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廣州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償新規(guī)已獲原則通過(guò) 行政強(qiáng)拆將成歷史

就近安置將成舊城改造主流

越秀區(qū)相關(guān)部門(mén)近日正式公布了東濠涌二期（中北段）最新整治思路，不過(guò)備受關(guān)注的征收補(bǔ)償方案仍在研究當(dāng)中。除了東濠涌二期項(xiàng)目外，廣州目前多個(gè)正在推進(jìn)的舊改項(xiàng)目也都采取了“陽(yáng)光拆遷”的模式，今后將得到進(jìn)一步的明文規(guī)范。

記者獲悉，廣州市政府日前討論并原則通過(guò)了《廣州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施意見(jiàn)（試行）》。今后，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，區(qū)房屋征收部門(mén)更應(yīng)當(dāng)提供改建地段房屋或就近地段的房屋供被征收人選擇。

與以往開(kāi)發(fā)商也可充當(dāng)拆遷主體不同，今后廣州將建立“市區(qū)聯(lián)動(dòng)、以區(qū)為主”的國(guó)有土地上房屋征收新機(jī)制，各區(qū)行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作由各區(qū)政府依法決定；市級(jí)以上重大項(xiàng)目、跨區(qū)項(xiàng)目以及市政府認(rèn)為需要統(tǒng)籌的項(xiàng)目，由市政府直接決定。有專(zhuān)家分析，在這一新的房屋征收機(jī)制下，加上今年區(qū)級(jí)政府的拆遷安置房也將納入籌集保障房的任務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑中，廣州今后的舊改項(xiàng)目中，原址回遷或就近安置將成為主流。

個(gè)案進(jìn)展

南華西項(xiàng)目11月底完成回遷回購(gòu)

記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)廣州在推行“陽(yáng)光拆遷”的過(guò)程中，原址回遷或就近安置在不少舊改項(xiàng)目中都已經(jīng)紛紛試水。3年前，作為廣州首個(gè)原址回購(gòu)限價(jià)房的舊城改造項(xiàng)目，南華西改造（一期）獲得了被征收市民大力支持，被征收住宅房屋所有權(quán)人在領(lǐng)取貨幣補(bǔ)償后，按7500元/平方米購(gòu)買(mǎi)回遷房，如果回遷房面積超出被拆遷面積的，超出部分按照市場(chǎng)價(jià)回購(gòu)，但不得超出10平方米。

記者昨日在南華西改造（一期）的施工現(xiàn)場(chǎng)外看到，兩棟用于回遷的18層回遷樓已經(jīng)封頂，外墻也裝修一新。記者昨日從廣州市國(guó)土房管局海珠分局了解到，海珠區(qū)方面已經(jīng)要求開(kāi)發(fā)商務(wù)必按時(shí)按質(zhì)交付回遷回購(gòu)房，確保今年11月底完成回遷回購(gòu)，同時(shí)務(wù)必將物業(yè)管理費(fèi)降到最低，充分考慮回購(gòu)戶(hù)的消費(fèi)能力。

記者了解到，南華西改造(一期)項(xiàng)目中私房住戶(hù)中逾105戶(hù)選擇了原址回購(gòu)住房，占私房業(yè)主總數(shù)約七成。

記者發(fā)現(xiàn)，目前廣州正在推進(jìn)的多個(gè)重點(diǎn)舊改項(xiàng)目，不少都把就近安置作為選項(xiàng)之一。像本周公布的東濠涌二期中北段整治最新思路中，也提出房屋征收補(bǔ)償方案擬采取周邊地塊房屋置換的辦法。

而在一些舊城項(xiàng)目的改造計(jì)劃中，也希望通過(guò)項(xiàng)目之間的捆綁來(lái)解決就近安置的問(wèn)題。隨著南華西一期項(xiàng)目的順利推進(jìn)，南華西二期的安置也提到日程上來(lái)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)方案是有望與草芳圍改造項(xiàng)目“捆綁”進(jìn)行，意在抽疏老城區(qū)密度的南華西二期項(xiàng)目中，被拆遷的居民很可能被安置到草芳圍地區(qū)“臨江而建”的復(fù)建房中。

此前已經(jīng)開(kāi)始征詢(xún)民意的海珠橋南項(xiàng)目，也擬采取貨幣補(bǔ)償結(jié)合就近回遷安置的方式實(shí)施征收。

目前，廣州舊城改造實(shí)行兩輪征詢(xún)制度，第一輪征詢(xún)改造區(qū)域居民意愿，同意改造戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到90%(含90%)以上的，方可啟動(dòng)改造。第二輪，征詢(xún)改造區(qū)域居民對(duì)補(bǔ)償安置方案的意見(jiàn)，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議的居民戶(hù)數(shù)達(dá)到2/3或以上的，方可具體實(shí)施改造。

規(guī)定解讀

征房不以營(yíng)利為目的 產(chǎn)權(quán)調(diào)換要補(bǔ)差價(jià)

據(jù)悉，廣州擬在今后的規(guī)定中明確，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的，區(qū)政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。此外，行政強(qiáng)拆也將走入歷史。新規(guī)定擬明確，被征收人、承租人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的搬遷期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

廣州國(guó)有土地房屋的征收實(shí)體也將發(fā)生改變，今后將規(guī)定各區(qū)國(guó)有土地房屋征收辦公室負(fù)責(zé)具體實(shí)施轄區(qū)內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)償，征收部門(mén)可以委托房屋征收實(shí)施單位具體承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償工作，而房屋征收實(shí)施單位不得以營(yíng)利為目的。

廣州還擬規(guī)定，對(duì)住宅房屋應(yīng)當(dāng)實(shí)行同一征收項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的征收獎(jiǎng)勵(lì)。住宅房屋貨幣補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)不得高于被征收房屋所處區(qū)位的新建普通商品住宅的市場(chǎng)價(jià)格。如果被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，區(qū)房屋征收部門(mén)與被征收人應(yīng)當(dāng)計(jì)算被征收房屋的補(bǔ)償金額加上征收獎(jiǎng)勵(lì)、搬遷時(shí)限獎(jiǎng)勵(lì)與所調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)清差價(jià)。

隨著征收時(shí)間推移

評(píng)估價(jià)格也會(huì)變化

任職廣州一房地產(chǎn)評(píng)估公司技術(shù)總監(jiān)的徐麗紅向記者表示，當(dāng)前廣州在房屋征收中，補(bǔ)償與獎(jiǎng)勵(lì)相加，其實(shí)已經(jīng)達(dá)到較高水平，相信在新規(guī)實(shí)施后，不會(huì)有太大的波動(dòng)，但不少補(bǔ)償?shù)乃綉?yīng)該可以達(dá)到同一地段次新房的房?jī)r(jià)水平，不排除部分補(bǔ)償可以達(dá)到新建普通商品住宅的水平。

“對(duì)被拆遷戶(hù)貨幣補(bǔ)償?shù)奶岣撸矔?huì)提高土地出讓的價(jià)格，不但是二手房，一手房的價(jià)格也會(huì)提高。”暨南大學(xué)教授胡剛分析，今后廣州中心區(qū)的物業(yè)價(jià)值將受惠于新的規(guī)定得到提升?，F(xiàn)時(shí)廣州的房屋征收制度較為人性化，政府一般不會(huì)強(qiáng)行制定一個(gè)拆遷的限定時(shí)間，而廣州城市建設(shè)今后幾年內(nèi)仍會(huì)持續(xù)提速，又會(huì)進(jìn)一步提高物業(yè)的價(jià)值。

“不過(guò)如果都選擇原址回遷或者就近安置，人口無(wú)法疏散，廣州城市的空間無(wú)法鋪開(kāi)拓展，不利于城市規(guī)劃定位的提升?！焙鷦傉J(rèn)為，除了就近安置和原地回遷外，還應(yīng)該給房屋被征收市民更多的選擇，尊重市民的意愿。

有市民擔(dān)心，在新規(guī)定下，今后房屋征收的周期可能會(huì)延長(zhǎng)，而房屋價(jià)值的評(píng)估卻是以征收公告之日為時(shí)點(diǎn)計(jì)算的，這樣拖得越久對(duì)被征收方反而不利。對(duì)此，徐麗紅就解釋?zhuān)S著房屋征收時(shí)間的推移，政府會(huì)發(fā)出延期公告，評(píng)估的價(jià)格也會(huì)變化，以新的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。“現(xiàn)在房屋被征收的市民都非常了解政策，如果補(bǔ)償不滿(mǎn)意不合規(guī)定，實(shí)際上他們也不會(huì)同意征收?！?/p>