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有業(yè)內(nèi)專家分析認為，目前的住房保障制度運行存在一些問題，突出表現(xiàn)之一是占城鎮(zhèn)居民相當比重的“夾心層”居民的住房保障問題沒有很好地解決。中央多次下發(fā)針對公租房建設的專項文件，說明了未來保障房建設重心將向公租房轉移，其將成為保障房體系中的中堅力量。

然而，對于今年開建220萬套公租房這項“死任務”，資金短缺仍是最大問題。同時，公租房未來的運營和退出機制尚未成熟，也成為阻礙企業(yè)參與公租房建設的一大障礙。這兩大瓶頸未破，公租房可持續(xù)發(fā)展模式仍待探索。

多渠道填補資金缺口

“馨寧公寓2008年立項，原本用作經(jīng)適房，后來轉為公租房。上海新建的公租房小區(qū)一個都沒有動工?！币晃徽畠?nèi)部人士向記者透露，上海第一個新建公租房項目是位于徐匯區(qū)“龍南佳苑”，政府要求該項目今年10月底必須動工。但據(jù)記者了解，該項目的建設資金目前尚未全部到位，還在多方籌措之中。

資金問題目前成為公租房建設中最大瓶頸。在各種保障房類型中，公租房由于利潤率低、資金回流慢等現(xiàn)實問題，社會企業(yè)參與公租房建設的熱情一直不高，資金也始終非常匱乏。今年計劃新開工的1000萬套保障房所需投資的1.3萬億元中，5000億元由政府出資， 8000億元由社會機構投資，而220萬套公租房建設所需的大約2000多億元尚無著落。

7月11日，財政部與住建部聯(lián)合下發(fā)《關于多渠道籌措資金確保公共租賃住房項目資本金足額到位的通知》，明確提出，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中配建及由企業(yè)投資建設的公租房，其項目資本金由相關企業(yè)自行解決，政府可通過投資補助、貸款貼息等優(yōu)惠政策予以支持。

事實上，國家為推動各地公租房建設也先后出臺了多個文件。2010年6月，七部委聯(lián)合出臺《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，明確了融資途徑，但由于公租房不能出售、租金低致使資金回籠慢，金融機構迫于商業(yè)考慮對其融資并不積極。同年9月，財政部和國稅總局下發(fā)《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》，減免了契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和土地增值稅六種稅收。2010年10月，財政部、國家發(fā)改委、住建部三部委聯(lián)合下發(fā)《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》，明確提出要利用貸款貼息和計提土地出讓凈收益10%等四個途徑引導公租房建設。

雖然目前各地公租房建設的資金瓶頸尚未全面突破，但從個案來看，不論是重慶通過高息信托籌集公租房資金，還是上海利用公積金增值收益收購公租房項目，都是對突破公租房建設資金瓶頸這一難題的有益嘗試。

資金退出渠道尚不順暢

公租房面臨的最大問題就在于產(chǎn)權的退出和資產(chǎn)的流轉問題。目前相關政策對于公租房產(chǎn)權流轉的規(guī)定并不明晰，如果只能作為固定資產(chǎn)持有，不能流通，相關各方的參與熱情都不會高。

據(jù)上海一位政府內(nèi)部人士告訴記者，僅靠未來的租金收入，上海公租房建設的資金投入和土地投入根本無法回收，僅能維持一般的運營和管理。公租房如何尋求一套可持續(xù)發(fā)展模式，成為阻礙其大規(guī)模建設的另一大瓶頸。

曾于今年年初前往重慶調(diào)研公租房建設情況的莫尼塔投資發(fā)展有限公司地產(chǎn)分析師施琪告訴記者，重慶模式在償還本金方面，計劃用商業(yè)部分的出售提供一定支持，因為商業(yè)部分按市價出售，比起綜合建設成本可高出數(shù)倍，10%的商業(yè)部分若全部出售，能償還20%—30%的貸款本金。而更重要的支持則來源于公租房自身的出售，在重慶設計的“公租房轉讓市場”中，由政府和個人進行交易，既避免其變相流通到市場上成為某些人牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社會資金成為公租房建設有利的支持。

然而，重慶模式的核心問題在于，公租房資產(chǎn)能否以某種方式變現(xiàn)，而這正是有關專家學者及市場人士爭論的焦點。目前，包括ST國藥和中天城投在內(nèi)的企業(yè)都對公租房建設及運營模式進行了初步探索，但至今尚未找到一套具有普適性的成功模式。