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一直以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就是奸商的代名詞--他們唯利是圖，不遺余力地壓榨老百姓的血汗錢(qián)，任憑道德的審判也難撼利益熏心；他們面目猙獰，公開(kāi)叫囂沒(méi)有義務(wù)為窮人蓋房子，面對(duì)板磚無(wú)數(shù)，卻也能閑庭信步，心安理得；同樣也是他們，能為自己的私生活揮金如土，而面對(duì)骨肉同胞的不幸遭遇卻一毛不拔，冷眼旁觀…… 　　

凡此種種，國(guó)人對(duì)開(kāi)發(fā)商群體的集體譴責(zé)，甚至將其推上道德的審判臺(tái)，原因無(wú)外乎在既有的體制下住房承載了國(guó)人過(guò)多的不可承受之重。 　　

作為這個(gè)群體中的一員，筆者捫心自問(wèn)，良知尚在，故受朋友之邀，將自己從業(yè)１０余年的經(jīng)驗(yàn)匯編成文，希望能為有置業(yè)需求的朋友提供一些有益的見(jiàn)解。 　　

·購(gòu)房陷阱一：售后返租，看上去很美

住宅項(xiàng)目基本上不會(huì)采用售后返租的銷(xiāo)售模式，而一些地段較差的商業(yè)項(xiàng)目大多會(huì)采用這種伎倆。但是這些項(xiàng)目往往孕育著多重風(fēng)險(xiǎn)，甚至是一些致命的風(fēng)險(xiǎn)。 售后返租，顧名思義，就是開(kāi)發(fā)企業(yè)將物業(yè)銷(xiāo)售給購(gòu)房人，同時(shí)再與購(gòu)房人簽訂面向特定租賃對(duì)象、特定期限和特定回報(bào)率的租賃合同。 　　

舉例來(lái)說(shuō)，有一大型商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)將項(xiàng)目拆分銷(xiāo)售給眾多購(gòu)房者，同時(shí)這些購(gòu)房者將已購(gòu)物業(yè)出租給開(kāi)發(fā)企業(yè)指定的租賃對(duì)象３年時(shí)間，為此開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)在租賃期內(nèi)每年支付給購(gòu)房者當(dāng)時(shí)購(gòu)房款８%的租金作為回報(bào)。而這３年的租金可以一次性折抵購(gòu)房款，也就是說(shuō)假如當(dāng)初１００００元一平米的物業(yè)，只要你簽訂了這個(gè)租賃合同，即可用７６００元一平米的價(jià)格購(gòu)得，但是前３年的租賃期間你將收不到任何回報(bào)，只能等３年后重新簽訂租賃合同，再約定租金。 　　

先讓我們來(lái)分析一下，為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)采用這種銷(xiāo)售模式： 　　

1、投其所好，便于銷(xiāo)售。開(kāi)發(fā)企業(yè)就是看中一些購(gòu)房人貪圖省心，租給開(kāi)發(fā)企業(yè)或者其指定的企業(yè)后省去了自己奔波出租的麻煩。 　　

2、讓銷(xiāo)售更有噱頭。這些商業(yè)項(xiàng)目往往地段比較差，難以形成商業(yè)氣候或者需要較長(zhǎng)時(shí)間的培育，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠速度慢，財(cái)務(wù)成本上升等原因。所以就將其包裝成理財(cái)產(chǎn)品來(lái)賣(mài)，以總價(jià)小、回報(bào)穩(wěn)定、坐擁物業(yè)升值來(lái)打動(dòng)購(gòu)房者。 　　

3、占有溢價(jià)利潤(rùn)。這類項(xiàng)目往往采用先提價(jià)后返租的方式來(lái)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售價(jià)格一般都比周邊散售類同性質(zhì)非返租物業(yè)要高出許多。即便是返租額抵扣后也不見(jiàn)得要比周邊類項(xiàng)目?jī)r(jià)格低。 　

4、轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)。這類項(xiàng)目基本上不會(huì)和購(gòu)房者簽訂太長(zhǎng)時(shí)間的返租合同，因?yàn)榉底庵皇菫榕浜箱N(xiāo)售，將項(xiàng)目銷(xiāo)售一空這才是目的。所以簽個(gè)３年的返租合同就足夠了。不過(guò)關(guān)鍵就是這個(gè)３年（商業(yè)項(xiàng)目的培育期一般就是開(kāi)始的這３年），如果商業(yè)項(xiàng)目培育成功，開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利點(diǎn)就是吃租金的差價(jià)；如果商業(yè)項(xiàng)目培育失敗，開(kāi)發(fā)企業(yè)是絕對(duì)不會(huì)吃虧的，反正已經(jīng)賣(mài)完了，最壞的打算就是付３年的租金，然后拂袖而去，所有的風(fēng)險(xiǎn)也只能由購(gòu)房者自己承擔(dān)。 　　

再讓我們分析一下購(gòu)房者可能存在的風(fēng)險(xiǎn)： 　　

1、如果遇到無(wú)良開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)，則會(huì)成立一個(gè)獨(dú)立的殼公司作為特定的租賃公司，而不會(huì)以開(kāi)發(fā)企業(yè)出面承租這些已經(jīng)銷(xiāo)售的物業(yè)。這樣一來(lái)即使今后經(jīng)營(yíng)不善，殼公司申請(qǐng)破產(chǎn)即可，不會(huì)波及到開(kāi)發(fā)企業(yè)。殼公司一旦破產(chǎn)，那么原先對(duì)購(gòu)房者的所有承諾都將成為一紙空文。更別說(shuō)今后每年的返租額了。 　　

2、如果以租金的形式返還，承租方現(xiàn)金的支出必須要有財(cái)務(wù)憑證，所以他們必定會(huì)索要，一般返租合同肯定不會(huì)涉及到這點(diǎn)，或者是被開(kāi)發(fā)企業(yè)故意忽略了，忽略的目的就是把住對(duì)自己有利的證據(jù)，以備不時(shí)之需--很多人是不愿意提供的，因?yàn)閲?guó)內(nèi)對(duì)房屋出租的稅率雖然各地都不一樣，但加上地方附帶稅種后都挺高的。 　　

3、物業(yè)的外墻、樓頂和室內(nèi)廣告牌位的使用是會(huì)產(chǎn)生收益的，但這些收益已經(jīng)被承租方支付的固定收益覆蓋，所以這些收益往往被購(gòu)房者忽略，而被開(kāi)發(fā)企業(yè)私吞。 　　

4、買(mǎi)的永遠(yuǎn)沒(méi)有賣(mài)的精。在這類項(xiàng)目銷(xiāo)售前，開(kāi)發(fā)企業(yè)是做過(guò)仔細(xì)核算的，先提多少價(jià)格，再給多少的返租額，給幾年，都被反復(fù)計(jì)算，宗旨就一個(gè)：利潤(rùn)的最大化。所以這類返租物業(yè)就是開(kāi)發(fā)企業(yè)玩的數(shù)字游戲而已，吃虧的永遠(yuǎn)是購(gòu)房者。 　　

5、這些返租類物業(yè)最大的問(wèn)題在于租賃期滿后的再續(xù)問(wèn)題。如果有一批購(gòu)房者不續(xù)簽租賃合同，那么商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)一性將無(wú)從談起。直接的后果是越做越亂。一旦亂了，物業(yè)的商業(yè)價(jià)值就低了。 　　

所以這些售后返租類的項(xiàng)目存在著巨大的不確定性，而這些不確定性對(duì)于處于弱勢(shì)的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)就是風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然我并不是反對(duì)所有的售后返租類項(xiàng)目，只是這類好項(xiàng)目鳳毛麟角，太難甄別，關(guān)鍵還是要認(rèn)品牌企業(yè)，不過(guò)也要當(dāng)心偽品牌企業(yè)。我建議對(duì)于一般的購(gòu)房者還是不要拿著可能是一輩子的積蓄去賭這一把。