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民間資本進(jìn)入地產(chǎn)首需制度創(chuàng)新

不容忽視的是，一直以來(lái)，我國(guó)民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的渠道過(guò)于單一，而且，從房地產(chǎn)制度本身角度來(lái)看，在過(guò)去較為寬松的貨幣政策條件下，我國(guó)房企融資制度放大了銀行金融杠桿效應(yīng)，客觀上將風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于購(gòu)房者和銀行，將收益大部分收歸于房企，這也是過(guò)去若干年來(lái)房企偏好銀行信貸，民間資本未大規(guī)模發(fā)展的重要原因之一。

所以，從某種意義上來(lái)看，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資制度本身是一個(gè)資金擠出的過(guò)程，一方面放大了房企的利潤(rùn)空間，另一方面以銀行信貸資金為主，擠出了其它資金渠道。

因此，有必要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資制度改革，開(kāi)發(fā)新的地產(chǎn)金融產(chǎn)品，讓房企在風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)稱的前提下吸納更多的民間資本。

“改變我國(guó)目前的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式需要兩個(gè)客觀條件，一是貨幣政策持續(xù)緊縮，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)上持有型物業(yè)占比提高?！睆内厔?shì)上看，秦虹認(rèn)為部分民間投資將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和有升值潛力的非限購(gòu)區(qū)域住宅，總體擴(kuò)散特點(diǎn)包括由本地向外地、由國(guó)內(nèi)向海外擴(kuò)展。

“新型金融業(yè)態(tài)”各有看點(diǎn)

當(dāng)前，新型金融業(yè)態(tài)目前主要包括以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債以及R E IT s等(房地產(chǎn)投資信托基金)。從當(dāng)前國(guó)內(nèi)現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，這幾種方式所需的制度環(huán)境完善程度不一，發(fā)展進(jìn)度各異。

秦虹認(rèn)為，信托方式發(fā)展條件最為成熟。由于運(yùn)作模式清晰、相關(guān)管理制度比較完善，目前規(guī)模已經(jīng)較大。據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)授權(quán)中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布信托資產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年二季度新增房地產(chǎn)信托資金累計(jì)已達(dá)2077 .66億元，房地產(chǎn)信托平均收益率居各領(lǐng)域之首。

私募股權(quán)基金方式最值得關(guān)注，由于信托受眾群體大，因而其發(fā)行受監(jiān)管較多。而基金主要涉及高端投資者，最具抗風(fēng)險(xiǎn)能力和持有能力，所以其規(guī)范發(fā)展最值得關(guān)注。

被稱為房地產(chǎn)“基金元年”的2010年國(guó)內(nèi)涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金，資金規(guī)模達(dá)500多億元。但目前房地產(chǎn)基金募集和管理水平、監(jiān)管制度以及投資者認(rèn)知程度還需完善。

金地集團(tuán)總裁黃俊燦在回應(yīng)業(yè)內(nèi)關(guān)于新型金融業(yè)態(tài)法制和法規(guī)缺位的質(zhì)疑時(shí)表示，房地產(chǎn)基金的發(fā)展在當(dāng)前必須先依靠行業(yè)自身的監(jiān)管和自律。

有分析人士表示，國(guó)內(nèi)由于起步晚，對(duì)地產(chǎn)基金的理解、操作水平均與國(guó)際有巨大差距，未來(lái)發(fā)展未必樂(lè)觀。