jù)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、監(jiān)管記錄、社會(huì)反映等，建立評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，并向社會(huì)公布。進(jìn)入名錄的評(píng)估機(jī)構(gòu)要具備房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)，同時(shí)不能有出具虛假或重大錯(cuò)誤評(píng)估報(bào)道等不良記錄。沒有列入該名錄的，不得承接房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

■ 措施

協(xié)商不成投票選評(píng)估機(jī)構(gòu)

房屋征收時(shí)，區(qū)縣房屋征收部門首先公開發(fā)布房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)可以提出申請(qǐng)，區(qū)縣房屋征收部門審核后，公布入圍機(jī)構(gòu)的名單。

隨后，征收部門將組織被征收人協(xié)商選定評(píng)估機(jī)構(gòu)并公布。

協(xié)商不成的，區(qū)縣房屋征收部門可以采取投票方式，根據(jù)多數(shù)意見，選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。也可以采取公開搖號(hào)的方式隨機(jī)選定。搖號(hào)工作將進(jìn)行全程錄像，公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)公證。

如果被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不協(xié)商，造成無法按期選定，將由房屋征收部門從報(bào)名的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中搖號(hào)確定。

而如果某個(gè)征收項(xiàng)目沒有評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名，則從機(jī)構(gòu)名錄中選定不低于5家機(jī)構(gòu)，供被征收人協(xié)商選定、投票選定或搖號(hào)選定。

3 停產(chǎn)補(bǔ)償 《北京市國有土地上房屋征收停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償暫行辦法》

停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償需納稅憑證

因國有土地上房屋征收，造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，將給予被征收人一定的補(bǔ)償。并公布了補(bǔ)償評(píng)估的計(jì)算公式。而如果是用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，則將按照實(shí)際經(jīng)營面積，給予每平方米800元至3000元的一次性補(bǔ)償。

被征收房屋如果符合三項(xiàng)條件，應(yīng)當(dāng)給予被征收人停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償：被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或經(jīng)有關(guān)部門認(rèn)定為合法建筑；有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋；已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。

■ 措施

補(bǔ)償應(yīng)包括員工生活補(bǔ)助

如果被征收房屋是非住宅的，將由征收雙方按照房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素協(xié)商確定停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償金額；協(xié)商不成的，由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。征求意見稿還提出了補(bǔ)償評(píng)估的計(jì)算公示。而如果生產(chǎn)經(jīng)營單位或個(gè)人承租非住宅房屋的，也有相應(yīng)的計(jì)算公式。

按照老版的“北京市城市房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見”，只有非住宅房屋才能獲得停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，此次新版實(shí)施意見的配套文件則規(guī)定，如果是用住宅房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，則將按照實(shí)際經(jīng)營面積每平方米800元至3000元給予一次性補(bǔ)償，具體標(biāo)準(zhǔn)由各區(qū)縣房屋征收部門結(jié)合本地區(qū)實(shí)際確定。如果被征收人對(duì)一次性補(bǔ)償金額有異議的，可以申請(qǐng)來評(píng)估確定。

市房協(xié)副秘書長(zhǎng)陳志

目前，北京的保障房都設(shè)有一定的準(zhǔn)入門檻，最為寬松的限價(jià)房，要求4口及以上的家庭年收入不能超過76萬元。目前的拆遷補(bǔ)償分為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。即直接給補(bǔ)償款，或提供安置房。補(bǔ)償款或安置房給予了拆遷家庭后，該家庭的資產(chǎn)或住房面積就很有可能不符合保障房的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)。

過去對(duì)于由誰來選定評(píng)估機(jī)構(gòu)，并沒有清晰的規(guī)定。明確由被征收人來選定，這是進(jìn)步。

但被征收人的選擇是要在區(qū)縣房屋征收部門公布的名單中，在一個(gè)劃定的圈子里。也有可能出現(xiàn)被征收人不信任這份名單，希望自己來選擇的情況。如果被征收人不愿意選擇房屋征收部門公布的評(píng)估機(jī)構(gòu)，建議也可以自行選擇符合條件的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

目前，北京因拆遷導(dǎo)致的停產(chǎn)停業(yè)，大部分的補(bǔ)償都是雙方協(xié)商確定，最終協(xié)商的補(bǔ)償期限都大大超過4到5個(gè)月。

4到5個(gè)月的補(bǔ)償期限是否太短？對(duì)自有住宅經(jīng)營每平方米800元至3000元的一次性補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)公布標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)算方式，讓大家了解到該標(biāo)準(zhǔn)是如何計(jì)算出來的。（馬力）