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買房遭遇房東違約時(shí)，你會(huì)選擇讓房東支付數(shù)額可觀的違約金呢，還是選擇讓房東繼續(xù)履行合同？律師建議說(shuō)，不同的訴訟方向，將會(huì)導(dǎo)致不同的訴訟結(jié)果。因此，如何選擇訴訟方向至關(guān)重要。

今年5月初，市民丁先生通過(guò)市區(qū)某中介牽線，買下了市區(qū)江南某小區(qū)的一套次新二手房。該房建筑面積135平方米，總價(jià)120萬(wàn)元。丁先生對(duì)該房比較滿意，看房第二天就跟房東金先生簽訂了買賣合同。雙方在合同中約定買方首付50萬(wàn)元，用來(lái)幫助金先生還清銀行貸款，5月20日辦理過(guò)戶手續(xù)，剩余房款在產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)一并付清。雙方還在協(xié)議中約定了違約條款：如果一方違約，應(yīng)向另一方支付違約金，違約金為總房?jī)r(jià)款的20%。

然而，讓丁先生沒(méi)想到的是，約定過(guò)戶時(shí)間到了，房東金先生卻遲遲沒(méi)有露面。后經(jīng)中介經(jīng)紀(jì)人多方聯(lián)系，才找到了他，并摸清了事情的來(lái)龍去脈。

原來(lái)，金先生遇上了麻煩事：這次用于出售的二手房是他名下唯一的一套住宅，目前尚欠銀行抵押貸款約40萬(wàn)元。由于前陣子生意虧損，金先生欠下了幾十萬(wàn)元外債。思前想后，無(wú)奈之下，他不得不出售自己名下唯一的房產(chǎn)，希望用賣房所得款項(xiàng)償還自己所欠的大筆外債。5月初，丁先生向其支付了50萬(wàn)元首付款后，金先生并沒(méi)有用這筆錢來(lái)還清銀行貸款，而是迫于債權(quán)人的壓力，直接償還了做生意欠下的借款。這樣一來(lái)，金先生已經(jīng)無(wú)力繼續(xù)清償銀行貸款。為此，金先生要求丁先生繼續(xù)付款還貸，否則就無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。

對(duì)此，丁先生非常氣憤，找到律師咨詢，要求通過(guò)訴訟追究金先生的違約責(zé)任，并將已經(jīng)支付的首付款和房屋總價(jià)20%的違約金統(tǒng)統(tǒng)要回來(lái)。

浙江凱大律師事務(wù)所律師徐敏認(rèn)為，如果通過(guò)訴訟要求追究金先生的違約責(zé)任，在法律程序上完全可行，判決結(jié)果也在預(yù)料之中。然而，要求追究違約責(zé)任的判決結(jié)果，在事實(shí)上不一定最有利于對(duì)當(dāng)事人權(quán)利的保護(hù)。金先生的房屋是他名下唯一一套住宅，在執(zhí)行程序中很難被拍賣，金先生資金緊張，又沒(méi)有其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。如果要求金先生承擔(dān)違約責(zé)任，不但違約金很難執(zhí)行到位，就連已經(jīng)支付的50萬(wàn)元首付款也可能收不回來(lái)?？梢?jiàn)，訴訟方向選擇錯(cuò)誤，即使是誠(chéng)信守約的一方，最終也有可能會(huì)得到血本無(wú)歸的結(jié)局。

幸好，法律賦予購(gòu)買方繼續(xù)履行買賣合同的權(quán)利，即通過(guò)法院判決強(qiáng)制交易過(guò)戶的權(quán)利。律師認(rèn)為，要求繼續(xù)履行買賣合同，會(huì)達(dá)到如下兩個(gè)效果：一方面通過(guò)法律途徑，其交易安全將得到有效保障，避免了交易上的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，該訴訟使丁先生能夠得到房屋產(chǎn)權(quán)，又能得到部分逾期違約金以沖抵房?jī)r(jià)款，減輕購(gòu)房壓力，在經(jīng)濟(jì)上也是劃算的。為此。在律師建議下，丁先生明智地選擇繼續(xù)履行買賣合同，并最終成功取得了房屋所有權(quán)。

為此，律師提醒購(gòu)房者，在二手房交易過(guò)程中，為避免交易風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)盡量做到如下兩點(diǎn)：一是用于支付清償?shù)盅嘿J款的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與出賣人一起到銀行付清借款。這一點(diǎn)很重要，因?yàn)槲唇?jīng)抵押權(quán)人也就是銀行的同意，簽訂的房屋買賣合同是無(wú)效的。二是在簽訂合同時(shí)就要辦理預(yù)登記。這樣購(gòu)買人的權(quán)益才能得到有效保障。 文/本報(bào)記者 戴偉文 圖/尹月