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廣州市國有土地上房屋征收與補償新規(guī)已獲原則通過 行政強拆將成歷史

就近安置將成舊城改造主流

越秀區(qū)相關(guān)部門近日正式公布了東濠涌二期（中北段）最新整治思路，不過備受關(guān)注的征收補償方案仍在研究當(dāng)中。除了東濠涌二期項目外，廣州目前多個正在推進的舊改項目也都采取了“陽光拆遷”的模式，今后將得到進一步的明文規(guī)范。

記者獲悉，廣州市政府日前討論并原則通過了《廣州市國有土地上房屋征收與補償實施意見（試行）》。今后，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，區(qū)房屋征收部門更應(yīng)當(dāng)提供改建地段房屋或就近地段的房屋供被征收人選擇。

與以往開發(fā)商也可充當(dāng)拆遷主體不同，今后廣州將建立“市區(qū)聯(lián)動、以區(qū)為主”的國有土地上房屋征收新機制，各區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國有土地上房屋征收與補償工作由各區(qū)政府依法決定；市級以上重大項目、跨區(qū)項目以及市政府認為需要統(tǒng)籌的項目，由市政府直接決定。有專家分析，在這一新的房屋征收機制下，加上今年區(qū)級政府的拆遷安置房也將納入籌集保障房的任務(wù)統(tǒng)計口徑中，廣州今后的舊改項目中，原址回遷或就近安置將成為主流。

個案進展

南華西項目11月底完成回遷回購

記者發(fā)現(xiàn)，近年來廣州在推行“陽光拆遷”的過程中，原址回遷或就近安置在不少舊改項目中都已經(jīng)紛紛試水。3年前，作為廣州首個原址回購限價房的舊城改造項目，南華西改造（一期）獲得了被征收市民大力支持，被征收住宅房屋所有權(quán)人在領(lǐng)取貨幣補償后，按7500元/平方米購買回遷房，如果回遷房面積超出被拆遷面積的，超出部分按照市場價回購，但不得超出10平方米。

記者昨日在南華西改造（一期）的施工現(xiàn)場外看到，兩棟用于回遷的18層回遷樓已經(jīng)封頂，外墻也裝修一新。記者昨日從廣州市國土房管局海珠分局了解到，海珠區(qū)方面已經(jīng)要求開發(fā)商務(wù)必按時按質(zhì)交付回遷回購房，確保今年11月底完成回遷回購，同時務(wù)必將物業(yè)管理費降到最低，充分考慮回購戶的消費能力。

記者了解到，南華西改造(一期)項目中私房住戶中逾105戶選擇了原址回購住房，占私房業(yè)主總數(shù)約七成。

記者發(fā)現(xiàn)，目前廣州正在推進的多個重點舊改項目，不少都把就近安置作為選項之一。像本周公布的東濠涌二期中北段整治最新思路中，也提出房屋征收補償方案擬采取周邊地塊房屋置換的辦法。

而在一些舊城項目的改造計劃中，也希望通過項目之間的捆綁來解決就近安置的問題。隨著南華西一期項目的順利推進，南華西二期的安置也提到日程上來，根據(jù)初步設(shè)計方案是有望與草芳圍改造項目“捆綁”進行，意在抽疏老城區(qū)密度的南華西二期項目中，被拆遷的居民很可能被安置到草芳圍地區(qū)“臨江而建”的復(fù)建房中。

此前已經(jīng)開始征詢民意的海珠橋南項目，也擬采取貨幣補償結(jié)合就近回遷安置的方式實施征收。

目前，廣州舊城改造實行兩輪征詢制度，第一輪征詢改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶數(shù)的比例達到90%(含90%)以上的，方可啟動改造。第二輪，征詢改造區(qū)域居民對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋征收補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)達到2/3或以上的，方可具體實施改造。

規(guī)定解讀

征房不以營利為目的 產(chǎn)權(quán)調(diào)換要補差價

據(jù)悉，廣州擬在今后的規(guī)定中明確，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。此外，行政強拆也將走入歷史。新規(guī)定擬明確，被征收人、承租人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

廣州國有土地房屋的征收實體也將發(fā)生改變，今后將規(guī)定各區(qū)國有土地房屋征收辦公室負責(zé)具體實施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補償，征收部門可以委托房屋征收實施單位具體承擔(dān)房屋征收與補償工作，而房屋征收實施單位不得以營利為目的。

廣州還擬規(guī)定，對住宅房屋應(yīng)當(dāng)實行同一征收項目統(tǒng)一標準的征收獎勵。住宅房屋貨幣補償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場價格。如果被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)房屋征收部門與被征收人應(yīng)當(dāng)計算被征收房屋的補償金額加上征收獎勵、搬遷時限獎勵與所調(diào)換房屋的市場價格，結(jié)清差價。

隨著征收時間推移

評估價格也會變化

任職廣州一房地產(chǎn)評估公司技術(shù)總監(jiān)的徐麗紅向記者表示，當(dāng)前廣州在房屋征收中，補償與獎勵相加，其實已經(jīng)達到較高水平，相信在新規(guī)實施后，不會有太大的波動，但不少補償?shù)乃綉?yīng)該可以達到同一地段次新房的房價水平，不排除部分補償可以達到新建普通商品住宅的水平。

“對被拆遷戶貨幣補償?shù)奶岣撸矔岣咄恋爻鲎尩膬r格，不但是二手房，一手房的價格也會提高。”暨南大學(xué)教授胡剛分析，今后廣州中心區(qū)的物業(yè)價值將受惠于新的規(guī)定得到提升。現(xiàn)時廣州的房屋征收制度較為人性化，政府一般不會強行制定一個拆遷的限定時間，而廣州城市建設(shè)今后幾年內(nèi)仍會持續(xù)提速，又會進一步提高物業(yè)的價值。

“不過如果都選擇原址回遷或者就近安置，人口無法疏散，廣州城市的空間無法鋪開拓展，不利于城市規(guī)劃定位的提升。”胡剛認為，除了就近安置和原地回遷外，還應(yīng)該給房屋被征收市民更多的選擇，尊重市民的意愿。

有市民擔(dān)心，在新規(guī)定下，今后房屋征收的周期可能會延長，而房屋價值的評估卻是以征收公告之日為時點計算的，這樣拖得越久對被征收方反而不利。對此，徐麗紅就解釋，隨著房屋征收時間的推移，政府會發(fā)出延期公告，評估的價格也會變化，以新的時點為準?！艾F(xiàn)在房屋被征收的市民都非常了解政策，如果補償不滿意不合規(guī)定，實際上他們也不會同意征收?！?/p>